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8月25日，武汉今年最大规模的土地拍卖会落锤，单日成交总金额为121.68亿元，创下了该市近3年来的最高纪录。 城中村改造用地再次成为武汉供地的主力。在此次拍卖会上，16宗城中村改造用地不到一小时全部以底价成交。“城中村地块均以底价成交，可看出政府对于改造城中村十分迫切。”一位当地业内人士说。
此次拍卖的地块还包括居住、商住兼容、商业、旅游以及工业用地。其中，3宗地出现多家争抢的情形。2宗位于白沙洲的地块分别经过60轮和40轮竞价，最终均被华润置业拍得。
记者了解到，自2009年武汉全面启动“城中村综合试点改造以来”，房企对城中村地块便开始持续关注。时至今日，已有多家房企进驻武汉。
底价成交的背后
武汉市土地交易中心公告显示，此次土地拍卖会共推出36宗地块，面积达3229亩。其中，8宗地块被延期拍卖。其余28宗地块的总成交金额为121.68亿元，创下近3年武汉市土地单日成交的总价最高纪录。
在成交地块中，有14宗纯住宅用地、3宗商业用地、10宗商住混合用地、1宗旅游度假用地。其中，城中村改造用地共计16宗，涉及7个城中村，均以底价成交。
在成交的16宗城中村改造用地中，楼面地价多数在2000元/平方米左右。与以往同地段的商品房用地价格相比，地价出现了回落。
但中原地产武汉分公司研究部分析师周瑜认为，由于参照的价格标准不同，很难说这就是“价格降低了”。
据周瑜介绍，此前推出的城中村地块，多是位于内环或二环路以内，楼面地价相对偏高。“而此次拍卖会上推出的城中村改造地块，多位于二环路与三环路之间，位置相对远一些，因而楼面地价也有所下降。”
同时，受到坊间流传的预售资金监管制度10月份将制定细则、房产税政策加速等消息影响，许多开发商对武汉房地产市场持观望态度，拿地欲望并不是很强。这也是此次拍卖会多以底价成交的原因之一。
据湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建介绍，武汉先是沿江轴状发展，到了上世纪90年代开始沿环线发展。在城市空间扩张的过程中，环线范围内形成了大量孤岛状的城中村。
此前的二三十年，武汉的城市发展滞后于中国东部沿海地区。由于城市基础设施落后，解决城中村问题被一再延后。“可以说，很多城中村还没有享受到基础设施建设带来的增值，这也是城中村用地以底价成交的一个原因。除此之外，底价成交从侧面反映出解决城中村问题已迫在眉睫，政府已开始降低城中村地块的出让门槛。”殷跃建说。
城中村仍是供地主力
2009年，武汉市全面启动“城中村综合试点改造”。计划在2011年年底前，完成二环线内56个城中村的综合改造。但时至今日，二环内城中村改造任务尚未完成。对此，武汉市城中村综合改造领导小组相关人士称，到2015年，武汉将彻底告别城中村。
“基于此，城中村改造用地仍是今后武汉供地的主力。除此之外，远城区新的科技产业园区的开发建设，也会带动周边的经济发展及住房需求，预计今年第四季度武汉将再次出现供地高潮。”中国指数研究院华中区副总监李国政认为。
殷跃建表示，根据年度土地出让计划，目前武汉具备上市条件的土地有限。另一方面，武汉近些年每年的土地出让金收入并不稳定。其2010年土地出让金与武汉财政收入的比值超过53%，而2011年则降至30%以下。“土地出让金波动很大，说明政府的土地财政预期与土地市场实际交易状况之间存在较大差异。”
“不过，可以肯定的是，下半年甚至未来的一两年内，武汉主城区的土地出让仍是以城中村改造地块为主。”殷跃建告诉记者，但很多开发商已不太愿意选择中心城区的城中村地块，因为拆迁成本越来越高，商业开发资金的平衡问题也很棘手。
据殷跃建介绍，政府解决城中村问题迫在眉睫，因而会提供各种优惠条件，降低城中村改造的门槛。目前，城中村土地的容积率不断提升，二环路内从2008年的2.8，已升至今年上半年的4.78，这实际是通过提高土地的承载力来提升预期的经济收益。
武汉市城中村综合改造领导小组办公室副主任叶齐伟则坦言，受政策调控的影响，开发商的拿地热情与往年相比有了一定的消减，目前的城中村改造进度也受到一定影响，可以说是“在艰难中推进”。今年的目标是，二环内全部启动拆迁，已经挂牌的要打破僵局。与此同时，外环的开发改造也将逐步推进。
(责任编辑：白雪松)
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