以房养老这个词听起来并不新鲜了，本文之所以叫做真的“以房养老”，是区别于人们通常印象中的那个传统概念把属于自己的房子出租，然后用每个月的租金来养老；这里所说的这个以房养老是金融机构推出的一项服务项目，简单来说就是把房子抵押给银行，换来比租金高得多的养老金养老。
　　以房养老，行吗？
　　中信银行率先吃螃蟹
　　早在2003年，中国房地产开发集团理事长孟晓苏便将“以房养老”这一理念介绍到了国内。随后的几年时间里，“以房养老”在北京、上海等地都曾进行过试点，但因各种原因未能坚持下来。直到今年10月9日，中信银行总行推出“养老按揭”，才让“以房养老”进入了可操作层面。
　　那么，中信版本的“以房养老”到底如何操作呢？中信银行总行零售银行部总经理助理王剑向记者进行了详细介绍：“10月9日，中信银行举行了中老年借记卡的发卡仪式，这张卡除了结算功能之外，还增加了一些功能来应对老年人的特殊需求，比如医疗方面的预约挂号、贵宾导诊，房产方面的养老按揭等。”王剑告诉记者，具体到“以房养老”业务，需要满足以下几个条件：
　　首先是申请此项业务的老年人需要年满55周岁，老年人可以单独申请或者和自己年满18岁的法定赡养人一起申请贷款用于养老；
　　其次是申请人需要提供房产的相关材料，经过专业公司评估后，最多可以获得不超过评估值60%的贷款，贷款也必须用于养老；
　　第三，申请人还需要提交拥有第二套住房的材料，也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房；
　　第四，目前这种“以房养老”按揭最长的时限是10年，这种养老金的付款方式是每个月支付一笔，单月的贷款总额不超过两万元；
　　第五，申请业务的老人只需按月偿还利息或部分本金，利率为市场基本利率，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
　　算算养老按揭账
　　王剑介绍，中信银行的“养老按揭”业务与国外的“倒按揭”业务比较类似，但根据中国的国情进行了改进。国外的“以房养老”业务在期满后，银行会收回房产。但是，中信银行的“以房养老”按揭不同，贷款期限后并不收回房产。房产的处置由借款人决定，银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人，将来也可留给孩子，更符合当前中国人的习惯。
　　通过了各种限制条件，申请业务的老年人每月到底能够得到多少养老金呢？记者算了一笔账，如果申请业务的老年人拥有一套100平方米的房子，按照目前北京市平均两万左右的单价，那么这套房子的评估价格就是200万元，按照最多不超过评估值60%的规定，申请人能够获得的贷款总额为120万，再按照“以房养老”按揭最长的时限是10年计算，每年养老金为12万元，合每个月有一万块钱的养老金。这确实比房屋出租要获得更多的现金，但是申请人实际拿到手的贷款金额要少一些，因为还要负担贷款利息。对于还款方式，中信银行有明确规定，申请人可以选择每期只还利息贷款，到期后偿还本金；也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金；也可选择最后一次性偿还利息。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押房屋。如果选择一次性支付，则10年后需要支付全部利息超过40万元。
　　什么人适合以房养老
　　这次“以房养老”成为社会关注热点的大背景是，北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，其中明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构开展“以房养老”试点业务。同时，也鼓励发展商业性老年保险，支持商业保险企业开发推广老年人意外伤害保险产品，并采取政府引导、个人交费、企业让利相结合的方式，试点探索建立长期照料护理保险。对于此次在规划中提出“以房养老”，北京市老龄委相关人员表示，这并不是说要政府部门去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。
　　至于老年人为什么可以选择“以房养老”，乐成养老运营中心副总经理赵良羚站在一个老年人的角度解释了这个问题：“很多老年人实际上是没有办法了才拿房子养老。现在保姆比较贵，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工资只有一千多元，最多两千多块钱，单独请一个保姆是超出经济能力的，这时候就想到了拿房子养老。”中信银行总行零售银行部总经理助理王剑介绍，根据数据分析，55岁以上的客户占到他们整个客户构成的25%左右的比例，很多老年朋友不太愿意用卡，更多的是现金交易和柜台取现。很多银行的方便设备，如ATM机和网上银行，老年人更不愿意用，觉得不安全，一些银行也缺乏对这些老年客户在这方面的培训。所以，中信银行希望在养老、敬老这方面可以做一点事情，专门为老年朋友推出这么一张卡。“养老按揭”和国外最大的不同是，他们还是基于老人最后要把贷款还给银行的设想，由老人的子女把钱还给银行，房子还是老人自己的，而不是房子归银行来设想。
　　对于什么人适合“以房养老”的问题，王剑认为，首先是有一定经济实力，有两套以上房产，具备偿还能力的老人是他们的目标客户。另外，这些老人的子女通常不在身边，无法或不方便居家养老，而贷款的目的是为了提升老年人的生活质量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健设备等，让晚年的生活更有保障。
　　外国以房养老
　　运行模式
　　美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。
