楼市动向对经济影响巨大。 CFP供图
 

楼市动向对经济影响巨大。 CFP供图
 

   “听说深圳有些楼盘也开始降价了！”在多家地产中介地铺，记者均能听到这样的询问。近日，市场盛传降价潮波及深圳，已经有部分楼盘已经开始降价。比如有新推的楼盘最低价格相比去年下降3000元/平方米，更有个别楼盘出现万元以下售价，打出了9980元/平方米的促销优惠价。是真跌还是假摔？记者连日走访多处新开楼盘及中介地铺了解到，受国内多个城市出现降价潮、银行信贷收紧等因素的影响，个别开发商在观望两个多月后，于近期开盘，通过打折促销等各种营销手段揽客，其中不乏降价幅度较大的楼盘项目。不过，业内人士分析，目前来看仅属个别现象，这只是开发商推盘的一种营销手段而已，不能就此判断降价潮已经在深圳出现。

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    现场直击

    降价楼盘偏远不具典型性

    细数近期降价的楼盘，多数位于龙岗区。比如，位于龙岗五联的某楼盘打出“9980元/平米抢5房”；另一个楼盘则打出“9折利率劲享30年”的广告宣传语。

    记者现场调查发现，这两个项目均为配合楼盘营销而推出的促销活动， “9980元/平米抢5房”是营销抽奖用的一等奖，而“9折利率劲享30年”则是该楼盘按电商折扣计算得出，同属促销行为。

    另外，还有一在售楼盘推出31-65平方米平层及复式产品，团购享受9.2折优惠，折后均价约1.5万元/平方米，相比该盘去年11月开盘时均价2万元/平方米，下降了约5000元/平方米。

    该楼盘销售处章经理告诉记者，近段时间，市场观望情绪浓厚，蓄客周期变长，新上市项目，只能通过打折促销吸引眼球，但这都属开发商正常的营销活动。

    深圳中原地产一位市场分析人士称，从最近两周的市场情况看，市场推盘量迅速增加，佳兆业[简介 最新动态]悦峰二期、栖游记[最新消息 价格 户型 点评]、山海上城等8个项目为市场供应了约1000套新房，和1月、2月300套左右的推售量相比有了明显的起色。但是目前开发商依旧较为谨慎，各项目推盘量都不大，均属小批量上市。从价格来看，去年全年，新房加推基本都会抬高售价，而近期入市的项目却难见到涨价的现象，甚至有些楼盘因为新推单位的户型、装修及朝向等问题而稍有让步。

   “市场的观望状态导致需求不济，开发商也应市而变，逐渐将销量作为首要目标。”该人士分析，这也是造成目前市场上部分开发商松口降价促销的主要原因。

   “由于深圳一手房成交量只占整个市场的30%份额，是否真的降价主要看二手房的动向。”美联研究中心主任徐枫认为，目前龙岗几个盘的降价，都是纯营销手段，而且它们地段都比较偏远，拿这几个偏远项目来和深圳全市比较，并不具有典型性。

    市场反应

    开发商保持谨慎“小步开盘”

    事实上，今年开始，深圳房地产市场先后经受了信贷收紧、降价风波等一系列事件的考验，在这期间，房地产企业、小业主和购房者心态都在跟随市场变化，其中开发商持有资产较多，因而对市场的感知变化较为明显。

    记者调查发现，在此过程中，开发商心态出现了三个阶段的转变，第一阶段是2月中旬之前，开发商仍然保持去年底的状态，对市场预期偏中性；第二阶段是2月中下旬到3月上旬期间，受降价风波影响，开发商观望情绪浓厚，推盘量较少；第三阶段是3月中旬之后，两会结束并未带来负面消息，开发商开始试探入市，谨慎推出新房，新房的价格也基本没有出现上涨。

    尤其是3月中下旬开始，市场就出现了转机，随着两会结束，关于政策方面的担忧减弱，开发商开始增加市场供应，试探入市，但是目前市场环境仍没有根本性的转变，信贷依旧紧缩，其他城市的降价现象还未平息，因而开发商推盘仍然保持谨慎的心态，采取“小步推盘”策略，在价格方面并没有出现太大变化。

