通州二手房库存量高企 议价空间加大

　　近日，通州多个楼盘推出不同形式的特价优惠活动。继珠江地产先后推出珠江国际公馆“14800元/平方米起”、珠江拉维小镇(楼盘资料 业主论坛)“均价14500元/平方米”活动后，华业东方玫瑰(楼盘资料 业主论坛)推出80多套均价14500元/平方米的特价房，M5朗峰也打出部分房源“2万抵10万”的优惠广告……`“以价换量”推动了成交上行，但也给二手房市场带来了冲击。

　　●通州二手房高库存情况明显

　　市场活跃度降低

　　面对最近通州新盘价格集体“跳水”，业内人士分析，随着新房供应持续大量推出，且价格因竞争而继续走低，势必将分流二手房需求，二手房交易量减少是大趋势。据链家地产市场研究部统计，7月份北京二手住宅网签套数为8579套，相比6月份的7961套增加7.8%，日均网签套数为276套，相比6月份的265套增加11套。这是今年3月份后首次出现回升。然而，7月份仍有3000多个二手楼盘零成交。此外，经过7月底的成交小高潮，8月伊始，北京二手房市场成交量开始下滑。据统计，8月上半月北京二手房成交量为3454套。截至目前，8月份全市零成交楼盘达到3502个，占67%。

　　除此之外，目前北京全市二手房持续半年未成交的楼盘已经达到1059个，占比超过总量的20%，较2010年下半年增长了一倍。其中通州持续半年未成交楼盘达到117个，为各区域最高。调控背景下，低价开盘和打折促销的新盘越来越多，通州二手房市场高库存情况明显，市场活跃度也大大降低。

　　●大户型 未满5年楼盘降价幅度较大

　　二手房仍有较大议价空间

　　链家在线的数据显示，目前在其挂牌的通州区域二手房有3570套，挂牌均价为15044元/平方米。据监测，整个通州二手住宅均价在3月达到15900元/平方米的高位后，连续四个月下滑，7月均价只有14603元/平方米，下滑幅度达到8%。8月以来，降价房源越来越多，90平方米以下的中小户型房源由于更容易出手，降价幅度一般在3%-5%；而150平方米以上的大户型降幅更大，最高降幅可达15%。业内人士指出，通州区域降幅明显，主要是由于前两年泡沫现象严重、涨幅过高，再加上二季度东部新盘的集中放量，不少二手房业主急于出售手中房屋，主动调低挂牌价或降低心理价位来吸引购房者，从而促进成交量的提升。

　　据当地中介人员介绍，7月份通州二手房网签套数457套，其中有近400套集中在果园、梨园、通州北苑三个区域。一中介门店经理表示，位于通州杨庄南里、主打户型为125-150平方米的世纪星城降幅最大，由限购前近17800元/平方米降到16000元/平方米左右，降幅近8.15%。另外，由于今年出台的“国八条”明确规定个人将购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税，这无疑增加了买卖双方的交易成本，一定程度上降低了业主和购房者的积极性，但也侧面导致了一些不满五年的楼盘降价明显。该经理还坦言，尽管挂牌价一再下调，但目前二手房仍有较大议价空间，平均下来，成交总价可比挂牌价低5万-6万元。

　　●二手房价格走低

　　或推动新盘房价下调

　　目前，通州二手房成交价下调预期似乎已经形成。但记者在走访过程中了解到，经历了近几个月的楼市“震动期”，还是有不少购房者认为目前价格已基本到底，开始走出观望，出手购房。另外，一名中介公司负责人还自称得到内部消息，“由于种种原因，未来两三个月，北京限购政策会有所变化。之前规定外地户口要在北京购房，需满足连续缴纳社保或个税五年以上的条件，现在很可能会缩短为两年。到那时，市场需求扩大，二手房价格也会跟着上涨。”

　　对于这一传闻，一位不愿意透露姓名的业内人士回应道，“调控政策会进一步加紧还是会酌情放宽，不能随意猜测。但是，通州挤压的库存无疑是价格下跌的重要原因。就目前的供需情况来看，近期内，价格下行依旧是主要趋势。”

　　与此同时，二手房价的回调也将反作用于新房市场。据介绍，相对于运河核心区一报价在20000元/平方米的精装楼盘，有的看房人就表示会考虑周边报价在17000元/平方米的低密二手房。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，新房定价过高，一部分买房人就将流向二手房市场。对于资金链较为紧张的开发商来说，特别是纯新盘，包括胡景晖在内多位业内人士预计，下半年调低报价，以价换量将成通州楼市的必然选择。文/蒋婧