10月18日上午，万科长三角媒体自行车友谊赛暨交流活动，在风景秀丽的苏州阳澄湖畔举行。下午，万科总裁郁亮在长三角媒体见面会上首度向外界确认，在符合各地“限购令”政策要求和受城市规划支持的前提下，15平方米超小户型住宅不仅仅是“试水”的概念型商品，而是将被万科逐步纳入规模开发以适应未来楼市的产品主力。

　　记者：作为行业的领跑者，万科怎么看待此轮房地产调控的周期与前景？

　　郁亮：毫无疑问，房地产市场调控已经见效。9月份数据环比价格是下降的。我们认为房地产市场从1998年开始的“上半场”结束了。如果说上半场特点是全面市场化，下半场则有所修正，市场包括政府保障房市场，以及商品房市场。房产品回归它的居住属性，不再作为投资属性看待了。对所有的发展商来说，下半场比赛的哨声吹响了，大家赶紧比赛去吧。

　　估计此轮房地产控调周期有多长？我从来没有估计周期问题，因为周期是不好估计的。

　　记者：那么，“下半场”万科将会进行哪些战略调整？

　　郁亮：“上半场”和“下半场”的最大不同，是有大量的政策性住房存在，“下半场”则将商品房市场回归为居住为主的市场，万科应该主力开发的是“真正有人住”的房子，而不是为投资者盖房子。

　　目前我们需要健康发展。健康发展跟稳健不一样。目前整个行业在调整，你能不能跟上行业的发展？比如房产市场未来不再具有投资品属性，这个市场供应结构会发生很大变化；如果保障房能够如期完成，整个格局又将发生更大的变化。所有的发展商又站到同一起跑线了。你能不能下半场胜出，你要作很多的调整。

　　如果上场状态没调整好，会出问题。所以目前不要谈比赛，先要把准备工作做好。做好准备工作的第一个标志是健康，能不能跟上变化。第二个标志是健康发展，看市场能给我们提供哪些机会，而我们有没有能力抓住这样的机会。原先投资客为主的时候，你做高端住宅，肯定能卖出去，而且能赚好多钱。现在回过头来改善居住品质，研发15平方米的房子，房子越小，研发费用越高，成本越高。市场给你机会了，你没有能力也不行。现在不是发力的时候，现在是做准备的时候。所以这时候我们谈健康发展。

　　经常有人提醒我们，谁要追上我们，老大位置不保了。说实话，顶着风，扛着旗子，做老大其实很辛苦的。而且比赛很长，每一分钟都领跑多累啊。企业跟长跑一样，比耐力，而且没有终点。做好准备，下半场我们相信会再次胜出。

　　记者：刚才您谈到了“下半场”你们产品线的调整问题，谈到研发15平方米超小住宅，请问规模开发15平方米超小住宅的内在动力是什么？

　　郁亮：在符合各地“限购令”政策要求和受城市规划支持的前提下，15平方米超小户型住宅不仅仅是“试水”的概念型商品，而是将被万科逐步纳入规模开发以适应未来楼市的产品主力。

　　房子越小越难做。要在这个15平方米的超小户型住宅中完全放下房间内的设备，家具甚至需要订做，研发难度可想而知。即使如此，万科依然选择在没有任何收益的情况下，投入超小户型住宅的研发。因为开发这一产品并不仅仅为了赚钱，更是社会责任。万科未来的目标之一，是让更多的年轻人能买到买得起的小房子。

　　15平方米超小户型住宅产品显然符合“真正有人住”的房子的定义。

　　万科各地分公司目前正和当地政府洽谈，希望能让这类“可使更多年轻人买得起的小房子”在未来市场上大量推出。

　　记者：近年不少地产大鳄包括万科都进入温州了。温州房价攀升比较快，当下房价特别高。请问接下来万科在温州会有什么新的动作？

　　郁亮：温州地产泡沫严重。你刚才说了，温州房价特别高，那不就是泡沫特别严重么。所以我们很小心的。我们盖普通人住的房子，盖有人住的房子。都是投资客炒来炒去的地方，我们最好不去。万科花了三年的调研才进入温州。现在全国在挤地产泡沫，泡沫在减少，但是挤泡沫有个过程，没有那么快。

　　记者：宁波城市发展很快，万科在宁波已有好几个项目，请问万科下一步在宁波的布局和拿地情况。

　　郁亮：一个城市发展迅速，意味着很可能产生很多泡沫。此轮房地产调控的是房价过高、发展过快的城市，所以我们需要多观察一段时间，才能决定。目前我们最需要的是平稳发展。

　　记者：国庆期间，浙江杭、甬、温房价走低，成交量走低。老百姓认为房价还没有降到心理预期，你怎么看待这个问题？有人戏言，浙江地产大鳄死撑不降价，大概是为了维护尊严。换位思考，万科可能会怎么做？

　　郁亮：从全国来看，此轮宏观调控浙江所受影响较大，因为浙江过去投资属性发挥得更充分一些，所以调控空间也大一些。

　　第二个问题，同行比较不太合适。任何时候，在行业最困难的时候，尤其需要维护同行特别是行业的领先企业的利益，这点很重要。我们也没有跟同行比较的想法。我们一直研究同行的长处，不研究同行的短处。我们从来不对同行进行评价，希望共同把市场做好。

　　我们现在吸取2008年从公开说拐点到公开降价的教训，所以现在很小心。现在我们的应对方案，是积极审慎定价。我们现在要求一个新盘开盘，一个月去化60%。