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论坛现场
近年来，北京市的轨道交通快速发展。
轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交通工具里面优势最多的。而地铁的高通达性带来了沿线土地的价值的提高，影响商业空间结构和土地利用形态，重塑了高密度城市的空间已经成为业界共识。据不完全统计：近两年以来，地铁物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且能够为区域房地产带来约10-12%的涨幅。 由轨道交通带来的关联影响已经成为楼市看涨的重要风向标之一，同时，市场供需双方对地铁物业的青睐也逐年升温，很多知名开发商已经主打了“地铁上盖”的概念。 如何评估地铁物业的价值，如何更好的实现地铁物业的产品？为此，搜狐网、搜狐焦点网特邀请专家、行业代表共同探讨以上主题，敬请期待。 时间：5月13日上午10点 地点：搜狐演播室 嘉宾：万科北京公司营销总监肖劲； 东亚新华地产营销总监贾玉鹏； 北京龙湖营销总监邹墨远； 亚豪副总经理任启鑫； 万科北京公司紫苑项目负责人高广汉 以下为现场实录 【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好。欢迎各位来到“北京地铁上盖物业发展前景高峰论 坛”的现场，我是搜狐焦点网的李斐。 近年来，北京市的轨道交通快速发展。 轨道交通因为快速、安全、准时等特点，是城市中所有交 通工具里面优势最多的。而地铁的高通达性带来了沿线土地的价值的提高，影响商业空间结构和土地利 用形态，重塑了高密度城市的空间已经成为业界共识。据不完全统计：近两年以来，地铁物业每年呈现 约30%的价格涨幅，并且能够为区域房地产带来约10-12%的涨幅。由轨道交通带来的关联影响已经成为 楼市看涨的重要风向标之一，同时，市场供需双方对地铁物业的青睐也逐年升温，很多知名开发商已经 主打了“地铁上盖”的概念。 如何评估地铁物业的价值，如何更好的实现地铁物业的产品？为此，搜狐网、搜狐焦点网特邀请专 家、行业代表共同探讨以上主题，希望分享业界观点，共谋发展大计。 今天，我们还荣幸的邀请到了众多知名开发商代表到场，他们是：万科北京公司营销总监肖劲；东亚新华地产营销总监贾玉鹏；北京龙湖营销总监邹墨远；亚豪副总经理任启鑫，以及来自万科北京公司紫苑项目负责人高广汉。出席本次论坛的还有搜狐焦点网营销总监黄海英。 首先有请主办方的代表搜狐焦点网营销总监黄海英女士致辞，有请！
搜狐焦点网营销总监黄海英 【黄海英】：尊敬的各位房地产的行业精英，大家上午好，欢迎大家来到北京地铁上盖物业发展前景高 峰论坛的现场，昨天搜狐焦点中国不动产研究中心刚刚举办了一个论坛，业精英对目前房地产的行业面 临严峻的状态，已经有清楚和统一的认识，从搜狐焦点自己的观察来看，在全国二十多个城市举办了三 百多场一万多人次的看房活动，在各地的售楼处相比去年的火爆的场景，今年是一个回落的状态，但是 观望期总会过去，不管政策怎么变化，真正好的产品一定会找到自己的市场。刚才我们主持人提到近年 来轨道交通的迅猛发展，包括它的观念影响，已经成为楼市看涨一个方向标，怎么评价地铁物业的一个 价值，今天我们有请几位嘉宾跟我们进行一个探讨，祝今天的论坛成功。谢谢大家。 【主持人】：谢谢黄总精彩致辞，接下来有请我们对话的嘉宾到台上跟我们一起探讨今天的话题。有请 各位嘉宾。 其实今年的楼市一开始出乎大家的意料，从两会之后地王频出，有房价由高速上涨到降下来，在这 样一个背景下举办这么一个论坛，更具有它的针对性，我们先请肖总跟我们分享一下，在这样一个形势 下怎么评估地铁物业的价值和未来发展的情景和空间。
