[论文摘要]近几年国家对房地产市场实行了一系列宏观调控政策，旨在抑制房地产市场投资过热，抑制房价快速增长，调控房地产市场供应结构，城市规划应从规划编制、规划管理等角度认真落实调控政策，保证房地产市场健康有序发展。   

　　2005年以来。国家对房地产行业出台并逐步贯彻实施了一系列宏观调控政策，从2005年3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005]8号)，2005年5月9日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)，到2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面(俗称“国六条”)。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发(2006)37号)，人称9部委“十五条”，对“国六条”措施进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策，文件明确2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 

　　这一系列政策文件的出台，其密度是空前的，而且从土地、税收、金融、建设、交易等多领域、多层次综合治理，表明了中央进行调控的决心。反观这几年房地产市场快速发展的同时，也确实存在诸多的问题，这其中既有政策的原因，如强调了住宅的商品属性，忽视(没有真正落实)其公共属性，商品住宅建设增长过快，而经济适用房、廉租房等保障性住宅建设量持续走低；也有市场本身的因素，如住宅户型面积越来越大，价格越来越高，超出了普通百姓的承受预期。作为与房地产息息相关的城市规划工作者，有必要引起足够的思考。 

　　从城市规划的角度看近几年房地产市场乃至城市建设存在以下几方面问题： 

　　1　随着房地产开发规模的快速增长，城市规模急速扩张，城市建设占用大量耕地。据国土资源部资料，许多城市的用地指标已突破2010年建设指标。目前，我国人均耕地在世界上处于低水平，只有1.59亩，不到世界人均耕地的一半。全国已有666个县(区)人均耕地低于联合国粮农组织确定的0.8亩警戒线。研究表明城市化水平每增加1个百分点，城市建成区面积扩大1056 km2(158万亩)。耕地减步41万ha(615万亩)。最近国务院要求国土资源部开始重新进行《全国土地利用总体规划纲要》修编工作，要对《纲要》的各项关键指标进行调整，明确18亿亩耕地保有量死守到2020年。 

　　2　商品住宅、商业地产大量开发建设，突破了近期建设规划用地布局。由于房地产开发的巨大利益吸引，许多城市公共用地被调整为住宅商业建设用地，突破了近期建设规划，不仅城市如此，不少农村受利益驱动，也热衷于开发房地产。尤其在城乡结合部建设了大量的高级住宅，挤占大量的耕地。土地财政、经营城市的政策思路也推动了房地产开发快速增长发展。 

　　3　城市发展建设不均衡。大量的建设商品住宅，而城市基础实施建设严重滞后，许多郊区住宅仅仅配套了基本的生活设施、市政设施，而医疗、教育、公交等严重滞后。任何城市的建设都是为人建的，人住、人行、人用、人看。规划开发的内容应该以生态平衡为前提，以合理的强度为宗旨，建设适宜人居的城市环境。

4　城市快速扩张造成生活不方便，使生活成本增加。居住的舒适是规划中的一个要求，舒适体现在住宅建筑结构合理，体现在住宅周边的规划与人居相宜。居住的方便是对住宅规划的第二个要求，出行方便是指道路设施良好、搭乘交通工具方便、交通方式多元化和与上班地点距离合适的要求，购物方便，住宅建设与市场相距不远，医疗、教育、银行、邮电等都与住宅区相配套。居住舒适方便还应该有气候和气象方面的要求。 

　　5　经济适用房、廉租房等政策性住房比例过低，我国房改从实施开初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能，没有有效区分住房政策和房地产政策，基本住房保障严重缺位。过度地赋予了住房的经济发展功能，目前，我国94％的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6％，而廉租房制度根本就没有真正建立起来，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。全国有13个省(区)没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，70个地级以上城市(占总数的近1/4比重)根本就没有建立廉租住房制度。 

　　6　住宅套型面积越来越大，商品房总价越来越高，既超出了普通百姓的承受预期，也与我国人多地少，需要严格控制建设用地的国情不符。另一方面住宅同质化严重，品质提高不多，比如住宅节能建设就迟迟得不到推广。据建设部公布的2005年城镇房屋概况统计公报显示，2005年底全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积i07.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46％。全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米。其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米。西部地区25.24平方米。全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，户均成套住宅套数0.85套。 

　　7　居住区相关配套服务设施建设不符合规划要求，开发商的商业-行为决定了其资金流向效益最大化，规划中的公益性项目有时不建或改建他用。甚至有些规划带有明显的实用主义倾向。由于许多规划是由开发商委托设计的，开发商在一定程度上左右了规划设计。 

 

　　城市规划工作的特点是综合性强，既是指导城市建设的纲领性文件，又与城市的经济发展、历史文化息息相关，是整个国民经济发展计划的重要组成部分，城市规划领域落实宏观调控政策，应在规划编制、规划管理等几个方面加强： 

　　1　加强总体规划的指导。总体规划的编制应与国民经济发展计划、国土规划密切结合，确保城市的发展与城市环境容量、经济发展和协共生，可持续发展。按照构建社会主义和谐社会的要求，正确处理好局部与整体、近期与长远、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护之间的关系，推动城市发展模式从粗放型向集约型转变。综合考虑城市发展现状、趋势，科学确定城市建设用地规模、能源消耗与各项环境指标。 

　　2　加强各专项规划特别是住房建设规划的编制，认真分析落实城市发展与住宅需求的量化指标，认真研究城镇人口集聚机制、市域城乡人口分布和结构变化，以及流动人口的特点和发展趋势，结合资源和环境等制约条件，科学预测城市人口发展规模，制定和实施住房建设规划。住宅建设用地的供应应符合国土规划，切实防止利用规划修编盲目扩大城市规模、圈占土地。 

　　3　强化建设期规划管理。城市规划管理对城市建设通常通过公共政策制定、规划的编制和规划信息的管理来实现。通过总体规划、分区规划、控制性详细规划、专项规划对城市的自然资源进行配置。对自然环境的利用提出要求，对城市基础设施、公共设施建设作出安排、对城市功能进行布局、对城市土地的开发方式(序列、时间、开发强度等)作出规定。要加强各级各类规划设计的编制与实施，既要严格按国家规范审批规划，又要保证规划建设按设计实施。 

　　4　强化规划的龙头作用，加强与国土、房地产开发管理等各政府部门的密切协作，确保各项调控政策落到实处。 

　　总之，应按照构建社会主义和谐社会的要求，坚持科学发展观，提高城市规划水平，充分发挥城市规划在城市经济社会发展中的先导和统筹作用，充分发挥城市规划对于城市发展的宏观调控作用，确保房地产市场健康有序发展，推进城镇化和协持续发展