东城虽然楼盘不多，但销售业绩表现抢眼，超过楼盘量最多的新城（图中左为新城右为东城）。
 

新城片区楼盘多，一直是各路地产豪强主战场，但是今年以来楼盘整体表现低迷。
 

　　东城目前在售的楼盘只有十多个，新城片区却有数十个项目，然而这一半年来，东城主要在售的几个盘销售业绩表现优异。

　　世界杯第一阶段的“战斗”已结束，16强全部出炉，令人意想不到的是欧洲豪强大部分小组赛被淘汰，美洲球队大部分小组出线，占了16强一半！

　　清远今年楼市同样呈现类似状况：东城完胜新城。东城跟美洲尤其是南美洲一样，虽然楼盘不多，但销售业绩表现均位于前列，超过楼盘量最多的新城。

　　美洲VS东城：占尽天时地利人和

　　世界杯南美洲赛区跟地理概念上的南美洲不一样，前者球队只有10支，进入世界杯决赛圈的有6支，分别为巴西、阿根廷、乌拉圭、哥伦比亚、厄瓜多尔、智利。小组赛三轮战罢，仅有厄瓜多尔没能进入16强；中北美洲赛区曾不被看好的、只有460多万人口的哥斯达黎加，连续斩落曾4夺冠军的意大利、两夺世界杯冠军的乌拉圭后，从死亡之组突围而出。美洲球队加起来占了16强的一半，而以往多次进入世界杯决赛圈的欧洲13支队，大部分已被淘汰。

　　和美洲球队相似，东城楼盘也不多。目前东城在售的项目只是10多个，和新城片区数十个项目相比，差距明显。然而这一半年来，东城主要在售的几个盘销售业绩表现优异，新时代嘉园、天湖郦都、时代倾城、东城御峰四个项目，一直稳居市中心四大区域（洲心、横荷、东城、旧城）销售量TOP10，天湖郦都、新时代嘉园更牢牢占据前三的位置。

　　为何出现这种情况？俗话说，量不在多，主要在于精！分析称，美洲尤其是南美洲各国足球很普及，人才辈出，一直和欧洲在世界杯上争夺不分上下，在本届世界杯前的19届世界杯比赛中，9次冠军花落美洲。本届世界杯，美洲球队更是占尽了天时地利人和，虽然在巴西比赛，但同为美洲，气候相近，球迷前去助威加油很便利。

　　东城同样占尽天时地利人和。东城之所以在近两年连续发力，得益于2010年东城新区二期工程的规划并付诸行动。经过近4年的基础建设，东城整体框架已经搭好，道路设施到今年已大部分得到完善和投入使用。此外，还有许多利好刺激着东城房地产迅速开发。

　　利好1

　　道路交通网络铺好

　　东城旧城快速融为一体

　　翻开清远城区地图，东城与旧城、小市因北江、笔架河而分，呈三角之势，组成清远最核心城区。由于笔架河的横亘，这个位于城市心脏的宝地发展缓慢，价值一直被市场低估。凤城桥、先锋桥、笔架桥虽已连通，但远远满足不了东城的发展需求。因此，路网升级迫在眉睫。

　　2010年东城新区二期建设开始实施，海逸路、金碧路、时代路、大学西路等相继开通。大学西路是该工程中、也是东城10条市政道路最重要的主干道路，建成后将把旧城片区、东城、大学城、洲心片区连成一体，形成一条四通八达的环城道路交通网络，极大方便附近市民群众和大学城学子的日常生活出行。大学西路的开通，大大缓解了以前东岗路的压力。

　　连通东城核心与旧城核心的重点工程——时代桥将落成通车，时代桥及引道工程为东西向二级次干道，西起汇祥路与桥北路交叉口，向东延伸穿过白马朗片区，跨越笔架河，连接东城的笔架北路与时代路交叉口，建成后进一步打通东西交通动脉，同时与笔架路、东城大道等形成立体路网。

　　同时，新笔架桥也在规划建设之中。时代桥、新笔架桥分别连接时代路、大学路与桥北路。

　　东城路网的建设升级和完善，不仅为周边楼盘带来相应的利好刺激，还可进一步打通东西交通动脉，将东城旧城快速融为一体。

　　利好2

　　职教基地进展迅速

　　今年又有四所学校进驻

　　职业教育基地于2009年挂牌，推进中尽管遇到很多问题，但除了原有的清远职业技术学院和清远实验中学外，今年又有多所学校进驻：南华工商学院、碧桂园职业技术学院、清远工贸技术学校、清远市一中。

