房企资质管理规定重修 资质认定条件拟大幅提高

    开发商囤地可吊销资质

    实施时间超过10年的《房地产开发企业资质管理规定》即将重修。昨天，国务院法制办公布该规定重修的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。其中，一级资质认定条件中，注册资本由“不低于5000万元”提高至“以货币形式实缴注册资本不低于2亿元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盘、哄抬房价等行为可被吊销资质。

    变化1

    囤地捂盘或将出局

    与现行规定有所不同，征求意见稿增加了资质认定的基本条件，即申请房地产开发企业资质的企业，首先应当满足四条基本条件：具有经房地产开发主管部门备案的房地产开发项目手册；具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；未发生过重大工程质量事故；近3年内无相关违法违规行为。

    其中，征求意见稿所指的违法违规行为主要包括：发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的；在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核实负有主要责任的；其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。

    同时，征求意见稿规定，如果房企在开发经营过程中存在上述违法违规的行为，以及开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故的情况，有权限的县级以上房地产开发主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

    变化2

    资质认定更加严苛

    现行规定中，对一级、二级、三级的资质条件中，规定了注册资本分别为不低于5000万元、2000万元和800万元。

    征求意见稿中，对此条件进行了大幅提高。其中明确规定注册资本需要“以货币形式实缴”，而数额分别提升至不低于2亿元、1亿元和5000万元。

    此外，征求意见稿对各级房企资质从事房地产项目的时间、累计竣工面积、在建房屋建筑施工面积都有了新的规定。比如，现行规定中对一级资质的条件规定为“从事房地产开发经营5年以上”，而征求意见稿将此条件调整为“开发过3个以上房地产开发项目，获得二级资质3年以上”。而且，近3年房屋建筑面积累计竣工面积也由现行“30万平方米以上”提高至“60万平方米以上”，并进一步增加规定要求一级资质房企“在建房屋建筑施工面积30万平方米以上”。

    与此同时，二级、三级、四级房企资质认定条件严苛程度均有提高。

    变化3

    异地开发严格管理

    现行条例规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。其他资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省级人民政府住房和城乡建设主管部门确定。

    征求意见稿规定，以本企业名义从事跨地区开发经营的，应当在项目开发地县级以上房地产开发主管部门办理资质备案手续，并将异地开发项目和异地工作的主要负责人员情况报企业注册地县级以上房地产开发主管部门备案。

    变化4

    企业资质设有效期

    按照现行规定，房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。同时，房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，被视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。

    征求意见稿拟不再实行资质年检制度，而设定了资质的有效期限。其中，规定房地产开发企业一级资质证书有效期为5年。二级及二级以下资质等级证书有效期限由省级住房和城乡建设主管部门规定。暂定资质有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质有效期，但延长期限不得超过2年。

    房地产开发企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，向原资质审批部门提出延续申请。

    说法

    小开发商面临淘汰

    昨天，一家拥有一级开发资质房地产企业相关负责人称，即使注册资本提高到2亿元，公司仍符合一级资质认定条件，“至于要求已开发3个以上房产项目等条件，公司也都具备”。

    另一家不愿具名的小房企负责人则认为，修改规定后该企业发展会受限制，“资质可能降级，拿地更难”。该负责人称，修改后的规定可能让“大企业更强，小企业面临淘汰”。

    北京大学房地产研究所所长陈国强称，征求意见稿中的部分条款对大型房企更有利，如“一级资质房企承担房产开发项目的建设规模不受限制，二级资质及二级资质以下的房企只可承担建筑面积30万平方米以下的开发建设项目”。陈国强称，部分条款明显倾斜于大型企业，对新进企业和小企业的限制则较大，中小房企的发展将更加困难。

    中国房地产业协会副会长顾云昌认为，10年前全国房地产企业还属于起步阶段，如今全国已有6万家房产企业，加上通货膨胀、土地价格升高等因素，如一级资质仍只规定注册资本5000万元，显然门槛太低。此外，随着房地产企业开发能力的提高，开发项目数量增加，通过修改现行规定规范管理也很有必要。

    陈国强认为，提高门槛可以避免过多资金流向房地产开发市场，减少房地产行业的经济泡沫。他称，因房地产行业投资回报率高，如果门槛太低，吸引过多社会资金投入房地产开发，更易形成经济泡沫。