【肖劲】：别叫什么“地铁上盖”，就是“地铁房产”可能恰当一点。现在我觉得能够卖的好的都是这 个跟轨道交通有关的产品，其实这个事挺简单，就是未来的趋势，我想说三个现在情况，看看大家是不 是有同感。 第一、北京人越来越多，北京交通越来越复杂，交通成本越来越高了，人们出行越来越难，不等于 说大家现在能上网就成天在家上网，还是应该出去的，要想出去天天都是开着车，或者天天都是走来走 去坐公交，或者天天打车都不太现实。怎么办？其实大家都琢磨了，就是看有没有轨道交通，因为毕竟 这是一个安全、节省、不受风雨阻挡、成本最低，而且最方便的交通方式。 第二、房价。市里面肯定现在房价是越来越高，大家说我这买不起怎么办？我要结婚，或者小孩要 上学非买不可，不能永远租房子没有地方住，所有行囊就是拉杆箱，既然要买房子，又要买得起房子怎 么办？可能就要远一点买的起，远了必然带来别的成本的增加，所以要考虑是不是我又能买的起还很方 便，肯定是沿着地铁线在找这是必然的。 第三、国外。国外经验告诉我们，轨道交通其实是一个城市交通的主流，很多国外的人其实上下班 也是坐轨道，不是都开车，所以有车可能在家放着，平常上下车还是坐轨道，尤其是像CBD、去购物中 心，人流比较多的地方不可能采用自己开车方式解决，这种出行也要靠轨道交通解决，于是伴随很多的 产业和行业，和很多为地铁而服务的事情都会出现。 举一个简单例子，日本的漫画比较发达，后来我看书才知道，漫画业的发达是因为伴随着地铁产业 发达才起来的，不是说大家都爱看漫画，因为这个漫画一小本恰恰适合看二十分钟，就是在地铁上呆的 二十分钟，这种书很便宜，印刷很粗糙，买完就翻，下地铁就扔。这是什么产业？其实就是一种快餐产 业。我觉得这是现在时代一个潮流。 当然我们说北京，北京地铁的物业现在我觉得还是少，这个价值还没有被发掘出来。现在靠着地铁 口和没有靠着地铁口项目差10%到20%就了不得了，但是在国外都是以数倍之差，在地铁口可能两万块钱 ，走五百米就是一万，就是差这五百米，差距很大的。 我举一个例子，前两天我看一个文章，分析日本的轨道交通，日本有一个饭店叫“帝国饭店”，也 是五星级的，现在竞争的很惨。很多新的饭店比它硬件条件可能还要差，都比他好，就是一个原因，新 的饭店地下就有地铁，后来大家琢磨住五星级饭店人也住地铁吗？答案是肯定的。因为他到了东京的繁 华地段以后，没有别的交通，你说我打车，你出去打试试看，没有。你说私家车也不可能，全是靠这种 轨道交通，这就是“未来”。 【主持人】：地铁物业价值没有真正被发掘出来。我们现在看到轨道交通发展很迅速，地铁是不是一种 标准的配制，给这个楼盘起到这个锦上 (论坛 新闻)添花的作用，还是说还需要挖掘？我们听一下邹总的观点。
【邹墨远】： 刚才肖总讲到的一些事情是很有意思的，我们纵观世界一线城市的发展历程，随着城市化进程的推进，人口密度不断增加，交通压力增大。以地铁为核心的城市发展，是世界级发达城市的共同指向，但从北京来看，地铁的发展还属于起步阶段，所以从真正意义上，其实北京现在真正的地铁物业是非常少的。 北京地铁的发展经历了三个核心阶段。 第一个阶段是城市核心区。比如说国贸和王府井，代表物业是华贸、新光天地、东方广场等； 第二个阶段是区域中心，比如中关村、东直门、西直门等； 第三个阶段就是新兴的城市轨道，像大兴、望京、朝阳北路延伸段等等。 第一跟第二个阶段地铁完全是为了满足交通的需要，很少去考虑地铁本身跟房产开发，包括商业的开发相结合，首要目的是解决交通。 早期城市的规划，基本上空间非常有限，可变动的空间非常小，基本上哪个地方能修地铁站是固定的，城市中心是地铁追着人走，在郊区可能是房子追着地铁走。 