●北京楼市调控细则出台：暂停发放第三套及以上住房贷款、一户只能新购买一套商品住房等

    ● 一二手商品住宅成交量齐降；个别新盘签约客户不到预计的两成；业界称房价松动可能性极大

    北京调控楼市的新政“靴子”在“五一”前迅速落地。

    4月30日，北京市住建委出台了包括暂停发放第三套及以上住房贷款、暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款、同一购房家庭只能新购买一套商品住房等的新政策。“京十一条”把国务院留给地方政府的所有选择空间全部用足了，目的就是不让炒房。

    “最严厉的政策”立竿见影。五一期间北京楼市的总成交量迅速跌入冰点，下降幅度超过8成。业内称，楼市交易量进入“冰川期”，是价格下跌的前兆。而开发商阵营也已经开始分化，大型企业恒大已经在5月5日明确表态，要在全国范围内掀起一场降价促销潮……

    二手房市场反应最敏感

    5月1日上午，某经纪公司方庄店业务员付燕燕一把店门打开，就听见店里电话不停地响。南三环一位房主打电话报上自己的房源信息，并要求她抓紧时间帮他把房卖了。付燕燕放下电话刚要打扫卫生，电话又响了，是自己的老客户询问最近还有没有人要看她家的房子。付燕燕表示，不少准备卖房的房主都改变了五一出游计划，专门腾出一天到处给中介公司报房源。5月1日，该店共接到登记房源的电话40余个，而平时的周末也只有十几个。

    “以前是每天给房主打好几个电话约看房，现在是每天接好几个房主电话催我卖房。”付燕燕回忆，清明节时还有房主借扫墓之名不肯让人看房，捂房惜售，但是这个“五一”，房主的态度就来了个180度大转弯。

    正如SOHO中国董事长潘石屹所言，二手房市场是新政策最敏感的风向标。荧灿地产数据显示，五一期间北京二手房源量比去年五一上涨了45%，环比平时周末上涨了32%。房地产交易管理网数据显示，截至5月5日，北京二手住宅存量31464套，环比4月1日时的25511套上涨了23.3%。而多家中介统计显示，“五一”小长假二手房市场除经济适用房之外，实际交易量环比下跌超9成，而且节后这种趋势没有好转的迹象。

    新房销售迅速转冷

    在近期开盘的多个项目现场，部分商品房售楼处更是出现了销售人员数量超过看房者的现象。现房住宅甚至持续几天个位数成交，5月1日-3日共成交7套。业界表示，五一期间，新房市场的成交量同比下跌幅度超过8成。

    近日，朝阳北路某新开盘的项目就出现与此前有鲜明对比的景象。过去，该楼盘每次开盘都会出现排队。而这一次，销售员却被开盘当日的冷清场面“冻”住了：签约客户不到预计的两成，就连最优质的户型资源，买房人也不怎么买账。“不是户型好坏的问题，关键是价格”，从事楼盘销售工作多年的销售员陈小姐对买房人的心态有着自己的看法，“最近几年卖房子都有这样的规律，行情好的时候，就算最差的户型也不用担心，能让自己的客户买上就不错了；而行情差的时候，再好的户型也没人会冒着几十万的差价去购买，可以说不正常，也可以说很正常。”

    东北三环也有楼盘近期推出了新房源，最近一周以来，现场也出现了明显的冷清。有楼盘本来准备五一新推房源，但是当天有买房人前去咨询时，销售员说推迟到五一后了，这两天再问，又说继续推迟，不知道推迟到什么时候。知情人士表示，开发商目前不好确定价格，估计什么价格也不会太好卖，还担心此前的客户出现合同纠纷。“现在开盘属于没事找事，还是先看看”，该人士如是说。

    北京市房地产交易管理网数据显示，5月1日-5日，北京纯商品住宅期房共成交了1155套，日均约231套，尽管比4月下半月的日均206套还高，但比4月上半月的日均340套，已大跌了三成多。业界人士称，目前迹象表明，接下来的时间里，楼市的成交数据很可能会再次面临大幅下滑，房价松动的希望极大，并且市场的低迷至少会持续到2011年初。

