内容提示：对公租房发展要有耐心。从德国和北欧发展公租房的成功经验来看，公共福利优先的公租房，即使起点时候的成本与私人租房相差无几，但随着时间推移，公租房的租金优势将越发体现出来。此外，还应认识到，公租房还存在承担推进城市发展和空间再布局的功能与作用，因此需要有城市规划的概念。

    2010年以来，保障房建设是中国社会和经济生活中最具关注度的大事之一。在举起3600万套保障房大旗的同时，国务院多次强调，保障房要以公租房为主。在这样的指导方针下，各地纷纷掀起公租房建设高潮。根据住建部通报，2011年全国新开工建设227万套公租房。

    然而，当各地首批公租房建成配租之时，却普遍出现“热建不热销”、“叫好不叫座”的情况。如上海首批两个市统筹公租房项目，尽管申请日期一再延长，至3月10日首轮申请截至，各区受理公租房申请总量仅约2000户，相对5100套供应房源而言，申请率不足四成，5月份的实际签约率更低；又如，武汉市公租房入住率仅有23%，郑州公租房申请人数都不足50%……

    大量装修标准高、功能完备、设施齐全的公租房因无人问津而处于闲置状态，不仅造成巨大的公共资源浪费，也使公租房制度的有效性和适当性都受到怀疑。如果这种现象不尽快得到改变，不仅将严重影响公租房在社会公众心中的形象，甚至住房保障全局的战略思路都会受到质疑。

    从笔者调研和各方资料来看，各地公租房在当下遇冷的三个主要原因分别是：门槛过严、租金较高和地段不佳。

    1、门槛过严

    观点：解决公租房困境当务之急是降低门槛。

    在笔者的实地调研中，确实感到，目前公租房准入门槛还是太高。以上海的公租房准入门槛为例，其已经算是较为宽松的了，但仍然要求：“1.具有本市常住户口，或者持有《上海市居住证》达到两年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上；2.与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同”等条件。

    然而，从调研中发现，最需要公租房过渡的往往就是刚来上海市的海内外就业者和刚走上工作岗位的大学毕业生，而他们偏偏被排除在外。现有政策下，即使是上海高校科研院所和重点企业当年新进员工也是不可以入住公租房，而光这些人中就有不少对公租房的潜在需求。如果可以放开，那么公租房的出租率会上升一大截。

    门槛过严主要是观念问题。目前我国不少地方政府仍把公租房当做廉租房或经适房性质的保障房，过多强调其并不浓厚的福利性，仍然将其看做是只能提供给中低收入家庭的福利，而忽略了其内在的市场性，这导致公租房发生了对象定位错误。

    事实上，在这方面国际上一些经验完全值得借鉴。目前全球主要存在两种公租房体制，一种是“二元制”，即公租房只针对特定人群开放，往往是低收入人群，与私人租赁住房市场是割裂的，互相不交集；另一种“一元制”，即几乎所有人都可以进入公租房。

    “二元制租赁体系”的国家中，公租房虽然起到了“托底保障”的作用，但代价是低收入边缘化人群的集中聚居，形成了严重的贫民窟现象，造成了诸多持续的、难以根除的严重社会问题。

    而德国和北欧等社团/合作主义经济体的实践则证明，公共租赁房部门可以和私人租赁市场协调发展，形成融和的“一元制租赁体系”，可以起到缓和收入分化、促进阶层融和的作用。做到这点的关键是，德国和北欧把公共租赁房/社会租赁房敞开大门，不局限任何特定群体去租赁。

    综上所述，笔者认为，公租房要被出租出去才能发挥作用。有大量无房户通过公租房解决了居住问题，住房需求被引导和合理分流，自然会减轻房价矛盾，让市场进入稳定的平衡，政府也不需要背负过多的住房保障包袱。这才是公租房的核心战略作用所在。

    由此，公租房发展应广开门户，不需设立太多门槛。具体来说，只要能保证支付租金，除了申请人在本市没有自有房产（且人均面积超过当地标准）和没有同时享受其他住房保障这两点或有必要保留之外，其他门槛都可以撤销。

（编辑：刘堃茹）