坚持不同意保留历史建筑的赔偿方案

　　■《金陵台妙高台建筑：“缓拆令”下惨遭强拆》追踪

　　■新快报记者 何姗

　　金陵台、妙高台民国建筑被强拆事先毫无征兆，市规划局正与此项目的开发商翠桦地产置业有限公司(下称翠桦)进行谈判。对已批出的项目中有涉及历史文化保护问题，广州市规划局在去年已作出了分三类处理的原则，并成功与开发商协商解决了一批案件，包括广为人知的万科大元帅府项目、大小马站非遗中心项目等。对金陵台所在的地块项目，市规划局在去年5月发出“缓拆令”后，即与开发商谈判了三次，为何这次不成功而导致强拆？

　　据广州市规划局有关负责人透露，与开发商的谈判非常困难，规划局准备了两个方案，一是保留原建筑，建议开发商降低容积率，对其作出赔偿。但开发商认为地块太小，无回旋余地，坚持按原规划方案实施，坚决不同意规划局的方案。“总之谈了三次，每次都是同一句话，不同意，不同意，不同意。”

　　规划局的另一个方案是收回这块地，但开发商提出要按预期收益赎回。据一位房地产专家分析，此地块所在的诗书路目前一手房价应有3万每平方米，按此项目总建筑面积14030平方米算，预期卖楼收入4.2090亿元，按利润率平均25%算有一个多亿。

　　有关负责人分析认为，大的开发商或者国企，在广州市内有多个项目，可以在不同项目之间进行开发权转移与调整，但翠桦是一家香港公司，在广州的项目很少。而且大多数开发商对于老城区中心的地都不愿意放弃。

　　在名城保护规划、历史建筑立法与保护名录未出台前的现有制度框架下

　　强拆金陵台民国建筑事件应作何检讨？

　　尚有数百宗已批未建用地涉及历史建筑保护

　　与以往任何一次历史建筑被拆一样，金陵台妙高台被强拆再次引发人们对历史文化保护制度滞后的反思、加快健全制度的呼吁。事实上，政府部门近年来正在进行历史建筑立法与历史建筑普查工作，对历史上遗留的已批未建、与历史文化保护有抵触的项目也按分类处理原则成功协调解决了一批。金陵台强拆事件中，规划部门、房管部门也采取“暂缓拆除”措施，不再延期拆迁许可，并与开发商进行谈判。但仍未能阻止悲剧发生。

　　不少人分析，开发商强拆，一定是“损失重大”、“被逼急了”，有规划、地产界人士认为，毕竟开发商出重本买地，是按照合同行事，“暂缓拆除”并不具法律强制力，如打官司，开发商未必会输。政府如要解决问题，应为开发商想出路。

　　根据去年的历史建筑普查，在1038宗已批未建的项目用地中，涉及需保留历史建筑的有数百宗。

　　那么，在《广州市历史文化名城保护规划》、历史建筑立法与历史建筑保护名录未出台的现有制度框架下，政府该如何作为？在这一事件的处理中，有哪些应检讨之处？可为今后此类牵涉到开发商利益的纠纷案作何镜鉴？

　　应由文物部门认定文物线索

　　一位不愿透露姓名的规划专家认为，在此案中，第一步，市规划局作了正确的事情，就是先向房管局发函要求发文“暂缓拆除”。城管应有现场监管职责。

　　第二步，在市文广新局、市名城办分别组织专家到现场调研，作出判断此建筑有历史艺术价值、建议保留后，应由文广新局负责认定其为文物线索或登记文物。

　　因为虽然历史建筑是由规划部门负责管理，但目前规划部门要管理保护好历史建筑尚未有任何法律依据，这些法律、政策都在制定中。惟有文物部门有《文物法》可作为保护文物建筑的合法依据。

　　在认定为文物线索或登记文物后，文广新局应划拨资金保护文物。如有资金困难应向市政府申请。

　　但是，非常遗憾，在本案中，文物部门只是现场研讨认定其为有历史文化价值的建筑就算了，并说这不是文物，不由其管理。

　　第三步，就是要解决开发商合同权益问题。应由文物部门牵头，汇同房管部门研究进行土地收购或地价退还。而不是像现在这样由规划部门出面与开发商谈判，因为规划部门只能在容积率、设计方案等上进行调整，并不具有经济权。

　　程序没错效率太低

　　这位专家还指出，目前市规划局在处理这一案件的程序上是没问题的，但效率太低。现在什么大小事情都要上市规委会，也要等领导批复，曾被不少规委会委员诟病。应设几个专业委员会，提高决策效率。因为对开发商而言，半年的利息就很厉害了。

　　不少网友也质疑在规划局、房管局发出“缓拆令”一年后都未解决问题，效率太低。而开发商的工作人员也表示，拖的时间越长，损失越大。

　　政府应主动行动补偿开发商损失

　　规划专家中山大学袁奇峰教授指出，在政府已经梳理好涉及历史文化保护的已批项目后，要根据保护目标采取主动行动，因为开发是政府与开发商共同构成的主动行为，政府当然应在保护历史文化的同时处理好开发商的利益关系，最好的办法是通过高明的设计方案将历史建筑(哪怕是建筑立面)融入新的建筑，如果不得不收回不适合开发的用地就得补偿开发商损失；要求开发商保留的历史建筑，也应在修缮维护费用上有补贴与支持。另一方面，他提到，其实旧城区很多以前批出去的地块是先划红线，在开发时再补交地价，不存在巨大的经济赔偿。

　　知名房地产专家韩世同认为开发商面对这种矛盾时，肯定希望政府赎回或换地，否则很难谈得拢。他说：“保留建筑，在原址上优化是不可能的，因为占地面积改变了，市场预计与目标也不同了，开发商会有很大损失。政府要保全历史建筑，一定要付出代价。要与开发商协商。”

　　他表示这个协商没有客观标准，要多沟通。不行就走法律途径。

　　应有价值层次取舍制定空间协调方案

　　除了赎回、换地、经济赔偿，华南理工大学建筑学院城市规划系主任王世福教授认为政府在与开发商谈判时应先作一个价值层次的判断，对这个“有历史价值”的建筑进行价值分析，哪些是可以放弃的价值，哪些是可放可不放的，哪些是坚决保护的，然后形成若干空间方案，显化利益矛盾的空间形态结果，与开发商谈判，并明确利益处置方式。这样才能取得公共利益与私人利益的平衡。

　　“如果保留原建筑的方案做得好，这个项目会很有特色，项目也可能因此增值。”但他同时指出目前体制环境内，这个方案编制和谈判的程序安排尚属空白。

　　如果无法协调最低限度保留建筑的方案，政府应该考虑收买或开发权转移。

　　“缓拆令”应改为“禁拆令”

　　王世福指出：首先，这次规划局发出“缓拆令”是正确的，但冻结之后并没有在一定时间内提出一个双方都可以接受的方案，是最大的教训。其次，开发商在无限期拖下去的情境中会权衡无证拆除处罚的代价与项目推进的利益，形成铤而走险的决策，并避免不断增加的损失。所以今后要将“缓拆令”升级为有条件、有约定时间的有效的“禁拆令”，在约定期限内做出一个方案。这也是政府为禁拆要尽的义务。

　　王世福表示，如果形成一定的“禁拆-谈判”制度，围绕利益进行有效的技术谈判，这个事件能成为一个广州乃至中国践行历史保护的标竿事件。

　　袁奇峰也就已经强拆的历史建筑提议在高额罚款之外还可要求开发商原地原样复建，这样可以为广州历史建筑保护立一个标竿，所采取的行动一定要对以后此类行为起阻吓作用。