现在的北京地铁发展正是第三个阶段，在这个阶段才可能真正出现地铁上盖的物业发展，因为城市规划跟地铁的规划可以相结合起来。 我们说到在其他国家，比如东京和香港，港铁是世界上唯一能够盈利的地铁，港铁也是香港最大的地产开发商之一，之所以能盈利，并不是因为通过运输的票务，更多是通过商业位的租赁，以及地铁上盖一些住房的出售，包括到它的一些商铺管理，04年实现96个亿的利润。 在中国的地铁以政府财政为补贴的背景环境下，我们考虑轨道交通更多是一个分散层，地铁本身不是一个开发商，但是在东京和香港就是，它的轨道开发跟城市的商业运营是相结合的。现在结合度稍微弱一点，但是我觉得接下来，在第三个阶段的轨道交通发展，慢慢的这种相结合的切合点越来越多。随着轨道较成为城市一个必然的趋势，在很多其他的国家，地铁是主要出行方式，地铁承担90%的客运量，乘私家车比例不到6%，香港承担运输的城市人群也在50%左右，可能在北京一线城市的比例还是相当小的，因为北京的交通还是比较拥堵，这是主要的原因。恰恰因为轨道交通的便利性，以及地铁上盖物业的商业发展越来越成熟，接下来地铁交通成为主流出行方式是大势所趋。你可以想象，将来的轨道交通网络更成熟，出行更便捷，我们会首选这种出行方式，而伴随着越来越多的像龙湖常营这种大型地铁上盖商业中心项目的出现，地铁不仅仅是一种便捷的出行方式，同时也成了我们购物娱乐等生活的一部分。所以我们说地铁将会成为城市生活中最重要的一部分。 正是基于以上原因，接下来轨道交通跟开发商，包括跟地铁物业的开发的结合时机会更加成熟。 【主持人】：给我们归纳轨道交通的三个阶段，现在处于第三个阶段，才有可能探讨我们今天这样一个 主题。接下来问一下贾总，东亚也一直在发展这些轨道交通房产物业，你们怎么看待这个地铁给房产物 业带来的价值？
【贾玉鹏】：今天这个话题“地铁上盖”物业，谈到物业就是两个，一个是住宅，一个是商业。而且上 盖跟普通的地铁旁的建筑，地铁旁的物业还不一样，上盖的物业确实跟地铁是紧密结合，比如说刚才说 到东方银座 (论坛 新闻)，这样是就在地铁上面，我们开发的几个项目，离地铁比较近，直线距离就是十米到二十米 ，这个可以归类为上盖物业一个范畴。 我们开发过程中感觉地铁给物业带来的升值潜力是毋庸置疑的，08年北京整个市场不太好情况下， 地铁旁边的小户型的住宅依然卖的比较火，在这种形式下，这样的物业依然会受到大家的归住，包括现 在新政情况下，刚才跟几个老总交流，在这种情况下，什么样的物业卖的好，当然是性价比高，这样的 产品卖的好。 同样类似地铁附近的应该说总量和总面积，控制的比较合适的这样的产品，也肯定会在新政情况下 形成异军突起的情况，也会出现比较好的销售势头。同时大家比较关心，这么好销售情况下，地铁上盖 物业，肯定未来有一个大的发展升值潜力，而且在北京市每天平均有将近两千个车辆上路，在这个发展 趋势下，未来轨道交通迎来蓬勃发展的趋势，轨道交通给楼盘带来升值是毋庸置疑的。 对商业来说，我们有这些商业楼盘也是很多是在地铁附近，比如说东方银座，就是真正与地铁无缝 接触，从地铁上来直接进入到整个物业商业里面，第一是流动量带来很大变化，第二是这种业态调整和 布局，也会随着人流的改变形成一个相应的改变，所以从商业角度来说，地铁给它带来这种消费力，包 括人流量都会形成一个很强的经营业绩的支撑。包括王府井的东方新天地，一开始前期可能有一些方面 因素在调整期，大概四到五年调整期。后来随着地铁的交通带来很强人流量的发展，现在整个业界经营 非常好，业态调整比较到位。说明地铁给商业带来未来商业价值抬升，对北京未来的发展，轨道交通大 概是四百公里发展的一个总量，肯定对这些物业，包括这些商业带来更大的一个发展。 【主持人】：贾总商业方面的专家，给我们分享一些商业经验。地铁上盖的究竟适合哪种业态的商品，这个问题请任总分享一下观点？
