中国规划网青岛4月23日电（记者 白雪） “这几天真是忙得焦头烂额，嘴皮子都磨出泡来了，可是一单交易都没成，全都是在调解纠纷，我们这房屋中介干脆改成调解中心得了。”22日上午，记者来到刘女士位于青岛宁夏路的房屋中介，只见她的店内聚集着七八个人，有买房的、卖房的、求挂房源信息的，刘女士在众人之间不停地开导、劝说，忙得是满头大汗。但刘女士告诉记者，这可不是在做房屋交易，而是在调解纠纷。

    刘女士介绍说，“生意做不成还不算什么，关键是‘悔房’的太多了。”刘女士说，一般二手房交易很少有一步完成的，一般都是买卖双方看好后先签一份协议，交上几万元的定金，再约好一个固定的时间签订最终的交易合同，而就在等待的这段时间，新政策接连出台，几乎有30%的二手房交易都出现了“悔房”、“毁约”。

    采访中，记者了解到，毁约方既有房主也有购房者。市民吕女士就是提出“毁约”的购房者，她在一个月之前在中介的介绍下有意购买市北区伊春路附近的一套二手房，交上3万元定金后，与房主约好6月初签合同，但就在上个周，她告知房主“不买了”。“我知道这属于单方毁约，定金不退，但是房贷政策一出，二手房价格肯定会降，所以，现在赔点定金和中介费也比现在下手购房划算。”吕女士向记者谈了她的“小算盘”。

    当然，也有房主“悔房”的现象，刘先生就出于二套房贷款受限的政策而无奈收回了准备卖出的房子，“手里现在有两套房子，本来准备买了这一套周转资金再购置一套新房，但是现在二套房的贷款首付和利率都上调了，盘算了一下，现在出手并不是个好时机。”

    青岛楼市现退房现象4大银行二套房标准未变

    4月21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受央视采访时表示，二套房以家庭为单位认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。这是权威部门对二套房标准的最新定义。22日，记者采访发现，无论新房还是二手房，青岛楼市都出现了退房现象。二套房标准方面，目前岛城4大银行均未跟进，目前只有华夏银行紧跟。

    A首套房不贷款，再买房也是二套房

    21日，在接受记者采访时，杨家才表示，住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，是房改十年以来的一次重大转折。

   “前几天国务院明确要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房，该通知同时要求住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。所以昨天二套房标准正式确定下来在意料之中。”岛城楼市业内人士林宪周说道。

   “二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷款为限，这对投资客的打击最大。投资客有钱，买几套房子贷款很快就还上了，然后继续买房。现在以住房套数为限，买第二套就是二套房，首付和利率都将上升。这个标准下来，投资客会率先受打击，非常精确地打击了炒房客。标准收紧也是意料之中的事情。这几天，遏制房价的楼市政策不断出台，现在银监会收紧二套房标准，接下来各家商业银行的二套房贷实施细则也会相应拟定。之前，各家银行也很困惑，二套房标准没下达，执行起来很麻烦。下来以后就为商业银行提供统一的操作指导，这样就可以避免银行之间的恶性竞争，也可以保证调控目标的实现。”

    B二套房以家庭为标准，包括未成年子女

    在采访中，杨家才表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但要想准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。

   “二套房标准严格也在这方面。以家庭为单位，而不是一个人。也就是说你本人有套房子，你对象没有，但他/她再买房子，虽然是第一次买，但也是二套房，需要交五成首付。而之前，年初的时候，国十一条曾要求加大差别化信贷政策执行力度，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。可以看出，年初，二套房的标准还是比较松的。只要首套房不是贷款买的，再买房仍然可以算首套房，享受相关优惠。”林宪周解释说。

   “这几天，二套房标准的具体实施细则应该会下达，现在还有一些争议。比方说，婚前一方购买了房屋，另一方未购房。婚后未购房一方申请购房，目前就很难被认定。”

    而据杨家才介绍，房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。此外，银行在做个人住房按揭贷款时，还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

    C首套住房售出可视为无房户

    之前，国务院下达二套房首付提高的通知，岛城很多改善住房的市民犹豫了。之前的房子卖掉了，现在想换套大点的房子，也算二套房吗？只是改善住房条件，又不是投资赚钱，也得多交首付吗？对此问题，杨家才给出了答案。

    21日，杨家才表示，如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况存在，以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。

    记者了解到，此前对于已购房的人，只要再购房均视为第二次购房，使得改善性住房无法认定，这次明确了改善性购房的标准。关于改善住房条件，广州曾出台政策，改善性住房要比第一套房面积大或总价高，才认定为改善性。不知道此次各地会不会出台类似补充意见。

    D青岛楼市开始出现退房现象

    这几天，青岛楼市观望气氛突出，购房者不着急了，房东跟开发商开始催着签合同过户。还未交钱签合同的市民开始庆幸起来，并等待楼市调整，而一些刚刚下单或正在签订合同的购房者也开始反悔。

   “这次的楼市政策很有针对性，青岛的投资客已经慌了。前几天有些购房者都交了部分钱，已经看好了房子，这几天却没动静了。打电话催他到中介来签合同，购房者开始找理由推迟了。这可把房东急死了，但购房者不着急。现在我们各分店都有这样的情况，双方在耗着，购房者观望。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周说道，“有的购房者退了钱，但是少数。大部分购房者还是观望。中介的成交量这几天很差，具体我们还没有统计，受政策影响还是很明显的。”

    而在一手房市场，也有个别楼盘出现了退房。22日下午，在某楼盘业主论坛QQ群里，市民陆先生表示前几天刚在某楼盘交了2万元意向金，房号也选好了，首付是40% 。但最近国家下达了一系列政策，二套房首付50%，利率优惠也没有了，下一步可能还有别的政策，房价可能下降。这时候买房子风险挺大，我就想把房子退了，售楼处说不太好退，现在挺愁人的。

    随后记者通过电话联系上了陆先生。原来，陆先生在四方区的两家楼盘都进行了认筹，房号也选好了，而且在其中一个楼盘交了2万元。“现在肯定有疑虑，房价可能降。之前选房还是摇号，当时还很幸运。”陆先生说道，“这几天我在考虑退房的问题，至少得退一套。交了钱的楼盘估计不好退。”

    下午，记者以购房者身份咨询了四方区的一家楼盘。售楼处的工作人员告诉记者，前几天房源已经认筹完了，过几天可能有退房的，到时候可以再选择。