2010年，一场自上而下的保障房建设发力起跑。而今三季度已过，京沪杭深四个热点城市的保障房建设，正面临质量难题、资金压力和地方政府建设热情的考验

　　8月21日，国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会，来自华北、华东地区的11个省（区、市）政府负责人列席会议。李克强在会上强调，要以更大的决心和更有力的措施，加快把保障性住房建设好。

　　更坚决的行动来自资金筹备。7月17日，住建部部长姜伟新表示，为了完成580万套保障房建设任务，中央已经下拨600多亿元资金。与此同时，国务院决定在北京等28个城市中，试点公积金建保障房。住建部已会同财政部、人民银行等制定了具体的试点办法，包括具体的贷款办法。

　　中央政府的态度已非常明显。而以京、沪、杭、深为代表的热点城市，则被赋予了更多的示范效应。

　　2010年第三季度接近尾声，四地冷暖自知。

　　上海：公租房难题

　　上海的保障房起步较晚，进入2010年，各方面工作开始提速。

　　一位接近上海市政府的人士对《财经国家周刊》记者透露，“市政府今年有两项重中之重的工作，一个是世博会，另一个就是保障房建设。”

　　上述人士表示，为加强保障房建设的推进力度，市政府专门成立了“上海市大型居住社区建设推进办公室”，并研究确定了2008~2012年建设目标——开工30万套经济适用住房（约2000万平方米）和30万套动迁安置房（约2400万平方米）。

　　具体到2010年，按照上海市的计划，新开工保障房的总体目标为1200万平方米，其中经济适用房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。

　　上海市房管局人士在接受《财经国家周刊》记者采访时表示，正着手从三方面力推保障房建设：扩大廉租房受益面、全面推进经济适用房建设供应、加快发展公租房。

　　“我们的思路是分出保障的层次，并拓宽多种渠道。”上述房管局人士表示。

　　与多数城市类似，上海的廉租房补贴也分为两种，租金配租和实物配租，房管局人士透露，将逐步提高实物配租比例，同时放宽准入条件。

　　上海市房管局提供的一份报告显示，截至7月底，廉租房受益家庭已达7.1万户。“符合廉租房条件的家庭基本实现了应保尽保。”

　　经适房建设方面，除了2010年计划开工的400万平方米之外，房管局人士透露，在2011~2012年，力争再开工1000万平方米。

　　“已开工的项目建设进度正在加快，配售试点工作已经经过了两轮审核公示，基本完成公开摇号和选房程序。”上述人士同时表示，下一步工作重心将外延至郊区，准入标准同样将放宽。

　　在上海市各类保障房中，公共租赁房诞生时间最迟，但在2010年成为热点。上海市房管局为此制订了《本市发展公共租赁房的实施意见（征求意见稿）》，“着重解决青年职工、引进人才和来沪务工人员等常住人口的阶段性居住困难。”

　　这份《实施意见》的参照标准是住建部等七部委颁布的《关于加快公共租赁房的指导意见》，尽管上海未能及时出台地产调控细则，但在公租房建设方面并未落后。

　　房管局人士表示，该《实施意见》已向社会公开征求意见和建议，并根据反馈情况、结合住建部的意见进行了修改。“市政府正在审批，一旦完成将正式颁布实施。”

　　但对于公租房的质疑声也同时出现，上海知名地产评论人蔡为民对《财经国家周刊》记者说，公租房在短期内根本不能纳入到保障房体系中。“它的来源是什么，从中央到地方没人说得清楚；其次，公租房的租金也仅仅略低于市价。”

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也认为，与经适房和廉租房相比，公租房建设将成为上海的难题。

　　陈杰对《财经国家周刊》记者表示，上海经适房融资模式已经成熟，廉租房起步也比较早。“上海在资金充裕时，收购了一些廉租房，这方面的试点还是比较靠前的，公租房的资金缺口却很大。”

