近期多地银行上调首套房贷利率、银监会重申银行资产抗跌性、一些大型房企在部分地区降价促销。诸多迹象表明，楼市调控效应正在显现。从中长期角度看，目前的价格调整可能只是刚刚开启房地产市场去泡沫化序幕，只有进一步挤压泡沫，再次去库存化，房地产市场潜在风险才有可能完全释放。

　　1-9月全国房地产投资销售数据表明，由于保障房开工全面铺开，商品房市场持续低迷，后续投资增长乏力，房地产投资下行态势在三季度末和当下已得到确认。9月销售反弹更多是出于季节调整和三四线城市销量维持的原因。国家统计局数据显示，9月全国商品房新开工面积环比下降4.9%，投资环比增速回落至9.1%，住宅单价增速环比下降5.1%。这些数据表明，在限购、限贷、高息等政策综合作用下，房地产市场已步入景气下行通道。

　　去年4月新一轮房地产调控政策实施以来，房地产投资和销售没有因相关政策出台得到遏制。但今年三季度以来，在持续紧缩政策作用下，一些城市地价和房价开始主动调整，虽然幅度不深且范围有限，但可预计，在下行方向确认后，这种调整幅度和深度会继续。从国内外因素综合分析，有关部门再次使用2008年至2009年的刺激措施可能性不大，因此，本轮房地产市场下行空间和时间，更多地要看房企和消费者博弈的结果。但是，在土地财政制度、地方融资问题等未有效解决前，房地产市场不可能出现暴风骤雨式的调整，各地政府不会容忍房地产市场长期深度下跌。更可能出现的情况是，房地产市场将演绎“温水煮青蛙”式的渐跌缓调的行情。由于有保障房后续拉动和庞大的在建施工面积的支持，以及前期投资活动惯性因素，房地产投资活动放缓将会渐进式拉开。

　　目前市场关注的是明显的、普遍的大规模降价何时开始出现。不难发现，房地产商采取“以量补价”措施换取业绩持续增长。在市场下行周期中，房价大幅下降的出现受多方面因素影响，今年四季度末至明年一季度可能是一个很重要的观察窗口。一方面，存在着保障房开工断层，商品房投资活动将更为低迷；另一方面，随着季节因素淡化，紧信贷和紧货币“双杀”，使房地产企业财务压力进一步加大，房地产行业大规模调整可能愈加明显。

　　历史告诉我们，在下行周期中，价格下跌只能使市场预期更差，消费者不买跌的心理，可能在短期内难以带动成交。二三线城市成交量，可能在一线城市价格下跌影响下转为低迷，单单价格下跌不能有效拉动房地产投资增长。如何改变供需结构性矛盾，改变土地财政现状将对平抑房地产周期影响起到根本性作用。

　　对此，应进一步加大保障房供应力度。虽然完成开工率目标不成问题，但如何有效保证基本住房需求最需满足的那部分群体能买到相应的住房，还需多部门共同协调。对商品房，在满足不同消费群体需求的同时，如何保证价格合理，是避免房地产企业行为短期化，实现其长久持续发展重要因素。

　　此外，要改变对土地财政过度依赖。一方面，需深化财政体制改革，另一方面，要加大金融创新，拓宽不同机构融资渠道。在财政体制安排上应进一步合理化，要积极扶持新的产业增长点，加大其他产业对经济增长贡献力度。

　　最后，要进一步加强房地产流转市场管理，增加持有者投机成本。适时推广房产税，打击过度投机和短视行为。只有在机制上进一步理顺，才能使房地产市场摆脱“一调就死，一放就松”的怪圈，步入良性发展轨道。