城市综合体更受地方政府关注。

　　我认为只有人口集聚超过120万人，GDP总量至少在1000亿元（1500亿元左右更为理想），地方政府的财力应该达到150亿元，地方政府可用财力必须在80亿元以上，这样的城市才能容纳一个大型的城市综合体。所谓大型的综合体也就是总的规划建筑面积在50万平方米以上，有酒店，有写字楼，有商铺，有步行街等等。如果城市没有这么大经济容量，是容纳不下城市综合体的开发的。这就意味着，在全国所有的地级市和县城当中适合做城市综合体的城市我估计不会超过50个。

　　两种关键因素

　　城市综合体的开发，有两种因素是极其重要的，一个因素是专业技能，另一个因素是资金。

　　在可预见的未来五年，从事一个城市综合体开发，如果在二线城市，一个项目的总投资可能在20-50亿元左右；如果在一线城市，一个建筑综合体的投资规模可能是100亿元。即便像万科等等在中国排名前10位的房地产开发企业，在全国同时从事三到五个城市综合体的开发，都会给这些企业带来巨大的资金压力。

　　我一直奇怪的是万达是怎么能做到的，我相信万达一定有非常巨大的资金压力，就算万达以超低价去盈利但是仍然有压力。

　　不是所有做房地产开发的开发商都能成功转型做城市综合体，因为城市综合体除了要有足够的资金支持之外还必须要有非常强的专业技能，能不能有一批商家忠实地跟着这个城市综合体走，能不能形成一个良好的现金流模式至关重要。

　　怎么才能为城市综合体的未来发展创造空间，现在这个问题还没有特别好的答案。

　　面临四个转变

　　第一个转变就是我们的开发由短变长。就住宅开发而言，以前拿块地做个项目就行，以后肯定要拿非常大的地块，持续地开发五到六年，只有一个足够长的开发周期才能够避免各种突如其来的或者紧缩或者扩张的政策影响，所以做住宅也必须由短到长，做商业地产也是如此。

　　第二个就是由硬到软。以前开发商就和砖头、水泥、瓦片打交道，和政府的关系硬。

　　以后发展商要变软，并不是一个冷冰冰的建筑提供商，而是能够有能力招揽上下游企业，能够综合提供住宅商业和服务的提供商。所以发展商以后要多研究跟房地产相关的消费、娱乐、服务行业。

　　第三个变化就是由软到硬。城市综合体建筑品质要过硬，规划建筑设计要过硬，跟你一起共同成长的商家要过硬。

　　另一个就是开发商和政府谈判的能力由软变硬，做城市综合体做得好的开发商，以后会带来就业，带来税收，更重要的是带来地方政府形象工程，所以以后品牌开发商对地方政府的谈判能力由软变硬。

　　第四个变化是城市综合体的收益问题。不是所有城市都适合做这样的城市综合体，得仔细观察这个城市综合规模和地方财政的支持。

　　现在做城市综合体就意味着放弃三线城市，进入一二线城市，即便走向三线城市也需要有一定经济规模支撑，所以，以后做城市综合体都是由小城市走向大中城市，由小开发商走向一个技术操作更复杂的、资金更雄厚的大开发商。

　　□钟伟/文（作者系北京师范大学教授）中国规划网北京12月2日电