[提要]定位，成为又一个新增的热门词汇。近期，网友“怀念紫龙”有关“武汉定位”的一席帖，引来近14万次的点击数、超过1400条的回复以及市政府相关领导的对话。在看似对城市发展漫不关心的武汉人心中，仍会有一种浓浓的家乡情结被某件事所勾起、并逐步放大， 多数人发出同一个声音，占据了本市财政收入近半的楼市……

定位，成为又一个新增的热门词汇。近期，网友“怀念紫龙”有关“武汉定位”的一席帖，引来近14万次的点击数、超过1400条的回复以及市政府相关领导的对话。在看似对城市发展漫不关心的武汉人心中，仍会有一种浓浓的家乡情结被某件事所勾起、并逐步放大，此贴即是。 “武汉不应该是现在这个样子，她应该更好。”多数人，发出同一个声音。占据了本市财政收入近半的楼市……

“买”，还是“不买”，对于小陈，这是个问题。

小陈原决定2007年买婚房，被节节高攀的房价吓得不敢轻易出手。2008年，各楼盘的打折促销层出不穷，与此同时，武汉市的存量房数量超过了14万套。 “房子多了，意味着竞争将更激烈，房价可能还要降，要不要再等等。”小陈说。购房者迟迟不出手的背后，是近2年武汉楼市状态的不稳。

两份数据。2007年7月，某网发布2006—2007年度全国12座城市房价涨幅榜，武汉市房价涨幅排行第八，超过了杭州、成都等二线城市。2009年2月，DTZ戴德梁行发布全国主要城市新建商品房住宅量排行榜，武汉市以399万平方米的商品房库存量，位居第七。

“城市基础建设的远期利好被过分透支，导致了房价的节节攀高。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说。

2007年，深圳高速发展，深圳、香港两地签定了一系列合作协议，不少人惊呼，深圳、香港就要融为一体了，深圳房价向香港无限靠拢，商品房销售均价从每平方米1万元上涨到2万元，仅用了半年时间。同样，2007年以前，武汉市商品房均价未突破每平方米4000元。2007年，中环线初步贯通，地铁1号线破土动工，轻轨2号线的规划出炉。一时间，有关“武汉成了一个圈”、“城市距离被无限缩短”等声音不绝于耳。相应的，1年时间，武汉市商品房价格上涨了1063元/平方米，此涨幅与其他二线城市相比，遥遥领先。“房价的增长幅度应与城市价值的提升相符，这是楼市健康发展的重要标志。”高海燕说，“实现‘深港一体化’，至少要20年时间；而通过武汉交通路网的推进，加速三镇融合，进而影响楼市，也至少需要5年的酝酿发酵。2007年，深圳及武汉都将房价提前透支，此为后续的盘整埋下伏笔。”

2008年武汉市商品存量房的激增，则是楼市扩张速度过快所致。”高海燕说。

2007年，盘龙城因为收费站的迁移，被推向了“汉口北”的宝座；阳逻有了“二七长江大桥”的预期，被业内称与中心城区无限靠近；江夏依仗着光谷的气势，自封为“大光谷”。房地产企业纷纷在此3个区域扎堆，片区的楼盘数呈几何增长。“但三个区域的居住价值仍不高，综合配套跟不上，2008年楼市向下时，这些劣势就变得突出。尽管价格大幅下跌，依旧挽回不了购房者的信心，导致全市的存量房数量大幅增加。”高海燕分析。

积极树立自我风格

在楼盘做策划的小周，最近有点烦。

公司2007年在武汉拿了地，今年急着开发。根据指示，想要做得与众不同，最好能凸显出汉味特色。找来设计公司，难题出现。“什么是住宅建筑的武汉特色？”谁也说不清楚。 “也许，武汉的住宅建筑特点就是没有特点。”小周说，“直到今天，有关建筑风格的选定，仍没有结果。”

“环顾全国楼市，不同地域间的风格，很明显。”中国民用建筑设计院副院长郑国庆说。

浙江地产企业开发的项目，每每有江南风味浓郁的园林，搭上精细的建筑品质；广东地产企业开发的项目，有着大露台、大飘窗的花园洋房是标志；上海地产企业开发的项目，细节处蕴含着浓浓的海派元素。

“本地地产企业，即使是开发实力跻身‘全国地产百强’的强者，都没能形成足以成功复制到全国的风格。”郑国庆说，“提及此类楼盘，购房者的印象仅停留在‘房子是由本地大型地产企业操刀’的层面上。”

分析原因，郑国庆指出，主要是因为本土地产企业缺乏自信心。“曾有楼盘提出过要研发符合本土特色的产品，但在对市场进行调查后发现，本地销售得比较好的楼盘，其建筑多为对成功建筑形态的复制。”郑国庆说，“与其冒险创造，还要担心产品最终能否被市场认可，不如选择复制已经成功的模式。抱此心态，该楼盘最终放弃了对本土特色住宅产品的研发。”

