冯仑认为作为立体城市标志的建筑载体在从设计转化为现实时面临三个挑战，一是现行规划体系中对混合功能建筑的不认可，使得企业在实际操作中面临法律审批的阻碍。二是基于过去房地产市场火热时制定的相关土地政策，包括开发时限和细块供应的模式已经与旨在构建混合功能的立体城市建筑设想不相适应。三是由地方行政力量主导的产业规划为理想城市所期望的市场选择造成了一定程度的妨碍。据此，冯仑倡议在尽可能运用行政力量时，发挥市场和企业的力量，共同促成理想城市的创新实践。
 

    以下为冯仑发言实录：

    冯仑：各位来宾大家上午好！每次我们讨论未来城市总是站在地上，仰望天空。未来城市我们研究了很多年，上个礼拜我们又在新加坡完成了第五个年头对未来城市的憧憬。

    未来城市大概是什么样的，我们现在做立体城市，实际上是从纵向的维度来规划和看未来的城市的合理性。曾经我们在西安、成都，各个地方实验，一平方公里能做多少房子、产业、人口。

    我们来看一下这个未来城市究竟什么样，我们花了五年时间做了一百多个方案，请了七十多个专家、大的规划公司，一起研究这个问题。过去我们叫做“立体城市”。在此之外，最近还有一个英国的一家公司，不仅是一平方公里，一栋建筑里面怎么样垂直发展，他们研究的是五十年以后的城市。

    所以我们一直想一个事情，未来城市你要说研究，真的发现人类的技术进步、文明已经可以达到今天设想的未来城市在一栋建筑里面的可能情况。

    过去我们研究一栋建筑里面500万平米是什么样的，这是顶层：能源系统、农业系统，这些建筑均可以拆卸。另外这个建筑可以适应气候变化、资源的回收，包括农业都可以放在里面，而且上面有连廊，可以在不同的城市建筑体之间走来走去。

    总之，我要讲的就是未来城市是什么，理想的东西我们都可以这么去研究。遗憾的是我们每次要做的时候，作为一个企业的领导人，我们实践的时候，往往就停在了这些理想面前，很难前行。

    现在有三个方面提出了现实的挑战，怎么样达成这个理想。这个东西看起来非常好，我们想象要住在这里非常好，城市如果都建成这样，我们真的就是一个未来城市了。

    现在有什么障碍？

    第一个是规划。因为这样的一个楼在中国没有人敢批规划。我们现有的规划是什么，住宅就是住宅，商业就是商业，有的是可以卖的，有的是不能卖的，有七十年的，有五十年的。像这样一种混合功能的建筑，是规划不能批的。

    我们也不知道该怎么去建设，因为不能批，我们过去讲的立体城市，实际上就把若干个建筑合理的分布，实际上规划上更复杂了。所以当我们在第一个阶段，建立理想城市的生活时，现在有一个规划的体制给你挡住了。你做的任何的创新规划上都很难做。

    混合的功能今后是一个趋势，城市的功能混合，建筑的功能也混合。一栋里面可以有农业，可以有一点点好的不污染的加工业，也可以有学校，有医院、居住。在纽约现在最高的住宅400米，里面有学校、超市，商业，顶层有能源系统，都可以做到。但是这种规划，我们目前规划局是不批的。

    所以现在如果要建立未来的理想城市，一定在规划方面做一些提前的实验，小范围的做一些。过去我们在成都做立体城市，跟规划局到全世界看，最后回来结合实际，结果审批的时候，仍然遇到法律的问题。审批上过不去，是一个挑战。

    第二个挑战，土地政策。大家都知道这样的地不知道怎么供。你说商业，里面有住宅，而且住宅是想卖的，你说是住宅，里面还有农业，不能当做农业土地供应。现在我们的土地制度对一个理想城市建设最大的障碍，就是我们所有土地的政策都是“办喜事时候的政策”。

