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对于三线城市的房地产，不论是营销、还是产品亦或是后期的销售，我都深深的感受到和一线城市的差距。游荡久了，聊一下我眼里的三四线城市房地产发展趋势。 我一直觉得，不论是这些的城市楼市快速发展还是快速毁灭，都是因为三个因素，也就是我们常说的三驾马车：抄袭、低价、吹牛！ 我们可以幻想下大量的三四线的产品，几乎都是模仿或者借鉴一二线城市五年前的户型结构以及户型设计，因为在某一种时间节点来说，一二线城市的过去代表了现在三四线城市的现在。所以那时候的产品可能比较适合当下的产品。 然后对于产品定价，当然这个时候不会参考一二线城市过去的房价，而是更多的时候根据自己城市的实际购买能力。我们操一二线城市楼盘多了，经常听到一句话就是：我们的建安成本就要高过八千，不能再压缩了。但是我们却经常看到外地三千五千的楼盘。低价是三四线城市的普遍现象。 而对于定位，基本也是千篇一路，什么华府啦，皇宫啦，奢华啦，典藏啦，反正都是一个个土豪的调调，吹牛的道路都是一套一套的。 这三个关键词应该是三四线城市楼市表现的最直观的三个词。 当然卢俊在这里不是来做愤青的，我想和各位讨论的是为何会出现这样的现象。 1、城市发展决定观念滞后，创新风险太大 很多人会抱怨，为什么三四线城市的产品都是抄大城市的啊，太没节操。核心是对于房地产起步型城市，对于房地产发展是撬动的第一步，而对于这样一个观念相对滞后的城市，控制风险是第一步。而最没有风险的产品就是别人用过的产品，受过市场检验的产品。所以抄袭成为最安全的做法 2、成本因素让人没有动力创新 有利可图才会干一件事，这是多么自然的一件事情。而对于三四线城市，房价只有四五千，土地成本一千多，建安成本两三千。对于一个本来就是薄利的产品，产品创意与否，优化与否，改进与否最后对于价格的撬动可能都是在十位数徘徊，在这样的利益诱惑面前，很少会愿意投入时间成本和精力成本去做这么一件事。更何况创新有成本。 3、正是基于产品的不创新，从而形成营销的爱吹牛 我一直认为，营销喜欢将产品定位往高里拔，核心是对于产品的不自信。我们看在上海，越是高端越是核心位置的产品越是低调，而在三四线城市大家反而喜欢强调什么雍容华贵之类的措辞。用比较华丽的辞藻宣传自己的项目，以此来证明自己项目的价值。虽然本来价值就不高。 但是这样的城市反而是更加容易崩盘的城市。我们看到大量的三四线城市在去年就遇到瓶颈，我聊聊我认为的原因。 1、因为抄袭成风，所以楼市特别容易进入红海竞争 这里的楼市供应特别大是正常现象，在这样供大于求的城市中，我们往往第一反应就是我们的项目可以不可做错位竞争。但是到最后发现其实大家的产品除了地段有略微的不同，产品雷同性非常高。就是因为大家对于产品的理解都是一个角度：学习一二线。 前阵子我和各位说的一个户型：中间套三开间做成90平米2+1的户型，曾经被我认定2014年最典型的户型，目前在大量的城市大量的运用，目前已经有烂大街的意思了。我在分析这个户型的时候其实忘了说一句：对于这样的户型，虽然结构很合理，但是无法掩盖小面积紧凑型的本质。但是对于三四线城市，在低价的原则下，大家对面积不敏感，还是希望相对舒适的空间格局。而这种产品的设计就受到市场的抗性。 我们一度认为我们可以引导楼市，却忘了楼市发展的轨迹没有我们想象中的那么快。 2、因为红海市场，所以最后只能靠价格 正式因为大过于雷同的产品，所以在这样的同质化竞争的前提下，我们只能依靠价格推动楼市发展。所以打折降价的现象在今年的楼市中非常常见。这是这样大环境下大家被逼无奈的选择，城市我们所有楼市发展的共性。 为什么我们那些操盘的兄弟对于楼市发展是那么的无力，核心是市场是一个红海市场，而红海市场唯一可以差异化的只有价格了，其他都是徒劳 3、就是因为靠价格推动，楼市非常容易大起大落 因为城市小，价格对于客户的关注度传播的非常大，所以出现几个现象：第一你价格小幅度降价不会引起客户的关注，要降价就必须一步到位。只有一步到位的价格才有可能带动楼市发展。而价格太猛容易引起楼市信心的连锁反应。这也是很多人觉得三四线城市不健康的核心原因。就是因为降价小没反应，降价太猛又给人崩盘的错觉。 这就是我眼中三四线城市大起大落的连环原因。的确这样的楼市发展非常的具备中国性。很多人看不透中国的楼市都是把中国这个国家和一个城市类比或者和发达国家类比。中国所有的城镇的楼市发展都在经历波浪式发展。人人都觉得三四线城市在经历一二线城市楼市的发展轨迹，所以整体产品规划都沿袭着这个趋势，殊不知就是这样的跟随效应让这样的城市在楼市不健康的时候不约而同的进入大起大落的过山车效应。 对于这样的囚徒困境到底怎么破，其实我也不知道，我唯一看到的是，太多的三四线城市，楼市发展的太快太快，如果一年只有十个楼盘，慢慢的开发，大家也慢慢的买，可能就不会出现这样的问题。 这可能是我站着说话不腰疼最严重的一次吧，原谅我。 国际新闻联盟中国城市频道 中国规划网 (责任编辑：白雪松) |
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