刘弘毅 董昭武 谭宏安

　　过去几年来，郑州主城区以东的那一大片区域，成了中国中部最大也是最繁忙的建筑工地，地产大鳄、商业巨头和资本玩家频频出手，用不计其数的高楼大厦和外形摩登的公共建筑，为这个中原经济重镇勾勒出一幅令人惊异的未来“脸谱”。

　　但并不是所有人，包括生于斯长于斯的数百万郑州市民，都会甘心情愿地为这一“奇迹”而欢呼。

　　走马“空城”

　　2010年年底，美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片，并从图片上判断，这只是“一片空屋的堆积”，可能是中国最大的“鬼城”。

　　此言一出，郑州当地舆论哗然，官方反应尤为强烈。

　　“我们听到后很生气，怎么能说是‘鬼城’呢！”郑东新区管委会信息中心新闻干事司栋彬对《中国经营报》记者说。该管委会当时就发布了一份数据，表明郑东新区CBD入住率达到90%，并强调郑东新区常住人口已达30多万。

　　郑东新区建设于2003年正式拉开序幕，南北走向的中州大道将郑州新老城区泾渭分明地“切”开。截至2009年3月，官方公布的郑州市城区面积为303平方公里，而郑东新区规划面积为150平方公里(一说因包含在新区规划内的郑州国家经济技术开发区地位难以协调，郑东新区实际面积为115平方公里)。

　　占地3.45平方公里的郑东新区CBD，正好隔中州大道与老城的金水区相望，这个占新区面积约2.3%(按150平方公里算)的核心区，是开发最早、配套最全、人气最旺的地方。

　　但早在那家美国网站“爆料”之前一个月，河南财经政法大学12名大学生就公布了一份抽样调查报告，郑东新区住房空置率在郑州各城区中“不幸”高居榜首。

　　在这次历时两个月的调查中，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。

　　为实地了解情况，近期记者走访了郑东新区数个住宅小区。位于新老城区交汇处的鑫苑中央花园，2006年便已建成，属于郑东新区入住人数较多的小区之一，多位小区居民表示，大概有三成左右的房子，不是经常有人居住。

　　记者注意到，该小区外围的底商大都空置，一些开门营业的商户生意看上去也比较冷清。一家桶装水中转站工作人员称，从他们客户订水的数量看，郑东新区越往东，小区入住率越差，能有40%就算不错了。

　　谁是推手？

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，10%~20%之间为危险区，20%以上为严重积压区。如果那12位大学生的调查报告结果可信，那将住房空置率高达55%的郑东新区称为一座“空城”，也不算危言耸听了。

　　尽管面临“空城”质疑，郑东新区住宅楼盘，尤其是高档社区的开发热情却日益见涨。记者走访了一处定于2011年下半年发售的新楼盘，据售楼小姐称，预计售价将在每平方米1万~1.5万元之间，相当于郑州老城区住宅平均售价的2~2.5倍。

　　除大量住宅社区外，办公物业也是郑东新区开发重点。河南房地产商会向记者提供的统计数据表明，2010年郑东新区销售办公物业约75万平方米，占全市同类销售办公物业总面积的八成以上，比相邻的金水区高出6倍，平均售价和租金也是全市最高的。

　　相比之下，郑东新区的商铺、商场等商业物业销售，远不及办公物业火爆，2010年售出了不到14万平方米，仅占郑州全市同类物业销售面积的16%。

　　新区之惑

　　2010年8月，国务院批复的《关于〈郑州市城市总体规划(2008~2020年)〉的请示》中强调：“要合理定位老城区与郑东新区的功能，优化城市空间布局，提高对周边地区经济社会发展的辐射带动能力。”

　　换言之，无论在河南省地方还是国家中部崛起的区域战略中，郑东新区的地位都不容忽视。

　　如今，在郑东新区CBD以北，还有一片约40平方公里的土地正在静静等待开发。

　　按照整体规划，未来几年内，这里将挖出一个面积达6平方公里大的人工湖，环湖一带都是高度在100米以上的高档住宅、宾馆和写字楼，它们共同组成CBD副中心商圈，与已具雏形的CBD中心区相连，状似一个柄端为“心”形的巨大“如意”。

　　这是日本建筑师黑川纪章最得意的一个意念，同时，它也是郑东新区作为郑州及整个河南省未来发展新引擎的一个象征。

　　十年前，即2001年，郑东新区远景总体概念规划方案进行公开国际招标，经30多位国内外专家反复评审，黑川纪章的方案最终“以先进的理念和独具魅力的设计”获得通过。

　　按该方案估算，150平方公里的郑东新区建设总投资应在2000亿元人民币以上。如此庞大的预算，对当年全市财政总收入只有50多亿元、年均城市基建资金仅6亿元的郑州来说，无疑是一个天文数字。

　　为解建设资金饥渴，当时的郑州市主管领导拍板，以“经营城市”的思路来建设“国际一流水准”的郑东新区。简而言之，就是依靠“土地财政”来推动新区发展。

　　自2003年起的七八年来，这片100多平方公里的土地上，一共2500万平方米建筑面积的各类楼房建成或在建，包括河南建业等在内的省内外大小开发商，都纷纷砸重金进军郑东新区。新区内房价在政府、开发商及各路投资者的合力推动下，一路上涨。房价飙升，反过来又带动地价大幅上扬。

　　2010年11月中旬，就在大学生们公布空置率调查报告前夕，郑东新区新火车站旁边一幅13亩商务金融地块由一家名不见经传的地产商以2000万元/亩的单价拍得，创下郑州有史以来土地出让价新高。

　　据说，附近另一地块此前出让时的拍卖价不过500万元/亩。中国规划网郑州1月28日电