　　加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，后人处理房产时折还贷款。
　　日本：老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。
　　英国：有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。这些国家物价低，英国老人把本国住宅出售后，可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。
　　新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
　　先吃螃蟹不容易 
　　虽然中信银行的“养老按揭”说起来有自己的优势，可以让老年人拿到比出租房产高得多的现金来养老，充分享受晚年生活，但是推出一个多月以来目前还是问的多，做的少。到底是什么原因让看起来很美的“以房养老”落实起来却困难重重呢？
　　传统观念抑制推广
　　对于以房养老来说，就像送老人到养老院的老话题一样，首先面临的就是传统观念的冲突。在龙潭公园，一位看外孙的老大爷听记者聊到“以房养老”的话题时，都没等记者把情况介绍完就干脆地说：“抵押房子来换养老金？不可能！别说我现在退休金还能够维持生活，就是不够花了，也有孩子呢！反正不会把房子押出去，要是这么做了，人家会觉得你的孩子没本事。另外，这房子是我要给孩子留下的财产呀，不能给银行。”老爷子坚持认为，把自己的房产传给子孙后代是老辈留下来的传统，不能丢掉。尽管很多老年人已经不那么坚持“养儿防老”的观点了，但是把辛辛苦苦一辈子最大的财产冒着不还款就收回的风险抵押出去，无论如何都让老年人感情上接受不了。去养老院很多人都觉得没面子，把房子抵押了这种做法就更让老年人为难了，在记者随机采访的七八位老人中，全都表示不能这样做。只有一位老同志留了一点活话：“我们两口子有三套房，如果实在缺钱了，可以拿一套去试试。”
　　虽说“以房养老”的概念进入中国已有一段时间，但正是这种把房产留给子女的观念制约了其推广。2007年的重阳节，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。作为整个事件的幕后策划，赵良羚向记者介绍说：“我们当时的服务模式是，由养老院与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租，所得的房租返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。但是由于当时的合作方出了一些问题，所以很多老年人其实是自己把房子出租了，但也算是以房养老了吧。”
　　说到为何不用国外的倒按揭模式，赵良羚认为，主要是顾虑倒按揭影响产权，中国的老年人接受不了。“老年人的观念往往是我自己有房产，要传宗接代，我走了以后给孩子留一点什么。我接触很多老人，房产证就别在腰里，一听说做倒按揭，就怕房子没了。当时我们就出了一个主意，叫做‘房屋银行’，产权给你。现在养老院普遍最低都要两千块钱，管吃管住管护理。但两千块钱的水平，肯定护理难以到位，一个人护理十个人和一个人护理一两个老人肯定不一样。所以最终的解决方案还是中国式的‘以房养老’把房产放在中介，靠租金过日子。”
　　适用人群数量较少
　　说起“养老按揭”和传统按揭的最大区别，中信银行王剑认为：“过去，银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额，然后分月还。而养老按揭则是零贷，每月发放一小笔，最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息，到期一次性还本。”如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办？他表示，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。前面记者已经给养老按揭算了一笔账，实际上如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。如果申请人刚好55岁，还没有达到领取养老金的年纪，但是家庭条件很拮据，比如孩子正在上学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。依照中信银行的设计，只有年满55岁以上的老人，名下有两套以上的房产，才符合贷款条件，适用人群比较有限。
　　和北京石景山区寿山福海养老中心的先期尝试一样，早在2007年，上海公积金管理中心也曾推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式，一时吸引无数关注。与传统倒按揭贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。不过，这一模式后来因真正符合条件的申请者很少而停止。现在，中信银行的这种“养老按揭”也在不知不觉中把适合的人群限制在很少的人群中，所以这也就成了发展的一块绊脚石。
　　政府银行尚需配合
　　在10月31日举行的第四届“老生常谈论坛”上，很多专家就以房养老问题发表了自己的看法。赵良羚重点提到了政府要承担相应的责任，她总结寿山福海的经验说：“虽然现在这家养老院入住率非常高，但是当时我们也没有推广得非常好，因为我们当时找的中介不是特别给力。我最近关注了一下美国的‘以房养老’房产抵押养老，就是政府参与的政府行为，算是给老人的一个福利。62岁以上的老年人有自己的房产，经过评估以后做一个最低价，每个月可以领到钱，一直到老人离开这个世界。这个房产如果够老人领的钱就互不相欠，如果不够，由政府的住房和城市发展部补贴，银行也不吃亏。如果盈余了，就还给老人的孩子。”从专家的介绍来看，美国模式体现了由政府提供保障的一种福利。
