■新快报记者 谢蔓

　　编者按

　　在楼价高企的当下，寻找潜力区域的潜力楼盘是买家们的共同目标，哪里升值最快？哪里的楼盘值得买？答案只有一个，买房跟着规划走，更直白的答案是：买房跟着重点功能区走。

　　一个区域或一个楼盘是否有升值潜力，最重要是看未来规划，城市规划代表着政府对配套设施的投入，代表着政策的倾斜，谁吃准了城市规划，谁就掌握了房子升值的先机。6月8日，在广州举行的经营性土地推介会上，广州市规划局副局长叶浩军首次透露正在编制中的广州战略规划及2020年总体规划，重点加快重点功能区的建设。他透露，广州开展的11个重要功能区的城市设计及控规编制工作，其中八大基本完成。八大重点功能区包括员村-珠江新城、琶洲、白云新城、白鹅潭、广州南站。本期开始，《买楼王》隆重推出“买房跟着规划走·广州最新规划八大重点功能区”系列报道，对八大重点功能区从交通、商业、楼价等进行分析和展望。

　　位于番禺钟村石壁的广州南站地区，是8大重点功能区中最受关注的新区域之一。已经建成的流花广州火车站商圈，汇集众多专业市场，年营业额达数千亿元，成为广州最繁荣的商圈之一。这无疑让人们对未来的广州南站，这个亚洲最大的火车站商圈充满遐想。

　　按照规划显示，广州南站地区规划范围总面积约36平方公里，核心区范围为北至谢石公路，南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。而2009年以225亿元的天价出售的亚运城占地面积约2.73平方公里，整个南站区域约有13个亚运城大。

　　广州市对广州南站核心区进行了高标准、高规格的规划。当南站350米广州第四高楼规划亮相后，很多去过南站的市民面对规划的效果图都有被震撼的感觉：这就是现在除了候车厅大楼之外，一马平川的广州南站吗？感觉跟高楼林立的珠江新城中轴线不相上下。今年在广州市推地计划中，广州南站地区是重要的一块，计划推出包括住宅、商住、商业等各种性质用地20宗，总用地面积约30万平方米，总建筑面积225万平方米。而在土地推介会上“勾”出的12宗地块中，有7块为广州南站地块。

　　对于敏感的房地产商来说，任何风吹草动的规划利好都会被拿来作为楼盘升值的砝码加以炒作。那么南站地区的开发，带给番禺的将是除了住宅以外的，一个以商业为主的强大拉动引擎。

　　现场直击

　　路网发达人气不足

　　从天河经新光快速到汉溪大道后，一直往西走可到达广州南站，车程在40分钟以内。乘坐地铁的话则更快，从老城中心北京路所在的地铁一、二号线交会站公园前站出发，估计约半小时就可以到达。

　　其实在去年亚运会前，番禺的多条道路就被扩建并整饰一新。特别是长隆旅游区所在的汉溪大道沿线绿化非常好。这一路的风景可以一直延续到广州南站。只是经过了汉溪大道的楼盘南国奥园后，就再看不见新建的高层洋房了。道路两旁只有一些低矮的平房，更多的地方是一马平川，以至于不是很高的南站候车厅大楼建筑远远透过树影也可以望到。“这是一片广阔的新天地、绿化也好。”相信第一次到广州南站的人都会有这样的感觉。与以前华南板块刚开始开发时，小区内鸟语花香、小区外蛙声一片的景象相比，现在的广州南站，地铁通了、道路四通八达，相信发展起来速度可以很快。

　　目前广州南站开通的只有武广高铁和广珠城轨两条线路，人气还是稀稀落落。在候车大厅，一位正准备搭乘城轨去中山的乘客对记者说：“你看整个大厅空荡荡的，每隔40分钟才发一班车，候车的乘客也不多，这里还是很冷清。”

　　土地情况

　　今年计划推地20幅

　　在今年的推地计划中，广州南站计划推出包括住宅、商住、商业等各种性质用地20宗，总用地面积约30万平方米，总建筑面积225万平方米。其中，居住用地4宗，总用地面积8万平方米，建筑面积30万平方米；商住及商服用地16宗，总用地面积22万平方米，建筑面积195万平方米。此外还预安排了商服用地12宗，总用地面积16万平方米，将根据市场情况陆续推向市场。