另一方面，要形成建筑产品的固有风格，需要相当的投入，长时间的试炼，此对于不少资金实力不强的本土地产企业而言，不实际。“全国排行前十的建筑设计师中，至少有半数是武汉设计师。”郑国庆说，“武汉住宅市场不缺建筑设计人才，缺的是有魄力、敢于尝试的地产企业。”

营销还需开启全国视野

王先生每天上下班，都会经过长江二桥。遇上堵车时，王先生会留意桥身上林林总总的广告。“里面的地产广告居多，但内容乏味得让人想睡觉，要么凸显楼盘占据了怎样的稀缺性，要么告之楼盘又推出了怎样低价的限量房。”王先生说。

“记得在北京上班那会，不少楼盘广告都挺有创意，与生活相关，在吸引人眼球的同时，也不那么商业化。这才是购房者希望看到的。”王先生表示。

“武汉的房地产市场与一线城市发展的进度是相吻合的，都是在21世纪后，借助分房货币化、住房商品化的东风进入高速发展期的。”大家顾问总经理高虹说，“但在楼盘营销方面，还存在着迷信外来力量的现象。”

高虹认为，造成这种现象，主要源于本土地产开发企业的视野还不够开阔。

2007年，在楼市气势如虹时，本土企业觉得房子太好卖，“不宣传也能热销”，忽视了楼盘的整体营销；到了楼市情况不太理想的2008年，为了实现楼盘的快速销售，就将宣传重点放在了宣传低价上，试图通过告之购房者价格的诱人，来拉动销售。

“适合武汉的营销模式，必须具有全国视野，有钱就来、没钱就走的掠夺式思维，应该抛弃了。总体上来说，武汉房地产营销应该从单纯宣扬低价阶段，过渡到系统阶段，淡市的到来使营销的独立价值突显。”高虹说，“当然，在目前的楼市状况下，地产企业的当务之急，是通过营销宣传，实现快速吐货，以求积累资金，度过寒冬。”高虹补充，“快销绝不意味着绝对的低价，必须在充分了解市场趋势、客户心理、潜在变化的基础上，制订相对高性价比的价格策略，实现快销。”

定位中部地区风向标

“深圳成为全国楼市的风向标，基于城市的活力、商业的立体化、服务业的发达及全民投资意识的建立共同促进了城市经济地位的提升”高海燕说，“同样，武汉楼市有成为中部楼市风向标的潜质。”

在多变的2008年，武汉市抓住“两型社会”的发展机遇，实现全年GDP3960亿元，逆势上涨15.1%，在全国二线城市中处领先地位，武汉的城市活力一触即发；根据规划，未来10年，武汉在立足于光谷高新技术开发区、沌口开发区的基础上，将着重推进产业技术升级、集群发张，同时，将建立30余个城市商业副中心，城市的产业集群将日益丰满；产业的升级将带来服务业的跟进，GDP的增长将促进全民收入的增长，武汉全民投资的意识正逐步建立中。“有了潜质，还要加上地产企业的能动性，武汉楼市才有成为中部楼市风向标的可能。要实现这一点，就需要本土地产企业深入了解业主需求、加大对环境的利用、善用城市价值、创造具备本土特色的产品。”某地产业内人士说。

“成功的地产企业，均是在前期对业主进行调查后，依照其需求量身订制产品。围绕产业人群而生的楼市，更应如此。”湖北长源房地产开发有限公司副总经理肖学峰说，“然而，目前本土地产企业在此方面做得不够，光谷、沌口等板块中的产品同质化现象严重。今后，地产企业应加大对业主需求的调查，建造真正符合其居住需求的住宅。”某地产业内人士说。

“在给新住宅定价时，房价收入比应作为重要考量准则。此外，地产企业要充分利用城市价值，将其融合到项目中，而不能一味考虑如何利用城市价值哄抬房价。例如，靠近地铁的楼盘，就应更多地考虑如何让项目靠近地铁的同时，确保业主不受到噪音的骚扰。”湖北长源房地产开发有限公司副总经理肖学峰说。

“打造宜居环境，一方面，要善用本市的自然资源，如加大楼盘与湖、江、水的亲和力。”郑国庆说，“另一方面，也要结合本地特征。武汉的气候更偏向于南方，冬冷夏热，四季分明，住宅应加大保温节能的力度，大面积的飘窗和露台，不适宜本地气候；武汉市全年的雨水较多，大面积的露台不利于打扫，应适当缩小露台的面积……地产企业应沉下心来，对本地的地域特点进行研究后打造产品。”

“营销过程中，要注意全程营销。要为企业拟定一个全方位的、系统化的营销模式，而后全程执行。例如，在楼盘销售的全程中，把楼盘最能打动人的实惠作为宣传重点，通过网络、平面等持续性反映出来。”武汉德斯勤市场研究部相关人员表示。