    所谓的两年不开发就要收回，因为当时的房屋供应量不够，政府希望土地一供应，形成销售，马上卖，怕你囤积土地，捂盘。那个时候这个政策是“办喜事的时候来的”。今天呢，如果办丧事，怎么办，市场非常不好，两年就卖，不卖就收回，不可能。你又不收，政策不行。

    所以我们的土地政策首先是针对过去的快速成长，办喜事的时候制定的政策。今天大家知道，蜜月很短，日子很长，人一辈子办喜事一两次而已，牛逼四五次而已，但是毕竟在日子的长河里面都是少数的，怎么针对过日子做一个土地供应的政策，现在还没有改变。

    第二个，土地政策的供应是切成细块供应的，功能分好，一两百亩一块。刚才讲的地铁上盖的土地最后也是价高者得，并不是你修了铁路，这块地就一定给你。对于统一规划，统筹发展，建立系统有效的理想城市体系，其实是很困难的。加上我们土地的权属问题，也是很大的障碍，做一个混合功能的小的城市体系和建筑体系都面临着一个问题，权属上不容易界定，这种东西都只是看看而已。

    第三个障碍，就是我们的产业发展。在任何一个理想城市都需要产业的发展带动人口的聚集，而我们的产业发展由于是政府主导型的经济发展和城市发展模式，所以导致了每个城市的行政长官都需要尽快的见效。而他们的发展对这个地方的成长是很重要，但是这个地方如果做坏了，跟他们的升迁也没有关系。

    大家知道很多城市变成一模一样，千人一面的城市，为什么呢，因为一个城市产业发展思路都是领导想的，动漫城河南一个县也搞，广西一个四线城市也搞，全中国连北京都很困难，但是这都是好词，所有最后都变成了一堆房子，但是都没有效果。

    我们说经济成长，市场的逻辑，企业有自己的经营战略和算账的方式。如果我们的产业现状是由市场、企业通过一个自然选择和竞争自然形成的产业布局，每个城市的产业都很不一样，那这样才可以形成一个我们叫做的小城镇，一个有机、有效和美好的城市环境。

    现在形成的力量主导以后，所有的城市产业都一样，结果要垮全部都完蛋。市场和政府都双向的在做产业，但是大家看到最终的结果，市场的力量还是大一点。以全国目前来说，所有的产业的集中度，比如说互联网，前两千家公司60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海。控制90%的票房的五大电影公司，都在北京。

    这些都是市场选择的结果，我们过去行政力量规范的各大电影公司，每个省市都有，现在都没有了。过去政府行政力量推动的电冰箱，电视机厂都没有了，自行车厂也没有了。城市化的过程中，政府规划产业，然后把这个规划又变成了房地产，变成了城市里面土地的开发模式和城市的基础设施的模式。这样的结果，导致了我们其实离理想城市越来越远，而不是越来越近，资源的耗费越来越大。

    通过这七八年建设理想城市的实践，我个人感觉，如果我们在规划层面，土地制度方面和产业的发展模式上不改变，我们离这些理想城市仍然都是可望而不可及。我们在最后建设的仍然是一座座空城，过度的房地产、过度的土地开发、过度的交通和基础设施，每个城市里面的人也并没有感到理想城市离我们越来越近。我们只知道GDP越来越高，但是理想离我们越来越远，这是我们建设理想城市、未来城市最应该忧虑和最应该关切的地方。

    我希望我们在座的今后努力，我们今天在西咸新区和其他城市的努力，得到了当地的支持，理念中我们有越来越多的共同点，探讨和共识。在这种情况下，我们尽可能的在运用行政力量的同时，也发挥企业的主导力量，市场的力量，然后通过一些创新的技术、方法来探索未来理想城市的发展和路径。

    我也有信心，未来所有的人一起努力，这个会只要开五十年，我们五十年以后就能建造未来城市，谢谢大家。

   （嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）