　　据公开资料显示，东城建职业教育城，以现有的清远职业技术学院和南华工商学院两所高职院校为基础，在清城区东城划出土地1.6万亩，建设“现代职业教育体系改革试验区”，预计有10多所高校落户清远，人数将达30万。建成后不仅是职业技术教育的集聚区，同时也将是清远市发展科技创新、文化创意、服务外包、金融后台服务等现代服务业基地，既可实现城市空间的扩容，也将大大促进城市人口的提质。

　　利好3

　　华南声谷落地东城

　　将带来产业人口大聚集

　　上个月，《清远市呼叫中心产业园（华南声谷）控制性详细规划》（简称《规划》，下同）在清远市城乡规划局网上进行公示。《规划》表示，华南声谷位于清远市清城区东城街道，属于清远市区北部江北组团，东靠省级职业教育示范基地，西至规划教育大道及附城大道交叉口，南至附城大道，北至规划教育大道，规划净用地面积81.77公顷。该片区将打造成为员工公寓、住宅、餐饮、银行等各项生活娱乐设施完善且环境优美的呼叫中心基地。

　　清远市城乡规划局副局长李志介绍，呼叫中心作为高技术服务业、劳动力密集产业，既可以改变和升级清远产业结构，又可以实现产业人口聚集和城市提质扩容。清远有较强的区位优势，适合发展一些服务业的后台外包和呼叫产业。“清远还和CC-CMM国际标准组织就共同打造华南声谷呼叫中心产业基地进行战略合作协议签约业CC-CMM认证标准。他们在调研后认为清远有这个条件，做珠三角、广东、华南的呼叫中心。”建好后不但对于东城、清远乃至整个珠三角重要高新产业服务中心。

　　利好4

　　品牌和大盘汇聚

　　东城蛋糕越做越大

　　东城越来越成为品牌房企抢占的战略高地，今年初年销售额已突破千亿元大关的保利地产入驻东城，更是强化了东城的战略地位。除保利外，这里还汇聚了知名房企敏捷地产、时代地产、奥园、中唯集团等，还有清远耕耘多年的知名房企樵顺房地产、金碧湾、富城地产等。

　　另一方面，东城大盘集中，敏捷东城水岸、天湖郦都、时代倾城、保利项目都是超过百万平方米的超级大盘，还有东城御峰、新时代嘉园，以前的锦江豪苑、金碧湾，以及今明年将推出的名德幸福里等，都是数十万平方米的大盘。

　　因为东城是新开发中心区域，各个楼盘靠得很近，许多甚至只有一路之隔，竞争激烈。这同样说明另一个问题，各大开发商看好这个片区，信心足，而且来的开发商越多，该片区的蛋糕也越容易做大。

　　正因为如此，公共配套建设在东城开展也较为迅速，江边一公里休闲公园长廊、凤城体育公园早已投入使用。因为未来人口聚集预计很多，所有一些企业瞄准了商业地产，如樵顺房地产规划的樵顺广场等。

　　欧洲VS新城：利好刺激不足

　　传统豪强表现低迷

　　欧洲有13支球队征战本届世界杯，然而大部分小组赛就已经出局。尤其是传统强队，如西班牙、意大利、英格兰等表现差强人意，反倒是非传统强队的球队进入16强：如总共才三次参加世界杯决赛圈比赛的希腊、人口只有770万的瑞士，还有崛起的比利时以小组赛第一名晋级16强。

　　和欧洲球队情况类似，新城片区楼盘多，一直是各路豪强主战场。但是今年以来，楼盘整体表现低迷，中心地段的楼盘也不例外。新城片区在市中心四大区域中销售排行前十名的楼盘，数量上虽然和东城旗鼓相当，但这个比例显得太小，而且大部分销售量比不过东城的楼盘。

　　令人惊讶的是，相对体育馆、市政府附近的项目，在许多人看来位置并不好的万豪水晶湾等项目表现尤为抢眼，截至6月26日，该盘今年以来商品住宅网签量达460套，位居市中心四大区域销售量第二名。

　　对此，一些业内人士分析，新城片区在发展中，早期的市政配套红利已经消化殆尽，随着城市扩张，新的区域发展受制于基础配套和公共配套建设，加上新城楼盘相对松散，散居在各个地段，导致许多楼盘各自为战，公共配套的优势很难体现出来。