    后续政策还会继续出台

    “政策不达到打压房价的目的是不会停止的”，这是业界对目前政策走势的基本判断。中原地产华北区董事总经理李文杰表示，目前调控的目标是让房价回到一个合理的区间，与过去的遏制房价过快上涨已经有了本质的区别，后续的政策还会跟进，持有环节的税收将是下一个重点。

    影响政策达成目标的最大阻力来自于供应不足和开发商的资金链承受能力。以北京为例，潘石屹、任志强等业内人士透露，目前北京可售的一手商品住宅不足9万套，而实际的年需求约20万套，这样的差距是造成楼市不正常上涨的关键因素，如果没有供应的保障，对于需求的限制就不能放松，而形成安全的供应量至少需要两到三年的时间，一旦开发商无积极性继续拿地，政策的退出基础就难以形成，楼市或进入“停滞期”。

    而楼市的停滞对于宏观经济的承受能力将是一次严峻的考验。“最严厉”的打压政策是否会陷入最严重的“进退两难”境地，是目前市场担心的另一个话题。

    新浪乐居等机构本周的调研显示，接近4成受访者对新政能有效遏制高房价保持沉默，支持“能够遏制”的比例与不支持的大体相当，均约3成，市场仍处于混沌期。不过，新政的频发和力度增强了购房者对未来政策倾向性的判断，大部分表示等几个月看看再说。

    - 买家心态

    刚需者等待降价、抄底

    “房地产也是政策市，政府一直打，房价还得降。”日前，自称“刚需一族”的小赵这样对记者说。

    从今年二手房营业税优惠政策取消，到国十条、京十一条的出台，再到“新国十条”和包括“一户一房”等条款的京版楼市新政细则的出台，不少买房人的脉搏跟着政策起伏。小赵就是其中之一。起初，小赵认为政府已经释放了调控的信号，房价会下降一点；但自己关注着的通州区域，直到4月初，房价还在往上涨。“买房人濒临绝望，政府就得给希望。”“新国十条”出台后，通州房价应声下跌2000到4000元。“这似乎还不够，北京的政策更是加码。”在小赵看来，这次调控，政府铆足了劲儿，不达目的誓不罢休。“开发商低估了政府调控的决心。”

    而通州不少楼盘4月开盘价已经低于两万，有的只在每平米18000元左右，更坚定了小赵房价还会进一步下降的信心。

    - 开发商心态

    开发商放缓推盘备战“降价”

    李嘉诚对房地产市场特点最著名的判断就是：地段、地段、还是地段。但自从北京房价高涨以来，这句话就失灵了，因为通州的房价涨过了城区，望京的地价无人能及；现在楼市的关键因素应该是：预期、预期、还是预期。

    曾经，涨价的预期让开发商挣得不亦乐乎。现在，降价的预期正在让开发商开始放缓销售节奏，忙于备战。

    多个楼盘“销售证还没办下来”

    根据最近一周以来，记者对几十个开发商的采访，大多数称，房价下降是购房者对新政效力的最大预期，由此引发了市场的观望，销售量急转直下。老盘后期的开发商继续推盘，寻求赶“末班车”，一走了之；而越来越多的开发商则加入了“销售证还没办下来”的行列。

    记者近期采访了润泽悦溪、太阳公元等多个计划本月入市的楼盘，得到的消息是，原计划开盘的日期因为销售证没有办理下来的原因，已经推迟了。而此现象在新盘及后续存量较大的楼盘中比较普遍。

    “个别楼盘可能确实是因为销售证的原因，也可能是因为去年既定销售策略的原因，如公园1872等，推迟到下半年开盘，但是目前很多新盘确实在以不拿销售证的方式观望市场”，东四环一位开发商表示，最近，他了解到的两个在排号蓄客的楼盘，进展都很缓慢。“当前情况下，开发商很清楚自己的处境，既很难把房子卖出去，还担心如果降价会招惹麻烦。这样的傻事谁也不会干。何况一部分人还觉得房价不一定能跌多少，自己完全扛得住呢。”该开发商如是说。

    老盘后期准备“能走就走”

