1月2日，本人和其他7位人士接受新浪乐居采访的时候对今年的房价做了个预测，我的观点是，“如果钱荒持续，银行和影子银行为保持流动性而收回、压缩对房地产行业资金，部分房企资金链或出现断裂，已有地方出现压缩个人按揭贷款，这些都会影响资金链，2014年应该是房地产泡沫破灭的元年。如不推出新刺激计划，实现宽松货币政策，而实际上也不会推了。”三个关键词：“资金链、钱荒、挤泡沫”。

    现在看，我当初的预测正在变成现实，如果从金融角度看，今年房地产必然会出现价格下跌、开发商资金链断裂等情况，部分地区出现崩盘都有可能。不过，抵制力量也不容小觑。

    是泡沫总会破的，不管多么坚挺的泡沫，对于中国房地产来说，泡沫早破裂对中国经济的伤害反而会小一些。从资金价格、投资渠道、投资需求、资金供应量、货币政策、人民币贬值、银行态度等方面分析，房价必然会下跌。

大政策的抑制

    货币政策继续抑制房价暴涨，或致使平稳下跌。

    本届政府已经多次明确表示，不搞短期刺激，并未把房地产作为拉动经济增长的动能。对货币政策要求“不放水”。

    为应对2008年美国引发的金融危机，中国推出了四万亿刺激计划。本来，在那一年房地产已经出现拐点，SOHO中国的潘石屹当时判断开发商会死一半，万科的王石也提出拐点论。就在这时候，四万亿刺激计划提出，央行配合执行了十分宽松的货币政策，于是，央企获得了大量的贷款，而这些本不需要资金的企业资金无处投放纷纷拿地皮，之后几年地王频出，大多为国企和央企，地价占房价的一半以上，最终造成房价持续走高，本来早该下跌的房价坚挺到如今。

    现在，房价到了必须下跌的时候了。

    央行大幅放松货币政策的可能性几乎为零，尽管前不久央行定向下调了县域农商行的存准率，小幅下调农村合作银行存准率，那也是为扩大其支农能力，降低支付风险和预防县域融资平台违约措施而已。

    尽管未来也有普遍下调存款准备金率的可能性与空间，但是，那也是为推行利率市场化的资金上的配套措施而已。

    刺激房价的措施央行是不会出了，哪怕是变相刺激的。

    根据诺贝尔经济学奖获得者格兰杰的房价与M2（广义货币）单向正相关理论，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。

    为什么房价出现拐点的2008年房价没有掉下去呢？

    根据央行的数据显示，在2008年之前，M2增速一般控制15%以内，而在2008年、2009年和2010年，M2同比增速分别达到17.8%、27.7%和19.7%。

    2009年和2010年实施极度宽松的货币政策，两年放贷18万亿，这相当于正常年景6年新增贷款的总和。

    这都是造成房价不仅没有下跌而在拐点出现后，反而大幅度飙涨的货币基础。

    现在，这一基础不复存在，2011年、2012年和2013年，M2同比增速分别为13.6%、13.8%和13.6%，增速大幅回落到危机之前的水平甚至更低。

    贷款增速也逐步趋于合理水平。支持房价的政策基础和货币基础荡然无存。

    如果还有货币因素能支撑房价上涨，那只有人民币升值。然而，这一基础也不存在了。

大环境的制约

    在人民币贬值、雾霾和反贪腐深入的影响下，房价下跌不可避免。

    支撑房价上涨的另一因素是人民币持续升值，从2005年7月汇改到去年底，人民币持续升值8年多，房价涨了大约10年，人民币汇率形成机制改革以来至2013 年末，人民币对美元汇率累计升值35.75%。

    然而，是泡沫总会破灭的，被高估的人民币于年初开始出现拐点，对美元贬值了。

    以人民币计价的房地产，事实上已经开始贬值。今年以来人民币对美元贬值幅度超过了3%。

    早在去年11月22日，笔者曾在《华夏时报》撰文《人民币当适度对外贬值 谨防出现日本病》，日本病三个指标：高房价、本币高估和股市泡沫，除了股市泡沫中国前两项完全具备。好在后来人民币出现快速贬值，房价也正在出现松动。

    今年4月初，著名经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武表示，未来十年中国房地产泡沫破灭的概率是99%。“未来十年中国房地产的趋势如何？可以先看看1000万元人民币在美国和中国分别能买到什么样的房子。1000万元人民币大约是160万美元，在美国可以买很大的带游泳池的房子，但北京的房子也要值这么多钱，我觉得很不值。金融市场上的涨跌，可以理解为人们对未来财富定价的重新估值。一旦大家对未来预期发生变化，今天觉得值1000万元的东西，明天有可能100万元都没人愿意从你手里接过来了。所以我觉得未来十年中国的房地产泡沫要破的概率可能至少接近99%。” 