　　6月8日，广州南站首次推出可供发展商“勾地”的南站地块就有10宗之多，包括纯住宅和商住地块，占地面积达到16.5249万平方米。其中，7块已经被南丰集团相中并“勾”出的地块基本是连成一片，都在广州南站核心商贸区，位于石洲东路东北。地块编号依次为A0210、A0211、A0310、A0312、A0212、A0306、A0308，其中三宗为商住用地，四宗为二类居住用地，总用地规模为121044平方米，7块地都为高容积率地块，居住用地容积率3.0-5.0之间，商住用地容积率6.0-8.0。地块中间，有地铁二号线石壁站，并且该站点和地铁广州南站站一样是地铁二号线和规划中的地铁七号线的换乘站。目前这些地块大多是一片草地，也有原为水塘的地块已经被平整好。地块东北面是屏山河和山林，景观十分不错。

　　规划前景

　　将建广州第四高楼

　　规模和定位：规划定位为华南地区综合客运交通枢纽；以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区。总用地面积36.1平方公里，建设用地26.3平方公里，总建设量2188万平方米（不含发展预留用地建设量380万平方米），规划人口35万人（居住14.4万人，就业26.8万人）。

　　广州南站是亚洲最大的火车站，于2010年春运日开始投入使用。如果说未来中国将进入高铁时代的话，那么南站将是中国南部一个重要的高铁火车站，超过10条轨道交通引入一同枢纽。包括有四条高铁(武广、贵广、南广、广深港)、三条城铁(广珠城际、广佛城际环线、广莞惠城际)以及四条地铁(二号线、七号线、二十号线和佛山二号线)，此外还预留两条轨道。

　　除了将出现楼高350米的标志性建筑——广州第四高楼等外，其实南站区域的规划利好，最近一段时间来不断出现。如番禺区新建的三甲医院——中山大学孙逸仙纪念医院新址已经选址广州南站区域，将于2015年底交付使用。

　　生活性公共服务设施：区域级设置2所综合医院、1座图书馆、1座水上艺术馆、1座文化馆、1座体育公园、1个影剧院、1个绿色技术展示馆。教育设施包括5所完全中学、9所小学、11所幼儿园、托儿所。社区医疗卫生设施方面设置14座社区卫生站。文化娱乐方面，设社区文化活动站21座，健身设施9处。

　　绿地系统：包括公园绿地、防护绿地和附属绿地。其中公园绿地分为综合公园、专类公园、滨河绿地、带状绿地和绿地公园。公园绿地面积157.5公顷，人均公园绿地约10.9平方米。

　　专家观点

　　广州南站楼价将高过华南板块

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，从近期土地推介会和发展商“勾地”的情况看，广州南站未来的开发是现在很流行的一种称之为“城市综合体”的开发。如发展商一下子“勾”出7块地，其中就包括住宅、商业、写字楼三种性质的物业。“有人认为广州南站的规划建设将弥补华南板块早期建设以住宅为主，商业和其他配套缺乏的局面，可以与华南板块形成互补。其实，广州南站、华南板块、大学城和市桥是一个更大的区域——番禺新城中的重要区域。广州南站更是自成体系，功能齐全。从目前的规划看，住宅项目只是一小部分，商业的规划更多，价值也更高。商业多了，对住宅的需求也就增加，我认为未来南站的楼价应该会在现在华南板块的均价之上。”黎文江说。

　　周边楼市

　　一手楼

　　带装修洋房1.5万元/平方米以上

　　从直线距离看，锦绣生态园、祈福新邨、南国奥园和在售的招商金山谷是距离广州南站最近的几个楼盘。此外，由于有地铁的连接，洛溪、南浦岛一带楼盘距离广州南站也不远。从华南板块的楼盘开车到南站10分钟左右可以到达，从南浦坐地铁只需要三站。

　　虽说华南板块目前多个大盘已进入开发尾声，但从5月份开始，该板块还是有不少新盘新货上市，既有一房、两房的小户型，也多实用的三房、四房单位可以选择。不少楼盘带装修的价格去到15000元/平方米以上。

　　上周末，位于番禺大道万博中心对面的新盘信基城开盘。楼盘以舒适的三房、四房为主，建筑面积111-200平方米，售价达到1.3万-1.7万元/平方米，不少买家都是换房客。另外，实用三房供货大户的雅居乐剑桥郡和招商金山谷，从去年开始已经分别累积销售了1200套和7000多套洋房单位。雅居乐剑桥郡带装修的洋房单位卖到15000-17000元/平方米，而金山谷最贵的单位毛坯价格也卖到了15000元/平方米。而自在城市花园二期诺德中心丰富的一房、两房小户型单位，则让首次置业者也有机会在华南板块置业。甚至有人认为这是经济实力较弱的首次置业者在华南板块买房的末班车。

