11月7日，正值立冬时节，西安博友再次聚首，侃楼市、说政策、聊心得。著名房地产运营专家王建红（博客）、行业资深操盘手俞树（博客）等业内名博济济一堂，针对近期楼市的系列政策及优秀博文展开现场互动和交流。王建红（博客）先生认为，“中国的房地产是温室里的花朵”，国家近期频出调控政策的目的是为了规范行业发展，给开发商一个警示，未来房地产的支柱产业地位可能将逐步弱化。“大棚”被摘掉后的房地产业，开发商需要冷静冷静，并在产品创新及行业细分上多下功夫。

著名房地产运营专家/龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红（博客）

    房地产是温室里的花朵 “大棚”或被摘掉

    我一直在思考一个问题，不管是专家也罢、媒体也罢，老是在探讨一些无意义的东西，比如说房地产当中的“刚性需求”，什么需求我觉得这个都不关键。我们回到本位上讲，在中国，房地产是怎么出现的？房地产要说“刚性”，我现在告诉大家，全国人民都是“刚性需求”！为什么？取消福利分房了，你盖的再快的房子，供应量也还是满足不了大家的需求。探讨这个“刚性”没意义？农民现在进城了，也要买房子，实际上大家都是“刚性需求”，大家不可能露宿街头吧。还有，房地产不可能是完全市场化的东西，需求是被行政创造出来的，你现在靠市场满足它，只有房子价涨。实际上看，从4月到现在所出的所有的调控政策，我记忆都不深刻，我觉得其实都不严厉。我为什么说印象不深、不严厉。各位做房地产这么多年了，大家都清楚，中国的房地产泡沫是相当严重的。我为什么在博文中提出“小冰川期”的观点？这是相对的，中国的房地产是“温室大棚里面的花朵”，枝繁叶茂，花开的鲜艳好看，但却是被保护起来的，房地产是在“大棚”里面长起来的。我说“小冰川期”不是把你放在冰川上，而是把“大棚”取 掉之后的情况。房地产一直在温室里面被养着，现在可能国家要把这个“大棚”拿掉，可能要放别的“花”，不要你这“花”了。

    房屋永远是贬值的 政策起的是警示作用

    我们都知道宏观经济有一个软着陆，实际上国家也想让房地产软着陆，业界的人都承认房地产有泡沫。杨东朗讲西安的房价在4000—6000比较合理，其实按人均应该是2000块钱。而且搞房地产时间长的人都知道，房子是永远不增值的，房屋是永远贬值的，拆迁的都知道，拆的是现房，房屋不具备增殖性，房屋怎么增值？是地价的增值掩盖了房屋的贬值。我们回忆一下，十几年前三、五万元一套的房子比比皆是，现在能拿到吗？你的房价能不能翻十倍，没有。国家为什么要叫它软着陆，大家都知道泡沫，比如说一拳把这个泡沫打烂了，对大家都没好处，对国家经济有影响。现在我感觉国家就是拿针扎几个洞，这样可能对大家都有好处。

    我想国家政策主要起的是的警示作用，“开发商要做好准备，你要离开‘温室大棚’，我可能不再那样呵护你，你们自己要想办法”，这样才能真正推向市场化。因为通过国家不停的组合拳，我个人认为国家有可能做廉租房、公租房的问题，一看你开发商不愿去做，那国家接下来就可能想办法解决掉、消化掉真正的“刚性需求”。其实我们市场化运作不管是投资也好、投机也罢，你有钱愿意干什么都行，这是需要开发商满足的需求。国家现在在前一段时间把所有的需求全压给开发商了，现在国家让开发商冷静冷静，你们要冷静冷静，你准备给自己怎么定位？往什么方向定位。

