楼市趋势，也许过一段时间会更明了。

周德文：温州市中小企业发展促进会会长，温州管理科学研究院院长

叶维坚：温州市最大的一手房营销代理机构温州朗兆房产专业机构董事长

陈伟：温州最大的二手房营销代理机构21世纪不动产温州区域分部策划部经理

　　“崩盘论”悄然变身“拐点说”

　　记者发现，首条微博发布后不几天，张波已悄然对其“崩盘论”进行了修改。

　　他在8月17日再发微博，重新阐述了自己的观点：“温州楼市进入拐点”。理由是据媒体报道，今年上半年，全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%。与此同时，土地招拍挂的流标现象不断。今年上半年，市区土地出让市场一改火爆场面，出让的19个土地中有14个流标，占比高达74%。

　　其中“崩盘”论断未再出现，取而代之的是“拐点”两字。而面对晨报记者，张波表示，微博上的言论仅是一种“个人的分析”。在被问及如果现在对温州楼市再进行判断，“崩盘”和“拐点”那个用词更准确时，张波又换了一个说法：“应该说如果国家政策继续打压的话，会是一个寒冬的来临。 ”

　　观点1：温州楼市远未达到“崩盘”标准

　　周德文：要抛盘也不会从温州开始

　　“我个人认为，温州楼市并未、也不会出现‘崩盘’现象。”

　　原因很简单，温州改革开放30年来，积累了巨大的财富。温州人买房确实比较多，但能够支撑目前的房市。而且，在目前通胀的形势下，房地产仍会是一种保值增值的投资渠道。

　　中国香港地区和新加坡、俄罗斯等都曾经历过所谓的“崩盘”，即房价大幅下滑的局面，在短短半年之内，房价会直线下跌，幅度达到30%，甚至60%。参照上述例子，目前温州楼市远未达到“崩盘”的标准。

　　实际上，上海、北京、深圳等一线城市的房价都曾出现过下滑，但都没有引起这么强烈的关注。原因可能是温州炒房团的名声太大，而且温州是一个比较敏感的城市，民营经济规模较大、民间资本实力比较雄厚，大家心目中把它当成了一个风向标。

　　目前出现在二手交易市场挂牌的房子开始增多，也出现个别投资者因为急需资金，将房产按照当初的买入价、甚至降价10万元、20万元进行出售，但这仅是个案，对整体房地产的影响并不大，而在其他城市也发生过这样的现象。

　　另外，温州炒房团即便真要抛盘，也会先从杭州、上海、北京等地开始抛盘，因为温州是炒房客最看好的城市之一，要抛盘也不会先从温州开始。因为温州是房价最坚挺的城市之一。

　　陈伟：目前定价权仍然在房东手里

　　从21世纪不动产在温州全市60多家门店的交易情况来看，现在处于卖家和买家的博弈阶段，尽管目前成交量在下降，最近半年房价的确也有约10%的降幅，但定价权仍然主要在房东手里，多数房东仍然抱着“卖不到心理价位就先挂着”的心态，只有少数房东的确是遇到了资金方面的重大压力，才会将挂牌价明显拉低。

　　楼市“崩盘”我没看到过，如果有，我想应该和“井喷”正好要相反。2009年，温州楼市“井喷”时，不少房东的挂牌价一天三变，每平方米单价上午挂30100元，中午就变成30500元，和买家坐下来要签合同了，又涨到了31000元。

　　叶维坚：仍然长期看好整个房地产市场

　　严厉的限购政策的确对温州楼市产生了很大的影响。但是所谓的“抛盘潮”肯定是不符合实际的。如果是出现“抛盘潮”，那应该是市场供应量突然迅速增加，才可能出现所谓的“抛盘潮”，但实际情况是，供应量的确有所增加，但并没出现陡增的状况。

　　不过，在二手房市场，下半年可能还会有10%的降幅。毕竟限购令的背景下，投资者几乎已经退场了，而且人们也对降价形成了心理预期。但我认为，目前只是短期低迷的局面，我个人对整个房地产市场长期还是看好的。

　　观点2：中小企业融资难但非卖房主因

　　周德文表示，国家宏观调控的背景下，不少人很自然将“崩盘论”与目前温州中小企业资金链的紧张联系到了一起，认为很多企业家是在抛楼盘救实业。

　　今年以来，温州中小企业、民营经济的确出现了一些困难。随着国家不断收紧银根，中小企业、特别是小企业已经很难从银行获得贷款，而民间借贷利息太高，“不少小企业现在一年的利润也仅有3%，怎么可能去借月息3%的民间贷款？”“早上有一个企业家还来讨教，说手头的房子是不是要抛，但我认为，如果手头资金不是很紧就不要抛，因为现在若以进价卖出，至少交易等税费是要损失的，而且温州人的习惯至少是要保住1分的月息。”

　　此外周德文还认为，卖房将资金充实到实业里，反而是企业家对未来经济有信心的表现，而不是楼市要“崩盘”的征兆。

　　观点3：资金转战民间借贷“毕竟是少数”

　　民间借贷生钱如此“轻松惬意”，低迷的楼市资金是否会转战民间借贷？一位温州当地经济学家认为，在温州有不少人炒房，现在看民间借贷利率高，就将房屋抵押获得的资金用于民间借贷。

　　不过，周德文和多位温州本地的房产中介资深人士认为“这毕竟是少数”，因为目前民间借贷的风险已经“相当高”，而两相比较，房地产投资依然比较稳健，这也是温州楼市未现“崩盘”的很好佐证。

　　温州市中级人民法院统计数据显示，今年3-5月，全市法院共受理民间借贷纠纷案件2628件，同比多增474件，意味着平均每天有近30起民间借贷纠纷产生；案件总标的额高达9.31亿元，同比增长3.15亿元。

　　周德文说，他已经用数学模型测算过，一般的企业借高利贷，借1个月短期的还可以，3个月的就很难保证还能还得起，6个月就几乎很难活下去，但有的企业甚至借了1年的高利贷。“这是非常可怕的”，如以月息8分算，一年的利息高达96%，也就是说，借100万元一年，连利息接近要还200万元，“就是房地产最旺的年份，也就是30%的涨幅，什么企业能够有这样的利润？”

　　周德文还表示，炒房并不是温州民营资本的全部去向。温州36万家中小企业，资本的主流去向还在金融创投、新兴产业、矿山等资源性的投资以及新农村和现代生态农业等方向，炒房、炒药材、炒玉石等，也仅是其中的一小部分。