　　乐成老年事业投资有限公司营销中心总经理高峰认为，中国现在面临老龄化、老年产业化的问题，尤其要重视金融产品能解决的问题，不应只停留在观念上或者呼吁上。他说，目前来看，商业社会最佳的方法就是金融产品。“我觉得中信银行的这个模式就是老人花钱子女偿付，什么时候算这个账合适呢，就是赌房价大幅度增值，你付给银行的利息不如房价涨得快就要留房子，如果是慢熊市或者其他情况，就可以利用房子变现做一些其他的事情，从综合的角度来说更划算。”
　　其实，中信银行推出老年客户的银行卡和养老按揭的产品，都经过了反复测算。王剑坦言：“从银行的角度，养老按揭主要就是我们的倒按揭的产品，这几年来都没有太大的突破。银行做这类事情本身还是有一定的错位。银行现在都是商业机构，目前大部分商业银行都已经上市，主要的目的是要实现市值的不断增长，给股东带来回报，而‘以房养老’很大程度是福利性的，这就产生了错位。”
　　产权年限悬而未决
　　“70年产权问题”也是推行“以房养老”的障碍之一。虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办？还不明确；另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担？虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身倒按揭业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”
　　对此，首都经济贸易大学金融学院院长谢太峰认为，现在“以房养老”存在两个最大的问题。一是70年的产权问题，现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以“以房养老”并不现实。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，收入本来就低，再拿出一笔钱来，显然就存在悖论。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾表示，国内住宅的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的住宅，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“以房养老”多年来没能推行，最大的问题就是房地产市场的变数不可控。“现在社会上对于房产的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的可能是老人。”
　　以房养老银行暂时靠不住
　　近日，中信银行推出一张针对中老年人的专属借记卡 “信福年华”，率先在国内试点以房养老业务，但市场反应冷淡。笔者认为，在目前的国情下，老年人想要靠银行实现以房养老还不现实，当然，通过运作房产可以提高自己老年生活的水准，这个理念是值得推广的。
　　以房养老的最佳模式是 “倒按揭”，但中信模式并非真正的“倒按揭”。该项业务申请的门槛比较高，申请人名下至少要有两套住房，且养老按揭贷款最长期限为10年，贷款必须用于养老。贷款到期后，可由自己或子女还款，还清贷款后，房屋解除抵押。确切地说，这其实类似房屋抵押消费贷款，房屋的产权基本不会发生转移。而真正的“倒按揭”，其实是一种对赌的游戏，产权人将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金，房主身故后，房子的产权转移给银行和保险公司。双方对赌的其实就是房主生存期，贷款的发放不能确定期限，房主生存期越长得到的贷款越多，银行和保险公司在该笔业务上就越可能亏损，所以在确定合理的“倒按揭”比率时，必须依据比较稳定的房价、人均预期寿命等因素，如果定价过低，房主觉得不合算，业务就没有人接受；反之，定价过高，该业务就存在较大的亏损风险。显然，在我国房价波动较大的情况下，“倒按揭”的定价是最大的难点，所以，中信银行没有推出真正意义上的“倒按揭”业务就不难理解了。
　　“倒按揭”在发达国家能被接受，一是房价长期稳定，二是伦理传统能够认可房屋不传给子女。而在中国，绝大部分人都愿意把房屋留给继承人，所以，在不转移产权的前提下，帮助老年人更好地运作房产，应该是社会保障机构努力的方向。当然，一些房产中介、物业服务企业也可以从中挖掘商机。
　　中信银行以房养老业务虽然遇冷，但在某种意义上来说，还是能够起到提示作用的，它提示老年人，运作好自己的产权住房可以提升晚年生活质量，可以在遇到变故时帮助自己度过难关。在发达国家，年轻时努力工作，按揭买房，退休后或是办理“倒按揭”生活无忧，或是出租自己的房产周游世界，成为很多人的理财模式。在中国，银行还不能办理“倒按揭”，但通过其它方式运作房产，比如把中心城区的房产换到郊区，把大房子换成小房子，出租自己的大房子换租小房子，或者出租自己房子的部分房间等方法，都可以用房产换来养老的资金。
　　这些运作房产的方式，靠银行都靠不上，行动不便的老年人能靠谁呢？有子女的靠子女，没有子女的则应该靠社会。比如，依靠公益性质的专为老年人服务的房屋出租服务管理机构，或者支付一定的费用委托房屋中介和物业服务企业。显然，在中国，这种社会化的服务是缺失的。比如，很多中国留学生在国外都会住在学校附近的居民家中，其中，学校和社区的紧密联系起了重要的作用。在上海的很多大学附近，有不少居住条件不错的空巢老人，出于安全原因，他们不敢贸然出租房间给陌生人，但如果是由学校推荐的留学生，他们就能够放心，这需要学校附近的社区管理机构能够与学校建立良好的互动机制。