2011年7月1-4日，博鳌-21世纪房地产论坛在海南三亚召开，来自全国地产界、金融界、学术界及传媒机构首脑人物会聚博鳌，共同探讨中国房地产的未来发展和出路，凤凰网房产进行了全程报道。以下是今日上午主题系列论坛之第三届中国绿色养老住区联合论坛上，精瑞（中国）不动产研究院院长张雪舟的发言。

    张雪舟：各位早上好！11月前我们提出了这样的行动计划——中国绿色养老住区联合评估认定体系。在昨天我们联盟的内部会上曾琦会长就提出作为这样一个工作区建立一个规范，它不是一个简单的地产，他是一个综合性的产业，这样的新生事物如果没有一个很好的规划，可能在发展中可能会有很多的问题，在目前讨论稿已经拿到了很多的反馈意见，今天我就结合一些反馈意见和规划来做一个讨论。

    第一个组织机构。首先是德国了全国老龄委办公室，还有一个支持单位，住建部住宅产业化促进中心，另外是美国驻华大使馆商务处。主办单位是中国老龄产业协会、全国工商联房地产商会、美国老年住宅协会、中国医院协会、国寿投资控股有限公司。

    参编单位是：精瑞（中国）不动产研究院院长、全国房地产设计联盟等等。绿色养老住区这个体系以后非常成熟，包裹美国的一些标准制定的标准，养老就是我们重点的做的，养老住区它的一些特点，他从硬件管理、服务到安全等等方面的特点，住区当时会长也经过了多方的考虑。绿色养老有一个相应的指标体系来很完善去评估认定的话，就会更完善。刚才周老师讲的一件事情，就是前期做的一个设计规划，具体怎么做可能中国开不能做到。在前期规划设计这一块我们做了一个设计指南，对前期来说按照后期去考虑一些问题，这样就分四个问题，第一篇将是养老住区评估，第二篇是绿色低碳住区技术评估，第三篇是住宅性能认定，第四篇评估办法。附录一、养老住区规划设计指南，附录二、相关标准语规范（中国和国际）。

    目标昨天我们养老住区联盟也讲了，我们的主要的目标是推进和规范我国养老住区的开发建设和运营管理。我们申请绿色养老住区评估认定项目，必须符合国家现行强制性标准的规定，并应符合国家现行的有关标准法规的规定。绿色养老住区的评估认定，首先要完成绿色低碳住区技术评估和住宅性能认定，这两项工作已经在国内推行了十多年，养老住区的绿色两个方面，一个是老人特殊的群体的需求，一般对生活环境噪音舒适度温度需求是远比一般的住群是要高的。这个评估认定体系适用于商品型绿色养老住区的评估认定，也可供社会福利保障型养老区去建设作参考。所谓的中高端这样的产品，这个体系出来以后，也希望提供包括社会福利保障性的建设做一个参考。对象刚才讲了是市场型的和非盈利型的。包括多种服务对象，针对列入试点、市民的项目和机构进行联合评估认定。第一步我们想立足于试点示范进行一个验证，我们第一部是示范项目，我们当时大概有20多家明确提出进入第一期的评估认定，有的项目正在规划中，有的相等已经拿到地了，这次重点我们讲养老住区，养老住区评估这项工作我们去年的8月份开始在做，当时也走了很多的弯路，当时是从社区规划来做，但是后来发现很多问题，我们到美国老年协会去考察，我们发现确实美国走过了几十年的历程，他已经有很完善的体系，所以我们看到他的法案之后给了我们很好的参考，我们基本上是拿来主义，但是我们也把它很好的消化，这个法案更多是强制性的，这些东西是基本点，通过这个法案我们可以了解养老住区的基本点，在这个上你们可以再去丰富，但是做好这个基本点之后，才可以做到养老住区的运行。我们做的养老评估体系不包括经济性评价。另外关于法律的问题，美国有很大的篇幅，从国家来说是相对缺失，我们希望以后能够补充进去。所以目前养老住区分成评估有第一个是住区设施认定，第二个是养老服务认定，第三个是安全保护认定，第四个运营管理认定。

    养老服务分成服务内容、服务供应商管理。服务内容包括日常生活服务、家政服务、健康医疗、社交娱乐。服务供应商管理包括服务商遴选、服务商考核。这两条都决定了养老住区的服务到底有哪些服务，这些服务从民政部的二十项里面都有的，只是深度步部分一样。

    安全保护。这个是从三个角度一个是消防安全、食品安全、医疗安全。消防安全是最基本的。食品安全我们也是硬着头皮上，因为这是前面性大的问题，我们参考了卫生部的一些条款放在食品安全。医疗安全是医院协会来提供一些体系。后来美国到我们的体系也反馈了意见，他们认为在医疗安全和食品安全这里面的权重应该和服务完全不对等的，我们根据他们的意见我们会重新考虑一下分的设置。

    运营管理。我们基本上是拿来主义。这个东西写出来了，到底哪些应该怎么去适合国内的国情，我们希望有更多专家来参与进来，从定型的评价来做。这个是非常重要的。

    我们思考了一下，我们想下一步的做法就是参考绿色建筑的评估体系，绿色建筑一共有500分，每一个项有100分。其中绿色建筑有60分，这60分一分都不能跑，根据专家的意见是否有必要把它作为一个否决项目，这一项不达到整个评分就没有意义了，当然这个工作也需要专家来进行讨论。

    第二篇绿色低碳住区基础评估。它包括规划与住区环境、能源与环境、室内环境质量、住区社会欢环境材料与资源、运营管理、减碳量化评价。绿色这一块未来十到十五年不落后的话，我们必须把绿色这个概念强加到养老住区。

    第三篇住宅性能认定，它包括使用性能。

    第四篇、评估方法。申请评估认定的项目，首先要投入绿色低碳住区技术评估和住宅性能认定，第二是养老住区评估分为单相评估和综合评估。单相评估要求单相总分必须达到70分以上，综合评估要求每个部分的评分不得低于60分，但是这个和绿色的60分的差别是目前可以多选的，不是有一些必备的，而绿色里面是必须达到的。

    综合加权住区设施30%、养老服务30%、安全保护10%、运营管理3恩0%。综合加权总分达到60分为合格，80分为优秀。我们的讨论工作有三个工作，第一个是已经建了一些运行的例子，我们第一项工作拿来倒过来来评价我们的体系是不是合适的。第二就是我们把它分值作出一个必备项，作为一个必要的条件，这样做可能会更加完善。第三个是选址与规划建筑设计、室内设计、设备。评估认定是事后，靠开发商事后去做，我觉得我们还是有相应的指南来做相关的工作。由于时间我就讲这么多。谢谢！中国规划网海口7月4日电