    笔者在上述文章中也提道，“如果用购买力评价人民币，无论在欧洲还是美国，人民币都被严重高估了。更何况中国人的人均收入是欧美的三分之一到四分之一甚至更低，而中国普通商品均高于欧美，无论怎么说都是不合适的。2012年，美国人均年收入42693美元；2012年中国城镇居民人均可支配收入24565元人民币(约合3900美元)。”

    另据我本人实地考察，在美国纽约除了曼哈顿稍微偏远的地方，30万美元左右可以买到一公寓，在北京只能买到很小的房子且很偏远。何况中美收入差那么大，美国的房子拥有永久产权。纽约的空气质量远好于北京。

    被公认为坚不可摧的北京房价今年也出现了问题。制约北京的房价进一步上涨除了上述因素外还有特殊的原因。

    一季度北京商品住宅销售面积同比下降43.2%。北京市统计局副局长、新闻发言人夏沁芳表示，北京房地产市场预期发生变化，已进入新一轮观望期，“从供需关系来看，未来北京房价的涨幅有望进一步回落。”五一期间，北京的二手房房价急剧下跌，成交量大幅萎缩。

    一方面是因为北京的雾霾短期内难以消除，很多人选择了在北京之外购买房子。另一方面，随着反腐的深入，北京必然被挤出大量的房子。

大理财的分流

    随着金融理财产品的迅猛发展，传统的股市和楼市投资逐渐失去吸引力。

    如果说在2007年之前，中国大陆居民投资理财的渠道非常单一，除了存款，不得不投入股市和楼市别无它法；现在，投资理财的渠道非常多，收益稳定，股市成了鸡肋，房地产难以变现，在预期改变的情况下，房地产投资会逐渐被抛弃。

    情况早已发生了重大的变化。投资渠道多元化了，至少有以下几种渠道可以投资：投资货币基金、银行理财、信托产品、QDII(合格境内机构投资者)投资海外、投资互联网金融等。

    在余额宝类货币基金高收益的刺激下，银行为把资金留住，纷纷推出自己的高收益理财产品。银行自身发行的理财产品年化收益率超过6%的比比皆是；信托理财产品高过10%的不在少数，有高达12%甚至更高的；美国股市去年上涨了30%，QFII风风火火。

    2007年银行理财产品刚刚起步，最发达的上海市银行理财产品尚不到900亿元，全国规模约高于5000亿元；到2013年9月底余额高达10万亿左右。收益稳定高于一年期定期存款利率2倍到4倍。

    2006年年底，信托资产规模不过3510亿元，到去年年底，全国信托全行业67家公司管理的信托资产规模达到10.9万亿元，突破10万亿元大关，不断创历史新高。

    加之互联网金融的突飞猛进，在阿里巴巴的余额宝投资货币基金的一款产品从2013年6月到现在规模超过5000亿元。类似于余额宝类存款性质货币基金的规模超过1万亿元。

    去年底，银行的委托贷款8.2万亿元，委托投资3.67万亿元。

    今年，银行不得不收紧房贷，主要原因：

    第一，由于理财产品的分流，银行为防止钱荒的出现，一般会收紧贷款，包括房贷。

    第二，银行存款增速放缓。3月末，全部金融机构（含外资金融机构）本外币各项存款余额为112.2 万亿元，同比增长11.5%，增速比上年末低2.0 个百分点,比年初增加5.0 万亿元，同比少增1.3 万亿元。人民币各项存款余额为109.1 万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低2.4 个百分点，比年初增加4.7 万亿元，同比少增1.4 万亿元。

    第三，一季度，银行贷款速度增加，必然会在之后压缩贷款。3 月末，全部金融机构本外币贷款余额为80.1 万亿元，同比增长13.7%，比年初增加3.5 万亿元，同比多增2966 亿元。3 月末，人民币贷款余额为74.9 万亿元，同比增长13.9%，比年初增加3.0 万亿元，同比多增2592 亿元。

    全国银行业平均贷存比已经高达71.4%，离法定的不得超过75%一步之遥。压缩贷款增速将是银行业的主要任务。

    地方政府对土地出让金的依赖度太高，部分地方出台了一些救市措施，但是，从金融角度来看，房价到了必须且必然下跌的时候了。（作者为《华夏时报》总编助理、金融部主任）