　　在蔡为民看来，政府只是要把保障房这张饼做大，但建设速度过慢，导致保障房在数量上无法对商品房形成冲击，并不能抑制房价。“只有占到三成以上的量，才可能对市场产生影响。”

　　此种看法同样为一些企业所认可。上海某国企战略发展部人士告诉《财经国家周刊》记者，短期内，保障房供地会压缩商品房供地的空间，蛋糕被越切越小之下，只能导致房价再上涨。“更重要的是，保障房用地低价卖出后，政府收入却不想减少，只能在别处收回来。”

　　若按照此种说法，保障房建设与平抑房价之间形成悖论。蔡为民的建议是，严格保证保障房的数量和建设速度。“等大量刚性需求都跑到保障房市场上去，商品房市场即使放开也不会失控。”

　　制约建设速度的还有资金。陈杰是盘活公积金的支持者，并参与了今年住建部的调研。但据他统计，“上海现在很难说有沉淀公积金。比如2009年，吸进来大概200亿，但贷出去500多亿。”

　　北京：质、量平衡之忧

　　与历次调控相似，北京仍旧吸引最多关注的目光，北京市关于2010年保障房建设的各项规定，也早已在2月21号出台。

　　按照此规定，2010年，北京将新开工建设和收购政策性住房13.4万套。同时，各类政策性住房用地将占全市住房供地50%以上。要完成此任务，最大的悬念在于供地量可否跟得上。

　　在北京市国土局的规划中，2010年计划供应住宅用地不低于2500公顷，按50%的比例测算，保障房的供地将至少达到1250公顷。

　　同样的计划数字在2008年为700公顷，2009年为850公顷，但均远未完成计划目标。

　　而2010年的一个变化是，住建部在5月分别与各省区市签订“军令状”，以督促其完成年度保障房建设目标。

　　8月21日，李克强在江苏常州主持召开“加快保障性安居工程建设工作座谈会”。在此次会议上，华东、华北11省区市负责人分别做了报告。

　　在谈及北京保障房进展时，北京市负责人说，截至目前，北京市保障性住房开发投资214亿元，供应土地1123公顷，新开工11.6万套，竣工2.3万套。

　　按此速度，北京市完成全年保障房建设任务应无难题。

　　一年之间，何以发生如此巨变？记者多次就此问题向北京市住建委求证，均无回应。

　　9月3日，北京科技大学教授赵晓在其博客上透露，尽管中央政府将保障房作为调控的最大王牌，但地方对保障房却兴趣不大。即便完成较好的福建省，目前也仅完成了年度计划投资的42.2%。

　　2个月前，北京市某国企副总曾对《财经国家周刊》记者透露，为确保完成建设计划，“一些保障房项目，虽列入已开工名单了，其实还没动”。彼时，住建部正全力督促各地落实“军令状”，各地主管部门压力巨大。

　　谈及北京2010年保障房计划，分析人士并不乐观。高策地产董事长李国平对《财经国家周刊》记者表示，今年保障房计划供应数量与往年相比较大，实际供应数量肯定也会比往年多。“但对于地方政府而言，执行力度会因缺乏资金而受到影响。”

　　资金问题始终困扰着保障房进度。为此，公积金建保障房试点工作已经开始，北京成为首批参与试点的28个城市之一。“北京争取试点，今年程序刚批下来，大约有200亿元的额度，占贷款剩余额度的50%。”北京市建委前副主任苗乐如在接受《财经国家周刊》记者采访时说。

　　但争论也随之而来。苗乐如认为，公积金成本比较低，且处于闲置状态，需要实现增值，“用于建保障房，恰恰是尽了政府的责任。”

　　而中房协副会长朱中一则对《财经国家周刊》记者说，“公积金本质归个人所有，若要扩大使用范围，必须要先立法。”李国平认为，“用公积金建保障房是对公民利益的损害。”