　　劣势1

　　重要公共基础建设刚启动利好效应仍需时间沉淀

　　很多人将新城发展寄托于燕湖新城这个巨大的新城规划，当然，在市政规划中，燕湖新城片区无疑是新城向东发展的龙头规划新区。

　　按照规划，燕湖新城规划总用地面积约45平方公里，城市建设用地面积约28平方公里，至2020年容纳人口规模约30万人。集城际轻轨站场、高速公路门户和高品质自然环境于一体，将以TOD、高密度路网、高品质生态景观、功能混合发展等理念，通过水道、绿道来串联城市中心区的各个功能模块，着力培育城市服务功能，打造成为清远市新的市级政务、文化、商业、商务中心和核心景观。将以“三年搭建框架，五年基本完成配套，八年初具规模”为建设目标，将燕湖新城建设成为“绿色低碳生态新城”。

　　然而燕湖新城自去年才进入基础建设工作，目前仍集中在拆迁环节，道路骨架、基础公共配套建设还没有真正启动，这个最大的市政利好暂时还不能直接产生效益。

　　早些年市民期待的广清轻轨，由于经过多年仍没有突破进展，因此其“红利”已经被时间消磨殆尽。效应要真正体现，也只能等到即将通车时。

　　此外，广清大道以西部分，尤其是横荷片区，南北纵深交通尚未打通，道路骨架没有搭好，对于一些新开发的项目来说，要看到市政利好的“红利”还要等到若干年后。

　　劣势2

　　新区楼盘分散公共配套难有效发挥作用

　　新城经过20多年的开发拓展后，市区面积越来越大，新的楼盘诞生逐渐向东、西、南三个方向转移。然而新城片区实际上集洲心、横荷两个街道主要城区部分，城市发展铺的面很宽，楼盘相对分散，公共配套直接作用很难体现出来。

　　以新城西的人民路至北江四路部分为例，目前聚集商品住宅项目有翔隆七色城邦、卧龙五洲世纪城、金世纪豪园、恒福上筑、凤凰海岸公馆等，一个最核心的资源是新北江小学新校区，然而学校更靠近七色城邦和五洲世纪城，其他楼盘则隔得很远。距离远，这种公共配套作用很难直接同体现出效益。

　　另一个典型例子是北江一路，数公里的一条路上聚集有富景天下、翡翠壹号、金逸雅居、金信蓝湾、金信海怡花园、金海湾等等，这些盘离市中心有一段距离，公交车少，因为北靠近北江，南面大部分是以前村镇，很难直接享受到市中心市政配套。

　　这些因素造成新城许多楼盘孤军作战，个人力量毕竟有限，加上运营能力、企业实力等限制，制约了楼盘销售。

　　点评

　　成绩好不好

　　有时需要

　　那么一点运气

　　有人说看世界杯虐心，尤其是对刚看世界杯的球迷，每一场赛都决定着晋级的命运，输不起，有时感觉还没有到高潮，你所喜欢的球队已经打道回府了。

　　然而，一届赛事并不代表一切，胜败乃兵家常事，有时候就需要那么一点点运气。

　　去年以来，峡江西路一些新推出的楼盘表现差强人意，今年以来则因为万豪水晶湾的崛起，让周边一些楼盘沾了光，销售量在近几个月突然大增，连续多月进入市中心四大区域销售前十名。

　　这个不是笔者想当然以为，该区域一个楼盘负责人坦承，万豪水晶湾经常做活动，人流量很大，他们采取的办法只有一种：降价。但是效果很明显：截了很多客。另一个盘则在万豪水晶湾做活动时把展位摆到路中间，销售人员现场拉客。

　　也有坏运气的，去年北江一路东路和延长线施工建设，沿江封路，完全堵住了从江边去富景天下的道路。

　　这就是运气，有的是以令你想都想不到的方式来了，有的是你无论怎么躲也躲不掉。

　　但是这并不代表一切，正如能从小组赛突围而出并不代表这个国家足球水平一流，相反，西班牙、意大利、英格兰尽管出局，谁都不敢说他们足球已经没落。最根本的还是整体实力，要靠背后强大的资金、人才、运营能力等来支撑。

　　其实只要能长期稳定地保持较高水平，说明这个楼盘和房企已经走上正轨，在任何情况下，或许都比一般楼盘和房企更容易生存下来、甚至壮大。

　　撰文：南方日报记者 陈步上

　　摄影：南方日报记者 曾亮超