    在观望成为主流的同时，很多楼盘也在纷纷推盘。

    根据专业机构的调查报告，包括华纺易城、绿城百合公寓、翠海明筑、林肯公园、月亮河城堡等项目，5月份仍有一定的新增供应量。4月30日新政之后，根据北京市房地产交易管理网的信息，首开·智慧社、万科蓝山苑、龙湖蔚澜香堤、中国铁建国际城、银河SOHO等多个楼盘在5月2日都拿了新的预售许可证。不过这些项目都有一个比较显著的特征：多数都是大家比较熟悉的名字，要么是老盘后期，要么是不受政策影响的商业地产。一位不愿具名的业界人士表示：“走了算了，或能走多少算多少的离场思路在老盘中比较普遍。”

    价格稳中微降是主流

    据媒体报道，作为北京调控新政出台后第一批开盘的项目，位于回龙观城铁的首开·智慧社开盘两天内，便通过降价内部认购方式预订售出122套房源，占新开楼座420套房源的近30%。根据多家房产网站的历史数据，东南五环外珠江拉维小镇4月份登记的均价是25000元/平米，记者4月30日咨询该楼盘销售员时，获得的新一期房源价格预计在23000元/平米左右。

    记者在4月30日后随机调查了数个公开销售价格的楼盘，9个公布了预计价格的楼盘中，除银河湾上月没有新开房源的登记无法比较外，6个楼盘的售价与4月持平，如，临近东南区五环板块的海棠公社，3月份和4月份的历史价格都是25000元/平米左右，5月份新房源的预计价格未发生变化；亿城西山公馆新房源预计均价35000元/平米左右，与4月底持平。西山国际城、新天际SPACE+、京汉铂寓、金色·漫香林等新推房源的楼盘都是类似现象。而东北三环个别高出4月份报价的楼盘则选择了推迟开盘。

    “北京市的整体房价肯定是过高了”，这是东北三环红玺台楼盘销售负责人在谈及当前政策出台的原因时最大的感受，“因此当前使用严厉的政策及泡沫显得很必要”；但是在谈及其自身项目的应对策略时，该负责人却提出了“区别对待”的思路：项目体量不大，地段和品质占据优势，没有考虑过调整价格的事。

    不过根据5月6日的最新消息，恒大地产已经明确地提出了降价促销，抢占市场份额的消息，开发商普遍对此表示出较高的关注度。另外，地产界还在关注万科的种种动向，传言该公司设置了销售率的下线，超出底线就会降价。个别开发商先降，引发拐点，而不是此前业界关注的资金链影响价格走势，正在成为近期开发商的新关注点。

    - 中介心态

    “交易量严重下降，暂无关店计划”

    我爱我家副总裁胡景晖表示，当前的市场确实出现了很严重的交易量下降问题，难免会对公司的经营产生一定的影响。“预计此阶段的持续期在3个月左右，届时交易量会缓慢回升”，胡景晖说，从目前市场的刚性需求来看，公司还是比较乐观的，目前暂时没有关店的计划，会借机会招聘一些好的经纪人，充实队伍；同时发挥公司租赁业务的优势，稳定销售业绩。“行业淡季的时候，也是公司进行修整和完善内部机构的好时机，最近公司的‘内务’会是重点。”胡景晖表示。

    对此，麦田房产董事长缪寿建也表示认可，但他觉得对当前的行情更不乐观一些，因为在北京细则出台前，4月15日左右，北京的交易量实际上已经严重下降了。“我觉得当前市场处境很艰难，以后还有很多政策要出，面临很多不确定性，无法预测今后市场会如何变化，租赁业务也很难支撑店面的开展，好在公司的规模不算太大，必要的时候可以调整一些店面。”缪寿建同时强调，中介市场难免起伏，长期经营的公司对这样的变化会有成熟的心态和策略。

     - 热点问题

    “一户新购一房”会执行多久？

    业界称房价回归合理是临时性“一户新购一房”政策终止的前提

    北京楼市新政细则中，最严厉的莫过于，自政策发布之日起，“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”的规定。“一户新购一房”的规定用行政手段勒紧了市场需求。