【任启鑫】：它其实是满足两类需求，第一类根据支柱来讲，它还是我们作为一种居住环境里面开发的 形态，以住宅为主，另外一个是综合体，包括像现在的大兴的新城，之所以能够形成有综合体还有其他 的商业配套，完全是以南北的大兴县为主轴，在主轴的两侧形成一些公共设施配套，我们现在看到的有 一些公园有体育设施和教育设施，在这个基础上建商业设施和酒店，包括办公，这样对整个大兴区的形 成发展形成一个很大的作用。 我们说基于地铁综合体发展，它是一种更高形态的发展方向。另外一种是居住类的形态，地铁对于 居住类的形态，第一点就是交通。我们所说的居住圈和工作圈的联系更方便。第二个层面一定是我们所 处的这个项目以及周边的主流环境提供什么，这样协调居住环境、生活环境和工作环境三者之间的相互 结合。一旦三者形成以后就会形成地铁工业加城市的配备发展，整个城市的新兴规划三者的结合，这样 一个趋势里面它的价值更高一些。 【主持人】：我们问一下万科代表，其实在住宅领域有这种自己的行业老大的地位，万科这几年有哪些 经验给我们介绍一下？
【高广汉】：刚才几位老总提到关于我们国内的地铁发展和国外地铁发展比较，对于北京或者国内目前 在大力发展的地铁规模来说，其实很多老百姓没有适应，为什么这么说？以欧洲为例，当时我们看法兰 克福和德国一些比较好的地铁分布，包括看东京他们用了四十年，甚至五十年时间才建立起来这种密布 的地铁网，在北京大家印象里面十多年一个环线加上一个一线的地铁构成。到05年才知道有八通线和十 三号线索，这两年大家开始知道其他的轨道线，这个发展速度是非常快，是不是老百姓的脑子能够跟得 上地铁发展的速度，是不是跟上这个需求，其实发现地铁上盖物业的价值也是在与此，正是北京作为国 际化大都市它的地铁发展规模和素质，有可能造成未来明星的项目的这样一些几乎。 刚才邹总说过一句话，过去地铁可能是地铁追着百姓跑，后来是地铁发展，百姓追着地铁跑。举几 个例子可以看一下，第一个先说一下万科紫苑 (论坛 新闻)它在07年开始建造，当时根本没有14号线这样一个规划， 到了08年底09年初14号开始规划，大家突然发现在我们家门口有一条地铁，大家非常关注。很多的网友 也了解到14号线并不是因为通过某个项目，而是曾经经历一个改线项目。就是在经十南还是经十北应该落在哪里？为什么百姓这么关注地铁未来落的位置在哪里？就是有可能地铁差五百米，差八百米对于它 的价值就是不一样的，对于百姓未来出行就是不一样的，并不是因为项目创造价值，而是每个客户，每一个真正的购房人对于地铁未来落在哪里非常关注。 第二个例子，举一下长阳半岛例子，今年下半年会上市，恰巧是房山今年通车，大家想原来想象很远地方，现在可能用半个小时时间可以直达市中心，这个感觉完全不一样，这是项目是目前地铁对它的巨大的影响。 第三个例子是万科下半年推出一个项目是万科红，就在宋家庄站，未来是亚洲最大的平行换乘站，未来三条线的交汇处，这个项目本身坐落的点在三条地铁线交汇处的上班处，未来带来的便利性和通达 性远远不是现在目前的情况。总体来说一句话，未来的客户，我相信追随地铁发展而选择，未来物业产 品的趋向性会越来越强，因为地铁带给客户有很多东西，比如说我们常说的电力的配套，可以说未来城 (论坛 新闻)市化发展方向，地铁就是一条血脉，地铁流到地区，未来这一块最繁茂，客户最集中，也是未来城市发 展最核心的个地方。 【主持人】：因为刚才我们讲了很多地铁上盖物业的价值，适合打造的产品，想让肖总介绍一下，打造 这种地铁上的住宅物业类型？ 【肖劲】：现在为什么这么受关注？我们一般说地铁其实后面两个字给省略了，就是地铁“网络”。这个东西有点像手机，你有我没有，等于你也没有。我们必须人人都有这才方便，地铁也一样，你们家楼 下 (责任编辑：白雪松) |
