"目前的楼市态势，只是销量锐减，价格并未下跌，看来调控还没有取得理想效果。"这是住建部负责人近期放出的"狠话"。 由此可见，本次楼市调控，政府态度坚决，大有"不达目的不罢休"之势。

　　上周末，成都东三环一新开楼盘，首日完成七成销量。引得业内一片惊呼。在这样冷清的行情下，为何开盘便能达到如此惊人销售量？该楼盘负责人解答：根据客观行情趋势，对房价进行了适当下调。除此之外，大丰片区一楼盘近期推出了适合刚需的小户型"特价房"，单价低到4200元/平米，也取得不错的销售业绩。

　　这些例子极具行业参考性，开发商要想房子卖得好，最好做到物廉价美。最务实的产品和价格，才是新政下楼市的畅销品。从成都目前的市场行情看，没有采取促销措施的楼盘寥寥无几，开出1-10个点的买房折扣，早已是普遍现象。恒大、绿地、金科等品牌开发商，早就高举降价大旗，并因此取得不俗业绩。品牌开发商做榜样，其它中小开发商跟风态势愈发强烈。

　　预计今年下半年将是楼市博弈的关键期，大规模优惠潮或许即将出现。

　　业界观点：政策层面持续收紧，销售缩水一半、资金链开始紧张的现实情况将让房企们对本轮调整有更为清醒的认识，是继续眼红恒大还是结束观望投身降价浪潮？识时务者为俊杰。或许未来三个月，席卷全城的房价优惠浪潮将至。

　　晚报视角：楼市调控丝毫不见松动，而目前成都楼市存量颇巨，买房市场也只有刚需购房者徘徊，开发商该降价就降价，该跑就跑，千万别以为形势还会像以前那样"钟摆"。

　　买房天问

　　何时为下手购房最佳时机？

　　"都说房价要降，那我什么时候出手才合适啊？"无数购房者曾经向本报记者打探过这个问题。不可否认，目前新政紧逼下，成都楼市确实或多或少出现了房价松动的迹象，"不过松动还不是很明显，各家楼盘只是象征性降几个点促销，规模大一点的优惠措施还没规模显现，再等一等吧"。于是，习惯于追涨杀跌的购房者开始了观望。这些观望群体中主要是投资型购房者，刚需型也不乏其人，都希望在这波楼市调控中"抄到底"，以最低价拿到自己满意的房子。

　　据记者了解，很多购房者都向记者表达了类似观点：别人都不买房，那自己为什么要急着下单呢？年过半百的刘师傅本来正在为儿子谋划婚房的事情，但看到目前买房人都在打退堂鼓，自己心里也不免多了一丝疑虑：要是现在买房，将来房价跌了，岂不当了冤大头？怕当"出头鸟"的刘师傅于是站在了观望群体这边。

　　"因为市场有了一定的降价预期，所以很多购房者都希望房价'跌至自己的理想价位'。而从目前开发商的营销策略来看，今后3-5个月内，房价会进入一个调整期，预计到时购房需求将开始出现规模释放。"有行业人士点评。

　　业界观点：只要新政调控不放松，房价下跌可能性较大。要想将购房者集体拉回售楼部，房价确实需要下调。除了满足购房者降价预期外，更重要的是让他们买得起房子。

　　晚报视角：目前楼市各方的博弈已经进入关键时期。预计今年第三、四季度，楼市僵局会有一定突破，房价下跌难免。而当房价能为大多数人接受时，预计很多购房者将可能集体选择下手。

　　投资天问

　　物业投资，住宅还是商业？

　　继新国十条出台之后，各地房地产市场陷入观望状态，成都住宅销售量锐减。在住宅市场饱受调控之际，商业项目乘势而起。中国不动产研究中心发布的报告认为，商业地产市场已呈现回暖趋势。

　　按照新国十条的政策执行，投资第二套以上的住宅项目和投资商业项目的成本基本相同。据业内人士分析，成都住宅项目的投资回报率在4%左右，而优秀的商业项目的投资回报率可以达到10%以上。就目前投资的投入与产出比，投资商业地产更优。

　　业界声音： 红星国际推广总监冯珏则认为，随着新政调控的影响，目前成都许多的住宅项目均出现了较高的价格投资空间。而近期商业项目大热，但后期能够保持持续上涨的态势值得讨论。

　　晚报视角：投资商铺与住宅的盈利模式不一样，住宅投资基本靠房价上涨趋势，而商业地产的盈利模式来自于租金及未来升值。投资商业地产不仅需考虑租金问题，还有店面本身的增值效应，以及事先充分了解分析商业地产周边的政府发展导向和远景规划。并且商业投资门槛不比住宅投资，应具有一定的资金进行周转。

