日前，济南在建的最大城市综合体项目滨河国际城在滨河新区破土动工，建成后总建筑面积将达到710万平方米。与此同时，希尔顿酒店、香港华润集团等一批国际知名巨头品牌也纷纷与几大在建城市综合体项目签约合作。
    可以预见，未来一段时期，将形成世界知名品牌集群强势涌入济南的态势。这一切也折射出城市综合体完成了从无到有，从小到大，再到现在一跃跨入国际化的迅速升级之路。
城市综合体遍地开花
    方便、快捷、高效，是现代化都市人生活和工作特点，这一特点在改变人们生活方式的同时，也催生了当下许多新生事物的出现，城市综合体就是其中之一。提到城市综合体，很多人会联想到美国洛克菲勒中心、日本六本木。的确，在这些城市里，城市综合体已然成为体现城市繁华的标志区域，并被视为一张耀眼的城市名片。
    在济南，被称为“城中城”的城市综合体改变了人们的生活方式，也提高了人们的生活品质。家住万达广场的李女士告诉记者，自己现在的生活状态是走出家门，旁边是单位所在的写字楼，下班后，在楼下就可以逛商场、购物、吃饭、喝咖啡，还可以带孩子到影城看电影，基本上，生活和工作圈都在步行15分钟的范围内，非常方便。
    2011年，这一种集商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅等于一体的综合业态概念已经在济南楼市掀起了一股旋风，在商业地产中占据越来越显赫的地位。这一年，万达广场、恒隆广场、和谐广场等一批大型城市综合体相继亮相。作为济南中心城区最大的棚户区改造项目，济南万达广场从一片老旧城区转变为集金融商务、综合商业及生活配套三大功能于一体的大型城市综合体，它的投入使用，改变了济南人的居住、生活方式。紧随其后的是恒隆广场、和谐广场等一批大型商贸项目的开门纳客。这些项目的出现，带领济南进入城市综合体时代的“快车道”。
    如今，城市综合体的建设已成为济南经济发展、做强现代服务业、优化城市环境、提升完善城市功能的新引擎。市商务局统计数据显示，2011年前9个月，济南市开业、竣工和在建的城市综合体项目总建筑面积为867万平方米，投资总额490多亿元。专家认为，这种集办公、商业、居住、休闲、娱乐等功能为一体的综合体项目，不仅有利于提高土地利用效率、提高工作效率和生活品质，而且能更好发挥投资效益，提升城市生命力与区域价值。
“巨无霸“项目频频亮相
    就在城市综合体遍地开花之时，“巨无霸”项目就像一朵朵奇葩点缀着济南的商业地产市场。
    日前，由绿地集团开发的滨河国际城在滨河新区破土动工。根据开发方提供的资料，滨河国际城规划总建设用地212公顷，合3187亩，建成后总建筑面积将达到710万平方米，其中商品房等住宅建筑面积将达到500万平方米以上，商业面积在100多万平方米，市政设施面积4万多平方米，是当前济南在建的最大城市综合体。同时，20万平方米的文化会展商务中心综合体已开工建设，56万平方米的站前绿地缤纷城综合体商业结构已经封顶，88万平方米的外海中央花园、300万平方米的腊山南综合体已经开工……香港华润集团、台湾华新丽华集团、中国建筑集团等知名大企业、大集团也争相入驻济南。
    几年前，当一些国内外知名企业来济考察时，多数还对于这个城市没有足够的投资信心，几年之后，不仅万达、恒大等国内知名房企来了，一大批国际知名企业和国际巨头品牌也“挤破头”抢滩泉城。这些“巨无霸”们带来的不仅仅是其本身含有的商业、酒店、娱乐等业态，也是对其周边整个区域商业地产的带动。业内人士分析，大型地产集团打造的住宅、商业综合体项目不是点状影响，而是片状影响。大型城市综合体的建设将直接带动其周边商业建设进入新一轮高速发展期，济南的商业地产发展程度将在众“巨无霸”项目的带动下实现迅速升级。
开发风险与机遇并存
    一哄而上的城市综合体项目虽带动了区域经济的发展，但同时，也集聚了大量风险。城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业形态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体的同时，其开发、运营及管理的复杂程度也是最高的。城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节缺一不可，任何一个环节出问题都会影响整个项目的运作。其中，作为上游的资金链最为关键，若资金链出现问题，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。
    如何解决城市综合体开发的资金瓶颈，如何进行城市综合体的定位及运营管理，都是比较关键的问题。这对于有些房企来说，还是一门新功课，交“学费”是必然的。业内人士认为，令人比较担忧的是我国城市综合体的商业模式一直没有创新，千城一面，各开发商推出的产品大同小异，同质化严重。另外，二三线城市过快发展城市综合体，如果当地的消费能力跟不上，就会造成一大批商业物业滞销，特别是在融资渠道收窄的背景下，房企的资金链会受到很大的考验，一旦出现问题就会引起一连串的连锁反应。
个人投资要选对品种
    随着住宅市场紧锣密鼓的政策打压，很大一部分购房者都出现了相当严重的观望态度。以目前的市场现状来看，投资房地产需要比之前更强大的心理和资金承受能力。而商业地产以其升值空间大、购买限制少的优势让不少投资者眼前一亮，尤其是城市综合体项目的出现，更是成为很多投资者的首选。
    相比于单一功能的建筑，一个成功的城市综合体，能直接拉动周边商业繁荣，带来强大的人流和商机，促进区域楼市的发展。它可以在共生、互利的前提下，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，最终实现多项功能的综合，形成互赢效应。
    那么，对于投资者来说，应该如何投资这类商业地产？
    专家认为，投资者首先要做到的就是选对投资品种。投资者可以选择公寓、街铺、底商、写字楼等项目。而对于原本应该由开发商持有并经营的主力店和酒店等，则应该谨慎对待，如果被分割出售，则有可能对后期统一经营造成一定影响，进而影响到投资者的收益。
    其次，投资者要多了解项目的经营管理机构，应该尽量选择品牌开发商，或者在城市综合体运营方面已经积累了诸多经验的开发商。一般情况下，选择由知名开发商如万达等开发的项目，并与知名商业管理机构进行合作，成功的概率相对较大。
    另外，对于交通条件、业态选择以及组合、目标消费群体定位等方面，投资者也应该尽量详尽地了解，做到心中有数。值得一提的是，由于城市综合体所特有的辐射作用以及聚集效应，会提升商业能级，进而形成商圈，因而对周边商铺也会起到一定的带动作用，因此，周边受辐射效应影响的商铺也值得关注。中国规划网济南2月16日电