    一家房地产商营销总监高先生认为，受银行房贷收紧和小幅降价的影响，当前购房者的观望情绪变浓，近期推盘的上升虽然会带来销售的阶段性改善，但是长远来看，今年楼市暗藏的风险不容忽视，只能靠“小步推盘”试探市场反应后，再进行调整，以免被动。

    业界看法

    今年开发商降价走量是必然

    虽然降价促销目前仅是个别楼盘的个别行为，并不能代表目前深圳总体楼市的表现，但市场分析人士均对今年深圳楼市走向持谨慎乐观态度。

    在世联行(行情,问诊)2013年年报发布会上，陈劲松认为，今年一季度全国楼市出现“倒春寒”，现在看来一线城市也不能避免。随着楼市进入下半场，降价走量是必然的。特别是非上市房企，今年5月有些信托到期，资金紧张会令开发商有降价动力。

    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，今年深圳房价增幅可能比去年放缓，但总体表现仍将保持在全国平均水准之上。

    记者调查中，大多数受访的专业人士都表达了一个共同的感受，即：购房者观望情绪在加重。中原地产二级市场总经理玉家雄称，深圳新房市场受到了一定的负面冲击。他透露，超过50%的项目的访客量有所下降，下降幅度在10%至30%之间。不断出现的“崩盘”字眼，使得深圳购房者的心态发生了变化。3月份的开盘并不多，并且缺乏能带动整体市场气氛的标杆项目。

    以二手市场为例，3月份，深圳放盘量和成交量较今年1月有所提高，但与去年同期相比则下滑了近20%，成交缓慢也抑制了价格上涨。

    深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则认为，去年很多刚需已提前购房，一手房价格上涨较快，今年市场冷淡下来很正常。

    热点关注

    深圳连续四个月居住用地“零出让”

    深圳特区报讯（记者 徐强）根据市土地房产交易中心公布的信息，深圳一季度共推出土地供应24宗，成交13宗，无一宗居住用地出让。

    据统计，一季度，通过市土地房产交易中心成交的13宗土地出让金共计231.8亿元，其中由兆华斯坦和前海能源金融中心有限公司联合竞得的前海T201-0080宗地，总价为134亿元，占一季度土地出让金总额逾半。另外，该中心已挂出的4月份出让的土地中，仍无居住用地，这意味着深圳土地市场将出现4个多月居住用地出让空白的局面。

    目前城市更新已经成为土地供应主流。以去年为例，全市供应商住用地总面积143.1公顷，其中通过城市更新供应商住用地104.8公顷，约占全市商住用地供应总量73%。更新项目供应商品房约290万平方米，占全市商品房供应总量的36%，目前参与深圳旧改的房企包括华润、佳兆业、京基、深业集团、卓越集团等30多家。

    观点链接

    王石：对房地产行业持谨慎乐观态度

    深圳特区报讯 （记者 徐强）在日前举行的万科[简介 最新动态]2013年度股东大会上，董事会主席王石称，对中国房地产行业的未来表现出“谨慎乐观”的态度。

    王石称，对行业未来，万科是谨慎乐观。万科要完成从住宅开发商向城市配套服务商的转型。“如果说过去，万科是中国住宅行业的领跑者，那么未来，万科将要做城市发展的领跑者。”王石说。

    另外，万科不做不确定的事情：第一、万科绝不拿“地王”。第二、万科会在手头保持足够现金。

    对于万科是否已经触及增长天花板，王石提出，美国、日本的前五大开发商市场占有率都超过了4%，相比之下，万科目前在中国的市场份额只有2.1%。中国有700多个城市，万科只进入了其中的60个，在可预见的未来，万科不存在增长的天花板问题。

    据悉，万科2013年股东大会审议并高票通过了2013年利润分配及分红派息方案，根据分红派息方案显示，万科将以分红派息股权登记日股份为基数，每10 股派送人民币4.1 元（含税）现金股息。这意味着万科将一口气拿出超过45亿元现金用于分红。