本市住宅维修金使用标准出台 首次确定开发商、物业、业主三方责任6种紧急情况有特殊规定

　　电梯蹾底可直接动用维修金

　　需要提醒的是新规仅适用于购房时缴纳公共维修金的小区央产房相关政策正在研究制定中

　　窗户的把手坏了、外墙的装饰砖掉了、电梯蹾底了……发生这些情况，到底该由谁来出钱修？

　　昨天，市住建委印发了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，明确了住宅专项维修资金使用范围和条件，并首次界定了开发商、物业和业主的保修、养护、修缮的责任边界。

　　此规定只适用于那些在购房时缴纳了公共维修金的小区，央产房的相关政策正在研究制定中。

　　首次明确三方责任

　　据介绍，此前由于维修资金来源不同，开发商、物业和业主之间经常因资金使用界限不清而发生纠纷，各区县审批部门对于维修项目和资金的审批尺度把握也不统一。

　　针对上述问题，新规首次界定了开发商、物业和业主的保修、养护、修缮的责任边界(见表一)。明确界定了使用物业费进行房屋日常零星维修和使用专项维修资金进行房屋维修、更新和改造两者之间的界限。

　　质保期内禁用维修金

　　新规根据国家和本市有关法规和标准，明确提出了住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造各分项工程质量保修最低标准，同时明确《住宅质量保证书》中承诺的保修期限高于相关法规、规程的，以《住宅质量保证书》为准。

　　在质量保修期内，严禁使用住宅专项维修资金进行维修。但损坏如果是人为造成的，则谁破坏谁维修。

　　6种情况可直接动用

　　标准规定，在发生电梯冲顶或蹾底等6种紧急情况(见表二)时，可不经业主表决直接列支住宅专项维修资金。具体程序见表三。

　　同时，专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的情况被纳入紧急情况范畴。

　　正常启用需“双2/3”同意

　　根据规定，保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现标准中规定的应该进行维修的情形时，应该由占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅维修金进行维修、更新、改造。

　　表一

　　住宅维修的三方主体及责任

　　建设单位：即开发商，承担保修期内的质量保修责任，发生费用由其承担

　　物业企业：承担房屋建筑日常养护责任，从物业费中支付零星维修费

　　全体业主：负责保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的专项维修、更新和改造，费用来自于业主们缴存的住宅专项维修资金

　　表二

　　6种紧急情况

　　屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的

　　电梯发生冲顶、蹾底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的

　　高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的

　　楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的

　　专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的

　　消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的

　　表三

　　遇紧急情况申请直接列支程序

　　业主可通过业委会和物业，向区县房屋安全科提出申请。在经过鉴定后，可直接列支公共维修资金

　　未成立业委会的小区，业主应通过物业一起办理

　　没有业委会也没有物业的小区，可以通过街道一起办理

　　注：在无法等待鉴定结果的情况下，物业或业主均可垫资维修，待通过鉴定并取得列支再退还