　　区域天问

　　谁将问鼎区域桂冠？

　　区域是永远的话题。回顾今年上半年，成灌快铁的开通让沿线楼盘大行营销攻略，无疑该区域成为上半年的人气王。紧随其后的华润万象城也因其商业体自身影响力和区域位置，使得万年场区域在人气榜单上紧随其后。下半年谁又将问鼎区域人气王桂冠？首先是国际商贸城区域，荷花池市场的搬迁工作的顺利进行，让国际商贸城坐享红利。其次，随着地铁1号线的通车营运时间临近，南延线区域"地铁红利"的放大作用将会更加凸显。最后，五块石裂变，大品牌项目带动板块发展。2010年，随着蓝光地产在五块石区域项目的率先开售，龙湖北城天街的热销华润、绿地等品牌企业项目也都蠢蠢欲动。五块石区域进入了品牌开发阶段，而品牌开发商的进驻无疑将是提升整个区域形象的强有力保障。

　　业界观点：南延线应该会因为地铁通车有一个提升。荷花池的搬迁会使大丰成为一个新的经济圈，促进经济发展，长远来看，肯定会提高当地生活水平，拉动消费需求。

　　晚报视角：轨道交通、大商圈、大项目无疑成为制造热点区域的关键因素。在新政背景下，以上三大区域，无疑将成为下半年成都楼市的热点。在近期的成交数据中，均显示其强劲的生命力。

　　交通天问

　　地铁物业是否再成投资热点？

　　10月份成都地铁1号线将正式通车。"地铁经济"也将随着1号线的开通正式驶入人们的日常生活。对于沿线物业价值的认识人们也将进入一个全新阶段。据记者了解，位于地铁沿线的证大正府、华宇蓉国府、城市春天、慕合南道等楼盘，因为地铁开通日期的临近，售楼部看房的消费者比平时多了近一倍。城市春天售楼小姐告诉记者："随着1号线开通日期的临近，尽管在目前的市场状态下，我们平均每天都要卖一套。""受益于地铁即将开通的利好消息，目前我们的项目已经销售接近70%。"证大正府一位吕姓置业顾问告诉记者，"其实，人们对地铁物业价值的认识需要一个过程，正如当年的北京、上海、广州一样。当地铁即将来临，人们对事物的认识才更为紧迫。9月份，地铁物业将会出现一个销售爆发期。正如成青快铁开通前期，都江堰板块项目销售火爆一样。"

　　业界观点：成都市区的商品住宅市场一直以来由于多种原因存在着区域发展不平衡的现象，南边和西边发展较好，而东部和北部则相对较为落后，而地铁1号线的开通在一定程度上缩短了整个城市的距离，城北和城南物业价值将不断体现。

　　晚报视角：地铁1号线的顺利通车不仅打通了成都的南北两级，对于平衡区域经济发展起到重要作用。同时它将对人们的工作、生活、出行以及物业投资等方面的影响将正式步入实质性阶段。当人们切身体会到地铁带来了交通便捷的优势时，人们对地铁经济的认识和理解也将更为深刻。这样的认识和理解或许仅仅靠1号线还无法支撑，这个时间或许是1年、3年或者5年。

　　政策天问

　　政策调控力度会否减弱？

　　近日，部分媒体报道称"房地产市场调控政策可能取消"、其中尤以北京、上海等一线城市相继放开"三套房贷松动"的消息最为引人关注，一石激起千层浪。

　　"从相关部门出台的各批次调控措施来看，对于多套房贷都没有明确叫停。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房的贷款"。近日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式对上述问题进行了回应，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，并称："目前房产市场只是价稳销滞，调控并未取得实质性效果，不可能就此打住。"下半年政策调控是否会减弱，成为开发商最关心的话题之一。

　　业界观点：可以肯定是市场回调的大趋势已经基本确立。从目前的情况来看，期盼中央在今年内改变调控的基调几乎是不可能的，所以房地产调控政策也不可能有大的改变。无论调控的力度是否还会加强，现行政策的效力已经并且将会持续的发挥效用。

　　晚报视角：如果只是以大幅提高首付和利率的办法应对多套房贷的话，依然无法有效遏制炒房者，调控效果必然大打折扣。而中央这次高调"叫停三套房贷"，进一步表明，本次新政调控"一定要动真格"。