    国家一个政策都不严厉，为什么这样讲？其实紧缩货币就不严厉。国家为什么感觉到危险？因为现在盖楼的人和买楼的人都拿国家的钱，关键是开发商，压力大了你能承受吗？实际上国家是给大家一个警示，让这个行业规范起来。包括高伟写西安房价到8000，我个人预测3-5年西安房价到12000—15000也是没有问题的，但需要有一个前提，西安的人均收入要提高，因为西安要做“国际化大都市”，“国际化大都市”不光是房价高，也包括人均收入的提高。实际上国家一直希望这个行业软着陆。我觉得应该思考一个问题，什么问题呢？大家都知道房地产原来在以前的一二十年是高速发展，发展比较快，快的原因是因为它是支柱产业，大家都在依靠支柱产业，可能国家也确实需要大量的基础建设拉动经济发展。我们知道房地产带动的行业非常之多，我现在提醒大家关注一下这次十七届五中全会，“十二五”规划后，国家提到的是民生、内需、文化产业。我们要研究内需，假如在座的各位现在都在月供房子、按揭房子，你怎么拉动内需？国家现在把文化产业提的比较靠前，不说替代房地产产业，多搞几个支柱产业不是什么坏事，可能一方为大的局面就被慢慢弱化，你所享受到的政策扶持会逐渐减少。其实房地产享受到的政策扶持相当大，我们要考虑国家“十二五”规划有可能弱化房地产，不说弱化，可能就是让它回归自然罢了。现在有专家解读把文化产业作为支柱产业。中国现在存在经济转型，我们讲中国是经济大国，劳动力密集，加工、给人代工，核心经济都没有，中国想搞高附加值的东西，文化产业是高附加值，房地产有点杀鸡取卵样子。谁也不能天天买房子，你买一个倒出去，还要有人接，它是一个周期，对国家、政府的发展来说，周期太长。如果文化产业做好，比如冯小刚拍一个电影就可以搞十几个亿，这是一种高附加值的产业。当其它经济可以支撑国家经济的话，必然对房地产这个产业就不是那么依赖了，不依赖的时候，就没现在这么火爆。我一直在呼吁大家，要冷静的看待这个行业。很多人说房价要涨，我说那涨到一百万一平方米怎么办？不可能。涨到不停了这还得了，赚一辈子钱能买多少？

    近期出台的有关楼市的一系列调控政策，未来形成合力是毋容置疑的，从当前的楼市反应来看已经形成了一定的合力。而所有调控政策拧成一股绳的合力给楼市带来的影响，我想应该是在一段“沉寂的思考后逐渐回归理性”，未来楼市会趋于稳步健康、规范长久的发展态势。我想这也是国家这次调控的目的和意义所在。

    行业应不断细化 商业地产旅游地产机会多

   （谈文论道 指点楼市）我写这篇博文（《调控加紧 开发商该如何应对？》）主要是想呼吁开发商不要老把眼睛盯在大的形势下，对形势好咱就做，不好就不做了？形势不好还得做，所以就写出这个东西，这篇文章也仅仅是抛砖引玉，个人考虑也不是很全面，写的篇幅不是很长，很多专业领域的人通过这个可能会想到很多东西。我在想，不管老百姓你怎么让他掏钱，他买的是真真正正的产品，这一点不否认的，假如我们说产品细化上可能细化出来很多东西，你可能会挖掘出很多潜在需求，我们老是探讨“刚性需求”，现在房地产在很快速的、很恶劣的消化这种“刚性需求”，“刚性需求”消费完了，不会像吃饭一样，出现透支。我想实际上是想挖掘一些潜在的需求，若不是这样，国家就不会出台限购政策了。比如说买车，比亚迪便宜，奥迪贵，奔驰贵，比亚迪也是四个轮子，为什么卖不过奔驰？房地产可能没那么细，但是可以在这个方向上动一些脑筋，有一个老板跟我说我让你感受一下什么叫豪宅，他带我去看了一下他设计的房子，他说你知道老外讲什么豪宅？在中国，300㎡的别墅是豪宅，我让你看看400㎡的主卧是什么样，亿元级的房子一样有人买。所以说房地产的产品一定要细化，像这种刚性需求的利润变成产品需求的利润。刚性需求是被逼的！不要怕它贵，一定有人买，这才是房地产健康的发展趋势。

    后面两条我提到商业地产和旅游地产，实际上咱们做房地产大部分是做住宅，像万达这样大规模做纯商业还不是很多。历次的调控都很少触及商业地产，国家没有说哪个商业地产不能租房子，国家并没有这种规定，我也在试图引导开发商往这方面考虑， 研究把商业地产做精做足。关于商业地产我曾经写过一篇文章，商业地产是很有做头的，它的建安成本并没有多高，这是我呼吁一些开发商关注商业地产的主要原因。还有旅游地产，现在拉动内需，包括每年十一黄金周、五一黄金周，大量的旅游收入，各个城市都报的比较高，只几天就多少亿，这么大的收入，为什么开发商不介入？而且刚才提到预售制，旅游地产根本涉及不到预售的问题，旅游地产它直接对建筑的投入成本是相当低的，因为旅游地产一定是低密度，而且土地的取得有很多方法，你不 打算卖产权，可以租，可以拿林地做。其实很多开发商，我们做这行做时间长了，走入一个误区，好像我就要盖房子，这是错误的。我有一句话“盖房不是目的”，你的目的是获得企业发展的资金，不卖房子也可以发展。所以旅游地产也是很不错的。国外还有一些开发公司做工业地产的，它的分类非常细。我们现在都是在卖房子，假如给地产加一些文化，加一些历史，在合适的区域内就是旅游地产。这样的话，大家可能不会都挤到住宅地产上。我写这文章出发点是为了引起行业人士的关注，往其他方面发展，使这个行业更加有意思。（作者系著名房地产运营专家/实战策划人/龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红先生，本文整理自11月7日西安搜房网第四期博客沙龙）