　　启动公积金建保障房这一争议计划，凸显地方政府的资金窘境，而参与其中的开发商也面临一系列难题。

　　“有两个困难，一个是成本涨，房价不能涨；第二是配售速度较慢。”某北京市属国企高层说，该公司2010年有50万平方米保障房建设任务，已全部开工。

　　在拿到这些地块之前，该公司也得到过主管部门的“授意”，兼之其认为保障房市场会越来越大，“就想尝试一下，但利润率在3%到8%之间，对企业太不合适了。”

　　大干快上的同时，保障房质量之忧也浮出水面。

　　7月份，在北京市规划展览馆展出的42个保障房项目全部被“打回重来”。市规划委主任黄艳透露，参展项目在平面规划、地面设计、楼群密度、户型、绿化等方面都需要改进。

　　8月份，北京大兴区一处经适房项目，被查出混凝土强度不符合设计要求。该项目承建商为北京国企住总集团。早在4月，住总集团负责开发的保障房项目旗胜家园也曾被指存在质量缺陷。

　　首开集团一位高层透露，类似于混凝土强度不够这类问题，根源在于企业上报的建设数据很多是虚假的，属典型的违法建设。“有专门的监督机构，这种风险应该是可控的。”

　　“开发商以盈利为核心，企业盈利与公共利益之间难以平衡。”中国城市规划设计研究院居住规划设计研究中心副主任赵文凯对《财经国家周刊》记者说，高地价与低售价，使得开发商不断压缩成本，这导致目前保障房建设中出现了一定的问题。“质量与价格的平衡问题，需要政府长期的投入和引导。”赵文凯说。

　　杭州：由售转租

　　8月31日，浙江省副省长陈加元在“加快发展公共租赁住房现场会”上提出要求：加快公租房建设，力争3年内取得明显成效。随后考察了杭州市两处公租房。

　　这一表态，也意味着整个浙江省保障房建设思路的变化——“由售转租”。这亦符合中央政府大力发展公租房的要求。

　　杭州市房管局人士透露，杭州的保障房建设已经开始转变，比如陈加元所视察的两个项目中，其中一处便是由经适房转化而来。

　　“公租房被提上日程后，杭州实现了多层次保障。”上述人士表示。“六房并举”成为杭州保障房建设最大的看点。自1999年建立经适房制度以来，杭州的保障房创新始终在进行。

　　所谓“六房”，涵盖了廉租房、经适房、限价房（拆迁安置房）、公租房、人才房和危改房。“之所以分这么细，就是为了实现保障全覆盖，而且要形成体系。”杭州市房管局宣教处人士说。

　　在其提供的资料中，杭州市2010年对上述各类保障房均有明确规划。

　　其中廉租房计划新开工10万平方米，调剂和收购25万平方米；经适房新开工50万平方米，限价房（拆迁安置房）新开工40万平方米；人才公寓和外来务工人员公寓数量则视情况而定。

　　杭州市供地计划也已明确，将划拨400亩土地用于经济适用住房和廉租住房项目建设。

　　而据杭州房管局人士透露，截至2010年6月底，廉租房累计保障9685户；经适房已累计建设销售近700万平方米，累计保障约6万户；市区两级累计已建、在建、筹集公共租赁住房近130万平方米。

　　陈加元在8月31日的讲话中提及，接下来公租房将重点解决“为谁建、建哪里、建多大、怎么建和怎么管”等问题。

　　房管局人士透露，根据住建部的部署，三年内公租房必须出成绩。接下来的两年中，杭州必须加大建设量。“《浙江省公共租赁住房管理办法》也在抓紧完善之中，现在已经进入政策风险评估阶段。”