　　购房天问

　　房价何时寻“底”？

　　这是一个表面云淡风轻，实则暗潮汹涌的时期。和开发商僵持在观望状态中的购房者内心翻江倒海，开始蠢蠢欲动地探问降价之底，买房时机……

　　经强劲的新政调控之风拂面之后，成都楼市较上半年已温柔许多，但纵观现今楼市买卖双方均在观望。尽管部分楼盘已开始公开降价，奈何降价幅度依然和购房者心理预期有较大差距，市场上厚重的观望情绪暂时难以打破。

　　因为不知道房价什么时候降到底，不知道什么时候反弹上涨，不知道该什么时候下手。于是才有了以下几个令众多持币观望的纠结购房者们最急于打探的情报：开发商的底气是否已然气若游丝？他们何时才会痛快降价到底？房价何时是底？购房者何时才能下手？

　　业界观点：西南财经大学党委副书记、博士生导师杨继瑞认为今年11月将是一个较好的抄底时机。预计到时候成都的房价会在原房价的基础上下降15%左右。而成都嘉进房地产顾问有限公司副总经理马永林则认为就个体项目来说，很难找到合适的底点，因为房地产项目有着非常明显的唯一性和稀缺性，如果某楼盘是自己认为不错的选择，该下手就下手，别等待。

　　晚报视角：不要完全寄希望于政策调控的效果，也不要对任何楼市"章鱼哥"的预测坚信不疑。不要关心房价的底线在哪里，你应该操心的是你的底线在哪里。毕竟房子的付款人是你自己，真正能对自己负责的也只能是你自己。

　　营销天问

　　楼市营销如何破局？

　　2010年上半年，自新政以来，成都房地产市场可以说是"耍尽花招"活动、渠道、明星代言、投资沙龙、名车名酒品鉴等等手段招揽购房者。促销战略是成都楼市的惯用手法，大致可以分为常规促销和活动促销两大类。常规促销包括送空间、花园、物管、家电等等，降价、打折自然也在其列。活动营销有明星、时尚元素、文化盛宴、居家文化讲座、投资理财沙龙等等，通过形成社会文化效益的隐性手法达到促销目的。下半年营销首先靠的应该是产品本身；其次，产品价格的合理定位；最后才是活动的配合，渠道的再拓展。

　　业界观点：目前开发商在营销手段上已经是"江郎才尽"，在现在的市场状态下，渠道营销至关重要。但是，无论采用何种方式，产品总是"安身立命之本"，开发商不如在这段时间内，好好思考下产品本身，如何把真正的实惠让利于民。

　　晚报视角：面对新政后的当下楼市，开发商需要抛弃以往的噱头营销，真正回归到项目、产品本身。作为开发商摆在消费者面前的首先是其产品，是实实在在的楼盘。楼盘的质量、建筑风格、户型设计、物业服务管理等都应作为产品的价值的核心因素。好比一盘菜，端上桌来是供人品尝和食用的，那么色香味俱全是最起码的要求。消费者对楼盘的要求也一样，实用性和观赏性缺一不可。

　　业绩天问

　　谁将问鼎楼市销售三甲？

　　据《2010中国房地产企业上半年销售排行》显示，大部分企业都未完成年初制定销售任务的50%。万华、华润、森宇分别以23.8亿元、17.81亿元、15.08亿元荣膺半年销售三甲。

　　据本报记者获知，新政过后各大品牌开发商已经开始调整销售指标，恒大更是调高了销售任务。可以肯定的是，去年进入楼市销售十强的名单今年将大洗牌。如保利地产年初号称斩获60亿元，华润完成40亿元的目标问题不大，恒大地产或将成为销售黑马……

　　业界声音：从成都楼市目前的开发格局来看，保利虽然只交出了14.1亿元的半年成绩单，但随着八个项目的陆续销售，下半年应该能交出一份比较理想的成绩单。但要实现公司年初制定的60亿销售目标，恐怕不太现实。而蓝光地产、龙湖地产、置信地产都正在调整销售任务，还有一大批多盘齐发的开发商，年内不肯能实现全项目的面市。如隆鑫地产、绿地集团、中国铁建等实力房企。

　　晚报视点：时间走过6月进入7月，下半年的格局逐步清晰。南延线的麓山国际社区和南湖国际社区仍然一枝独秀，单盘成交获得冠亚军。中小型开发商已经开始大规模地促销降价，一线品牌开发商正在进行产品线和战略的调整，两极之变越来越分明。

　　下半年尤其是三季度，将是一个非常严峻的考验期，近期的开盘潮已经印证了这一点。一线市场上，保利轰炸式的密集开盘，华润高调推出精装房，蓝光力推端精装项目，为他们入围楼市销售TOP10提供了足够的动力。但要问鼎年度销售前三甲，单个项目卖得好还远远不够。