地方政府对城市的规划和城市概念的打造，毫无疑问给开发商带来了巨大的利好，但如果地方政府和开发商一起炒作概念，推高地价和房价，甚至进而参与开发商的概念炒作，从一定程度上来讲应该说损害了投资者的利益。

　　《中国经营报》：北京通州在2009年底提出“通州新城”规划，随后的半年间，通州在售新房的价格由去年年底的均价15000元/平方米左右飙涨至30000元/平方米，调控后，迅速跌至20000元/平方米以下。通州房价的大涨大跌被很多人认为是政府和开发商联合炒作概念的结果，你如何看待政府城市规划和房地产商借势涨价之间的关系？

　　张元端：房价上涨有房地产本身的规律——基础设施建设会让房子升值。当然也有人为的原因，比如规划。打个比方，郊区一块地，原来交通不发达，土地就不值钱，但是路修通了，肯定就会涨价。

　　有人说政府炒作概念拉动地价，从而引起房价上涨，但是除非规划是假的，才可以说是人为造势。如果规划是真的，房地产肯定会升值。

　　曹振良：城市规划和房地产涨价之间有必然的联系。我们现在的城市规划多是发展规划，涉及到经济增长、市政建设、道路建设，对房地产本身就有拉动作用，房地产开发本身就包括在城市规划之中。而开发很大程度上是土地开发，土地供应量的规划有些时候会使得供求关系紧张、地价上涨；再加上建材、人工费用都在上涨，传导到房地产，价格必然上涨。

　　开发商未必是有意借势政府规划，投资和开发都要看市场需求，这首先还是政府方面的态度，即希望城市发展。投资者和开发商看到一个地区有发展规划，肯定会有很多资金流入，这也会推动地价上涨。这种作用在城乡结合部体现得更加明显，因为这些区域是待开发的地方。

　　《中国经营报》：某种程度上说，炒作区域概念最大的获益者是政府和开发商，政府不断推概念导致地价和房价上涨的做法是不是涉嫌违规？

　　顾云昌：房地产价格根本是由供求双方决定的。房地产价格由两方面组成，一个是地价，一个是建安成本。建安成本是由材料和劳动力的费用决定的，占比不大，大头还是地价。随着城市规划的设定，某地可能升值潜力很大。新规划的地方可能会涌入很多人，造成需求旺盛，必然导致房价上涨。规划给了土地升值和房价上涨的预期。当然规划改变，房地产的价格可能会回落。

　　政府把城市搞得漂亮一点，土地收入会更多，当前中国不太可能摆脱土地财政的现状。如果将来地价能由买卖双方决定，情况会好一点。

　　曹振良：城市规划表现在政府发展经济上是种积极作用，但是副作用就是房价上涨，人们会因此买不起房子。而且，房地产价格上涨对推动经济发展、国家积累、生产发展的作用也是相对的，价格上涨、通货膨胀对经济发展和人民生活是有害的。

　　《中国经营报》：如何能让地方政府的区域经济规划概念和房地产企业之间的关联性向良性发展？

　　张元端：如果一个城市规划是真的，就不应被看做概念炒作，如果规划是假的，那么就会导致人为炒作地价升高。这对普通老百姓的影响没有对开发商的影响大。

　　中央商务区就是个概念。而这个概念是会实现的。环首都经济圈也是真的要实现的。水电路这三大基础设计建设一定要跟上。如果跟不上，那房子盖起来也卖不掉。比如以前海南的红树林地，有人去那边圈地，但是路一直没有修好，有些聪明的开发商就没有盖房子，那么损失也不会太大。

　　总的来说，开发商的判断和营销手段是很重要的。“通州新城”造成了一座很大的空城，老百姓不买，倒霉的还是开发商。这是开发商经营失误。

　　曹振良：政府出台各种规划肯定有政绩方面的考虑，但是在制定规划时，需要考虑的重点是是否有必要扩大区域发展。城市发展不是越快越好，经济增长也不是越快越好。

　　6月8日，《全国主体功能区规划》出台，这个《规划》将国土空间划分为优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域四类主体功能区，并规定了相应的功能定位、发展方向和开发管制原则。这对中国城市的规划运营提出了一个参考的依据。城市规划要先看这个城市处于哪种区域。像环渤海、珠三角和长三角是重点发展区，京津冀这几个主要区域房价上涨是必然的。中国规划网北京6月12日电