    值得注意的是，这一规定也明白无误地冠以“暂定”的字眼，那么这条规定将暂行多久也成了业内外关心的焦点问题。

    临时政策时限关键看调控效果

    “酌情而定。”被问及“一户一房”政策时限，北京市住建委市场处相关负责人这样表示，市政府要看政策效果。

    北京市房地产业协会副秘书长陈志在接受媒体采访时表示，“房价没有回到中央预期水平，没有挤掉泡沫，就还会有楼市新政。”而对于北京市“一户新购一房”的政策，陈志表示，房地产市场平稳、房价回归合理是临时性政策终止的前提。如果调控效果不到位，临时性政策就有理由持续下去。“天冷了加衣服，天热了减衣服，政策也要类似地因应环境的变化。”

    对于市场平稳、房价合理的衡量，陈志的个人意见是：房价回归到2009年6月-9月的区间，住房消费不以挤压其他消费为代价；市场平稳，买房人不恐慌也不追捧；不合理的投资投机需求被挤出，购买力以自住和改善型需求占主导地位。

    非住宅不在限制之列

    市建委在“一户新购一房”的有关通知中规定，新政涉及的“商品住房包括新建商品住宅和存量住房。”

    而市场中存在的“商改住”项目是否在限制之列？一位业内人士称，只要是可以合法销售的商品住房都应在限制之列。“市场上实际存在大量商改住的商品房，吸引了不少购买人，实际起到了拉升房价的作用。”

    记者就此采访市住建委市场处负责人。这位负责人表示，通知明确了限制的是住宅，商业、办公用房不在限制之列。“只要是从规划到预售许可都明确为不属于住宅的，均不在限制之列。”

    记者采访了2家以商业立项的在售公寓项目和1家办公立项在售项目。前者明确表示，不受政策影响，最近有办理购房合同的也没有遇到问题。但后者的项目负责人表示，项目被视同为住宅，遇到了政策限制。“北京此次政策严厉，部分商业或办公立项项目在实际操作中被‘从严’设限。”这位负责人表示。

    - 记者观察

    新政动了谁的奶酪？

    “最严厉”。对于京版楼市新政，潘石屹在自己的博客中这样评价。

    认为北京楼市新政“最严厉”的远不止潘石屹一个人。和最新的“国十一条”相比，北京版的新政细则更是更进一步：限量———一户只得新购一套房子；限外———没有一年的纳税证明或社保缴纳证明不给贷款。

    什么人是新政的“靶子”呢？首先就是外地投资客。北京房价早已超出了本地绝大多数刚性需求和改善型的承受能力，早已是不争的事实。外来的各色投资人群，特别是以省籍、市籍命名的“炒房团”在推涨北京楼市方面难脱干系。纵然腰缠万贯、无须贷款、一掷千金的豪客，在“限购一套”的新政面前也不得不低下头。

    其次是愈演愈烈的“全民投资客”。没有其他投资渠道，买房吧；有点闲钱，买房吧；甚至还在读书的大学生也加入了投资房地产的大军。在膨胀的房地产市场面前，越来越多的人被诱惑，被恐慌，于是一边嘴上埋怨房价的上涨，一边把脚站在了需求的天平上，于是房价那一头越来越高。而今，全民炒房热可以暂时休矣。

    因为锁定投资投机型需求，新政被冠以“精确打击”的美誉。但“是药三分毒”，新政也不可避免地产生“误伤”。特别是一些具有“刚性改善型需求”的购房人。比如，有的人住着小房子想换大房子，原来没有贷款，大房子可以认定为首套，结果现在成二套了。

    如何让政策臻于完善，依然是一个课题。

    除了买房子的，新政自然还影响到卖房子的。如今，开发商宣传的涨价理由显得那么弱不禁风，诸如“规划”；开发商是否才发现刚性需求也有弹性，售楼处可以在一夜之间从人满为患变成门可罗雀；头脑热了，价涨高了，袋子鼓了，开发商才发现老百姓真的不高兴了，政府也就急了。当开发商抱怨土地供应紧张的时候，可曾想过老百姓在抱怨房源供应不足？

    不能不提的是，新政并非完美无瑕，甚至被诟病为“反市场”。那么需要思考的，自然少不了政策的制定者：调控究竟是从长计议、所虑者远好呢，还是被逼无奈，临时下猛药好呢？张家齐 张旭