蔡继明 韩建方

　　为什么房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落？

　　国家统计局发布的全国房地产运行数据显示，1-7月全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点，商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%，增幅比上半年回落8.6%。

　　这说明，新政所希望达到的房价回落并不明显。按照目前各种数据表现的趋势来看，无论是要稳住房价还是要实现房价的一定程度下降，都要以成交量大幅度下降为代价，而房价真正回落则还需要更多政策调整。

　　房价飙升根源

　　房价过高主要是由土地开发成本过高造成的。首先，政府控制着土地供给，兴建商品房必须使用国有建设用地，而国有建设用地只有通过 “土地招拍挂”的形式才能获得其使用权，使得原本以减低土地成本的“土地招拍挂”，变成了央企竞赛场。

　　其次，房地产开发商囤地获利也是土地价格迅速上涨的原因，最终推动房价上涨。地产行业内部统计显示，目前十大地产商土地储备超过3亿平方米，可供各自开发七八年，甚至超过10年。1998-2008年全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。

　　再次，央企进入房地产市场炒地，十之八九的地王都是央企。由于资金门槛过高，中小地产企业无法与央企竞争，央企仗着资本优势，不计成本拿地，制造“地王”导致地价大幅拉升。从目前看，央企拿地的情况短期无法改变，国资委下属的主业为房地产的央企就有保利、华侨城、中粮、中化等16家，此外还有一些二级上市公司也主营房地产。

　　最后，政府过度依赖土地财政也增加了住房供给成本。2009年全国土地出让金已经超过1.5万亿元，不少城市土地出让金已经占地方政府财政收入50%。政府从房地产开发的各个环节 （主要是包括土地出让金在内与土地相关的各个环节）提起的税费，占了整个房屋供给价格的50%左右，这必然提高了住房的供给成本，同时也抑制了住房的供给。

　　中国房价飙升的另一个重要原因是投机需求。

　　2009年全国商品房销售面积是9.37亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米，加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房，投入使用的新增住宅面积约8亿平方米。我国每年新增城市人口约1400万人，从农村转移到城市的人口至少占60%以上，而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者,而是住进了城中村。这就意味着，在城市新增人口中，只有560万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100万人是廉租房、保障房的获得者。剩下的460万人才是自住商品房的购买者。按照每人30平方米建筑面积计算，他们购买了1.38亿平方米的商品房，再加上大约300万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房，自住房的需求人数约为760万人，他们购买的商品房之和不会超过3亿平方米，另一半3.6亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中。

　　放开土地市场

　　找到了房地产市场乱象的根源，自然也就找到了治本之策，这就是：放开土地市场、扩大自住房源。

　　放开土地首先应根据公益性用地和非公益性用地的划分安排我国的土地所有制结构，至少可以对新增城市建设用地试用这一原则。公益性用地（包括政府机构用地、村委会等）可以实行共有 （在城市为国家所有或政府所有，在农村为村民集体所有）。非公益性用地，则应该实行非公有 （在城市，可以是非国有，可以是集体所有，也可以是个人所有；在农村，除了集体之外就是农户了，应该为农户所有）。

　　其次，在符合土地规划的前提下，实行同地（指按土地规划确定的同一土地用途，如同属农地或建设用地，或同属宅基地）、同权（指具有同等的占有、使用、收益和处置——包括转让、出租、抵押的权利）、同价（指相同用途、相同位置的土地应具有相同的价格，而不能由于所有制不同实行价格歧视）。

　　农村的集体建设用地（包括宅基地，如果还继续实行集体所有），应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。

　　扩大自住房源

　　现行的房地产新政之所以治标不治本，是因为大量商品房是当作投资品买卖的，它的价格是按照投资获利来设计的，与大多数自住者的购买力至少相差50%。所以，调控房地产除了将投机性购房限制在合理的范围内，重点还是要为大部分居民提供价格低廉的自住房。

　　其一是由政府大量兴建保障房即廉租房。但对于支付不起现行高房价的70%的人群，不可能都通过政府提供的保障房来满足其住房需求。因为中国正处在加速城市化时期，城市每年新增人口对住房的需求，加上城市原居民改善性住房需求和旧房的更新需求，累计超过11亿平方米。政府就是把所有的土地出让金都吐出来也保障不起，只能对占人口15﹪左右的低收入者提供保障房。

　　其二是由市场提供大量廉价自住房。按照住建部颁布的《住宅设计规范》和《城市居住区规划设计规范》的要求，多层和高层住宅在我国的大部分地区都可以达到3和5以上的容积率。

　　我们不妨再来看看目前几块地王的容积率。从去年下半年到今年上半年，北京在土地拍卖中出现的几个地王，楼面地价高达每平方米1.7-2.75万元，照此算来，房价至少应在每平方米2-3万元以上。中信地产拍到的大兴亦庄地块总价52.4亿元，楼面地价之所以达到1.7万元，是因为规划容积率仅为0.79；远洋地产拍到的大望京一号地块总价40.8亿元，楼面地价2.75万元，容积率仅为0.88；保利地产(11.89,-0.11,-0.92%)拍到的大望京4、5号地块总价50.4亿元，楼面地价1.79万元，容积率仅为0.93。

　　就拿上面所说的地王为例，将容积率由它们平均的0.87提高到3.5，对于中低收入者来说，是完全可以接受的建筑密度，即使地块价格一分钱不减，楼面地价也会下降75%，分别下降到每平方米4250-6875元，平均楼价完全可以降到万元以下。

　　要使市场能够提供大量廉价自住房，笔者建议制定如下相关政策：

　　⑴ 将住房规划用地的70%确定为廉价自住商品房用地，对《住宅设计规范》和《城市居住区规划设计规范》进行适当修改，使专门为中低收入者提供的保障房和低档廉价自住房的规划容积率提高为：多层建筑小区3-4，高层建筑小区4.5-6。

　　⑵ 廉价自住商品房分A、B两类：A类限定10年内不得交易，可占65%，主要面向首次购房自住的居民；B类限定5年内不得交易，可占5%，主要面向改善性自住房的需求者。在规定的不可交易的期限内，如果房主有特殊原因必须转让，可由房管部门按照原价减去折旧回购，没有赢利空间，再由房管部门将此房按规定出售。

　　⑶ 在上述两个条件下，廉价自住商品房由于规划容积率比普通商品房高一倍以上，可使此类房价比普通商品房降低30%以上，又由于产权不能进行二次交易，投资和投机者不会进场购买，使此类房价还会下降20%，二者合计，其价格比普通商品房可降低50%以上。

　　⑷ 由于有了廉价自住商品房的供应，居民的需求和购买力相吻合，大部分城市居民可以通过商品房市场解决居住问题，减轻政府压力，保障房的数量就可控制在总量的15%以下。

　　⑸ 另外15%的住房规划用地，可用于高档商品房（含别墅）或投资（含投机）性商品房建设。对于那些投机性购房者，政府只需按章收税，没有必要进行限制。

　　用规划来细分市场，使其各归其道，既能为低收入阶层提供基本的住房保障，又能满足大多数中高等收入居民的基本居住需求改善居住和投资需求，让每一个居民都能无障碍地实现居住条件和资产持有的升级，房地产行业才能进入良性可持续发展的轨道。

　　（蔡继明为清华大学政治经济学研究中心主任，韩建方为清华大学政治经济学研究中心国家发展战略研究部主任）