　　目前的华南板块早已告别以前三四千元/平方米卖“白菜价”洋房，轻易就能以量取胜的时代。很多买家认为，番禺楼价已远远将广州东部、南沙、花都、从化等区域抛在后面，与市区的距离正不断缩小，但未来的升值潜力却仍被看好。

　　二手楼

　　大盘多在1.2万元/平方米以上

　　二手方面，对广州南站升值潜力的预期给予不少近期入市的买家较强信心，同时在限购、限贷等政策影响下，目前要在番禺的大盘找到楼层、朝向都好的二手房其实也不容易，因为很多业主都有不同程度的“惜售”心理。如目前华南板块龙头大盘祈福新邨旧区的楼梯楼二手价格在9000元/平方米左右，而电梯楼高达1.2万元/平方米左右。位于汉溪大道的南国奥园二手价格也已经达到1.2万-1.4万元/平方米。华南板块其余大盘，如广州雅居乐花园、华南碧桂圆、华南新城等二手价格也在1.2万-1.4万元/平方米。

　　周边主要一手楼一览

　　楼盘 位置 户型 价格

　　金山谷 市广路与东艺路交界 92-115 平方米三房 14000 元/平方米

　　富豪山庄 市广路 180平方米四房 13000 元/平方米（毛坯）

　　信基城 番禺大道万博中心对面 111-200 平方米三房至五房 14000-17000 元/平方米

　　雅居乐剑桥郡 南村镇草堂村地段 103-135 平方米三房、四房 15000-17000 元/平方米

　　自在城市花园 番禺大道与兴业路交界处 50-102 平方米一房至三房 12000 元/平方米（毛坯）

　　锦绣香江 番禺大道与汉溪大道交界处 85 平方米一房、130 平方米两房 18000-23000 元/平方米

　　华南碧桂园 番禺大道559-567号 80-200 平方米两房至四房 13000-16000 元/平方米

　　万科红郡 南村兴南大道 388-630 平方米别墅 35000 元/平方米起

　　奥园友谊尚居 洛溪新城105 国道北 38-125 平方米一房至三房 未定

　　居民有乜讲

　　家住在广州碧桂园的林小姐：地铁二号线开通后，南浦岛居民的出行方便快捷了不少。不仅如此，从家门口的地铁站到广州南站也就三站地铁，可以说眨眼的功夫就到了。“一想到以后广州南站到香港的高铁开通，从家里出来后可能一个小时左右就能到香港购物了，我就兴奋不已。”

　　在大学城上班家住华南板块的孙老师：现在从番禺乘坐公交车到广州南站，车票是2元。但很多从广州南站出来的公交车，只要在南站上车无论是去番禺还是市区都是一个价，都要四五元，有什么道理？真是很不公平。

　　南国奥园业主张先生：想不到小区的门口的汉溪大道成了去往广州南站的一条必经之路。以前我觉得番禺和金沙洲差不多，甚至金沙洲距离市中心更近。但是，金沙洲的规划总是雷声大、雨点小，不如番禺的众多利好规划落实快、发展快。

　　相关新闻

　　未来十年华南板块发展看商业

　　在华南板块大盘开发纷纷进入尾声，同时以华南板块为核心的番禺新城CBD德舜商业区、广州南站、广州新城等规划纷纷出台的情况下，华南板块未来的发展将何去何从？本周二，在搜狐焦点网主办的“唯一的华南”论坛上，众多专家预言，广州南站的规划也给了华南板块商业发展一个契机。下一个十年，华南板块发展看商业。

　　“据我所知，万博中心的招商已经全部完成，明年大家就将看到一个全新的华南板块。现在恰恰是华南板块第二轮建设的高峰期。”维森置业总裁张维伦说。

　　广州市社科院研究员彭澎则表示，如果从狭义的华南板块（即番禺南村、钟村）来看，华南板块是广州“南拓”的开始，发展空间已经不大。但如果将华南板块扩大到番禺新城的范围看，广州南站将是华南板块发展的新重点。不过同时他也认为，虽然目前番禺有很多给力的规划和利好，但这些都不及华南快速干线早日结束收费或者降低收费标准。

　　星河湾集团品牌副总监孙颖、招商地产广州区域营销总监王可则认为，华南板块将从“住宅时代”变为“商业时代”，万达、海印等的进驻将进一步搅活华南板块的商业氛围。