中国规划网北京4月20日电 2010年4月，房价暴涨到无可忍受后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政过后全国各地楼市表现如何？房价疯涨是否得以遏制？高昂房价有无下跌可能，下跌幅度会有多大？退房潮是否会如期出现？什么时候可能会出现较好的买房时机？

　　三天之内，国务院先后两次出台遏制部分城市房价过快上涨的政策。据悉，4月11日上午，银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛上称，北京部分银行已自行审慎执行二套房首付60%；4月11日下午，银监会紧急澄清，二套房首付六成不实，重申二套房贷首付四成；4月12日，中农工建交五大银行表示，已收紧二套房贷利率优惠政策；4月14日，温家宝主持国务院会议，称将实行更加严格的差别化住房信贷政策；4月15日，媒体报道，国务院常务会议要求，购买第二套住房首付款不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。根据修改后的规定，在土地拍卖过程中，市政府官员将评估包括价格在内的多个因素，采用"综合条件最优者得"的综合评标方式。

　　另外获悉，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。报道称，决策层已批复重庆市“特别房产消费税”的征收方案。重庆特别房产消费税方案已获批，那么未来上海的特别房产消费税亦不远已，这对当前楼市态势无疑又是致命一击。对此，盛世管家企划部叶箐说：“调控政策对自住型购房者影响不大，但加大了购房者对楼市可能下跌的预期，观望氛围渐起。”

　　实际上，政策一出，各银行业、一手房市场及二手房市场均迅速作出反应。一些改善型购房者普遍出现观望情绪。其实，国务院最近出台的楼市调控政策的密集程度和严厉程度近年来少有。房地产市场对政策的反应相对于股票市场要滞后一些，但调控效果将很快显现。据乐居百城楼市新政观察：目前北上广深等一线城市的购房者的观望态势凝重，二三线城市也逐渐出现了观望的态势。据探悉，现在投资客现抛售潮，多数开发商硬扛价，二手房退房占比翻3倍。这一点从政策频发钱后的显而易见。

　　据CRIC(微博)决策咨询信息系统统计数据显示，12日，北京成交面积79.556平方米，环比涨42.47%；上海成交面积96.773，环比涨132.59%；广州成交面积23.123平方米，环比涨75.49%；深圳成交面积15.162，环比涨32.45%；南京成交面积39.896平方米，环比涨93.68%；苏州成交面积30.052，环比涨34.14%；天津成交面积36.487平方米，环比涨11.46%；武汉成交面积61.232，环比涨30.23%；重庆成交面积55.608，环比跌56.74%。

　　另据CRIC决策咨询信息系统统计数据显示，18日，北京成交面积49.852平方米，环比跌34.32%；上海成交面积40.795，环比跌40.49%；广州成交面积22.856平方米，环比跌48.02%；深圳成交面积9.078，环比跌64.00%；南京成交面积21.695平方米，环比跌7.04%；苏州成交面积30.339，环比跌32.84%；天津成交面积44.560平方米，环比跌22.31%；武汉成交面积49.255，环比跌1.52%；重庆成交面积313.72，环比跌1.52%。

　　从CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据显见，12日的楼市成交面积受政策影响较小，依然火爆，而18日无论是一线城市，还是二线城市，都不同程度的出现了成交面积下跌的态势。对此相关业内人士表示，这次的政策力度很大，因此对市场的影响也会比较大。近期肯定会出现成交量和成交价的下滑，至于下滑幅度，关键在于银行的政策执行力度。另一业内人士亦表示，随着政策的逐步落实，各一线二线城市的的成交量和房价也会不断的跟着下滑，同时，二套房贷首付五成，利率上浮1.1倍，不少投资人担心房价会降，因此近期内二手市场可能会出现投资客集中抛售的现象。此次接踵而来的新一轮调控政策让楼市的再次呈现了出持币观望的态势。

　　新政过后全国各地楼市均呈现了不同程度的观望态势，疯狂飚涨的房价似乎在逐渐的得到遏制渐趋冷却。高昂房价似乎出现下跌的曙光，但是否会下跌且下跌幅度会有多大尚需期待。对于退房潮的问题，专家宋丁表示虽然这次的政策力度大过2007年的“9.27”政策，他认为，受到政策的影响，近期将出现一个退房潮，特别是在新房市场。二手房市场退房可以很方便的追究其违约行为，而一手房市场就不一样了。在新房市场，容易出现整个项目业主抱团退房的情况，而且还经常出现从规划、质量等多方面迂回找原因的情况。

　　值得关注的是，全经联(微博)秘书长杨乐渝(微博 博客)表示，此次房贷新政本质上是抑制需求的政策，尤其是抑制改善型需求，当然也会对投资投机性需求有一定影响。他强调，如果没有后续政策出台，短期徘徊后房价仍将持续上升。但对于普通购房者而言，应该抓住此轮可能出现的买房机会，挤上最后一班车。因为房价下调是很难的，但暂时很难大幅上涨了，这就是机会，可以有些选择余地了。