　　杭州房管局提供的一份资料显示，近期市政府拿出171亩土地用于公租房建设，预计可建公租房40余万平方米，建成后可解决6000户左右家庭的住房困难。

　　“到2010年底，杭州市、区两级已建、在建和筹集的公共租赁住房有望超过170万平方米，可极大地缓解夹心层群体的住房困难。”房管局人士表示。

　　按照浙江省政府的思路，公租房将有三个来源：配建、政府集中建设和委托企业建设。而资金来源上，杭州正在积极申请，有望成为首批公积金建公租房试点城市。

　　将开发商纳入建设体系，同样为杭州市政府所青睐。作为当地最大品牌房企，绿城无疑被寄予更多期望。

　　绿城一位高层透露，自2005年10月首次介入城中村改造以来，绿城的保障房建设总规模已近230万平方米。

　　尽管有大开发商带头，但浙江大学房地产研究所所长赵杭生对《财经国家周刊》记者表示，保障房在当地尚未形成气候，且以国企为主，民企兴趣不大。“很多企业是讲条件的，建保障房的同时，要求商品房用地，堤外损失堤内补。”

　　赵杭生认为，解决之道是将保障房建设立法，并且纳入地方官员考核的硬指标中。“这轮调控瞄准保障房，说明了政府的进步，但地方政府的职责尚不清晰。”

　　深圳：为谁而建的困惑

　　按照《深圳市住房建设规划（2011~2015）》（草案）的计划，“十二五”期间，深圳将建成保障房26.2万套，有效缓解当地住房的紧张局面。

　　根据草案，保障房将成为深圳重要的住房供应方式，申请保障房的居民，进一步拓宽至“夹心阶层”，拟建的26万多套保障房的一半以上作为人才安居房。同时，深圳还将为引进高端人才而建设一部分“豪宅保障房”。

　　但是，实际情况往往比宏伟计划来的复杂。记者获悉，从2005年开始到2010年，深圳“十一五”中计划建设的14万套保障性住房，到2009年底总共才建成不到5万套。

　　在近期举行的深圳市五届人大常委会第二次会议上，深圳市财政委员会主任乔家华做了《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》。该报告显示，2009年深圳计划保障性住房方面的土地出让支出仅4.77亿元，实际支出只有2.78亿元。与之相对应，深圳2009年保障性住房用地的实际供应量为零。

　　2010年决策层加大压力，5月底与各地方首次签订军令状式的保证书后，6月中旬六部委再次联合发文要求地方将保障房落到实处。这给可供建设土地日益枯竭的深圳以较大的压力。

　　2010年，深圳市市规划和国土资源委员会落实新增保障性住房用地共14个地块、总用地40.43公顷的规划选址及用地预审，并已提交深圳住房建设部门。这是深圳有史以来最大规模的保障性住房用地。按计划将建设以公共租赁房为主的保障性住房2.4万套。

　　根据《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》，今年计划安排建设保障性住房5万套，建筑面积达到280万平方米。这一计划如能完成，将与当年的商品房市场供应量相当，足以影响商品房市场的价格。2009年深圳市的商品房销量在6万套左右。

　　然而，比照深圳市2009年保障房的建设情况，2010年的“大跃进”更像是不可能完成的任务。

　　“年年有计划，年年又完不成。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“关键还是在钱。”

　　深圳市住房和建设局局长李荣强对此表示，根据测算，“十一五”期间，深圳14万套保障房方案需要几百亿资金投入，“政府要拿这么多的资金来建保障性住房，而且需要很多资源来配套，地方财政没这个能力。”

　　按照国家关于保障性住房资金的规定，严格将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。而实际情况是，2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元，其中安排用于保障性住房建设资金6.94亿元，还不到土地出让金总额的3%。

　　当地区域发展研究者金心异表示，完不成计划除了资金缺位的问题，更重要的是深圳户籍人口的住房已经得到解决的前提下，保障房“该给谁”，这个问题迟迟没有得到解决。

　　深圳是一个移民城市，常住人口有1000多万，拥有深圳户籍的市民却只有200多万人，占总人口不到25%，而本地户籍人士，80%以上已经拥有自有住房。那么，保障房将要建给谁？“如果，保障房建给非户籍人口，那么全国的穷人都会到深圳来。”另一方面，“所谓的人才居住房，更没有合理的标准界定，这才是最大的困惑。”金心异说。（记者 魏洪磊 徐广蓉 实习生 陈晔）  中国规划网北京9月11日电