《中国经济周刊》 记者 程子彦 | 上海报道

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2016年第25期）

　　6月16日，2016年美国城市土地学会亚太峰会在上海举办，来自世界各地的500多名房地产及土地使用领域的专业人士共论城市建设和发展。

　　有80年历史的美国土地组织怎么看中国

　　城市土地学会分属在美国国家房地产基金名下，成立于1936年12月14日，是一家独立、非营利性质的教育研究机构。现任全球主席是兰德尔（Randall K． Rowe）。该学会致力于提倡负责任的土地使用及促进全球活力社区的建立和持续发展，以会员为核心进行研究与教育，目前在全球拥有超过38000名会员，其中包括亚太区的逾2000名会员。

　　据《中国经济周刊》记者了解，城市土地学会亚太峰会至今已举办五届。此次峰会的主题是“把握新常态”。以“在由人口和经济转变、环境问题及科技进步引发的迅速变化的时代，如何发展及重建城市”为焦点，探讨“亚洲资本流动和投资趋势”“共享经济及房地产商业模式”等话题。

　　城市土地学会亚太区首席执行官John Fitzgerald表示：“经过时间洗礼，城市土地学会这一信息共享的传统得到全世界的认可，我们将持续探讨如何使我们的城市更加宜居，更能适应后代的需求。”

　　中国依旧是外流资本的最大贡献者—占亚洲商业地产海外资本的25%

　　在此次峰会上，城市土地学会（ULI）和普华永道（PwC）联合推出最新版《亚太区房地产市场新兴趋势报告》（以下简称《新兴趋势报告》），提供了有关整个亚太地区房地产市场投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、物业管理领域、大都市区以及其他房地产问题的展望。

　　《新兴趋势报告》指出，目前的亚洲房地产市场是近8年来全球央行宽松货币政策的产物。全球机构投资者在亚洲房地产市场中分配更多的资金，其结果是更多的资金追逐更少的资产，抬高了大多数市场的资产价格。

　　值得关注的是，根据《新兴趋势报告》，今年从亚洲转移到世界其他地区的资金量甚至超过去年的破纪录的高位，而且这种资本外流没有放缓的迹象。

　　据了解，今年的资本区域流动的大趋势是从亚洲市场流向世界各地的房地产资产，因为机构与个人投资者希望分散投资并追求更高利润。投资者似乎更乐于在美国和欧洲购入新物业。根据《新兴趋势报告》统计，外流资本的最大贡献者依旧是中国，目前占所有亚洲商业房地产海外资本的25%左右。

　　据地产经纪公司世邦魏理仕统计，2015年上半年从中国流入美国房地产市场的资金达 37 亿美元，几乎比2014年同期高了4倍。据了解，美国受到资本垂青的部分原因是对其货币升值的预期，另一方面是因为欧洲不良资产投资机会基本上不复存在。

　　在亚洲，中国的机构、企业和私人资本主要涌入澳大利亚和日本购买资产。

　　一位分析师表示：“在一定程度上，中国已经在澳大利亚完成了投资部署，现在中国开始把目光投向亚洲其他地方，特别是日本。”

　　同时，《新兴趋势报告》认为，如今中国的开发商热衷于和国外资产合作，主要是由于不断变化的行业格局要求他们改变自身的运营模式。“和著名的外方合作还可以提高自身的可信度，有利于他们在外国市场的运作，因为中国的品牌在外国还不是很有名。而对外方来说，在中国这样复杂的市场上能够找到公司层面的合作伙伴明显也会获得很多利益。首先，外方有机会接触到大量的高品质交易，如果不和中国伙伴合作，这是完全不可能的；其次，这会给外国投资者带来一定程度的安全感。”

　　高房价是上海城市规划的最大问题

　　根据《新兴趋势报告》，2016年上海在中国各城市中最具房地产投资及开发前景，并在报告所覆盖的所有亚太市场中排名第九位。城市土地学会亚太区首席执行官费约翰（John Fotzgerald）称：“上海自建市以来一直处于更新建设中，最新一轮的规划有三个维度：城市竞争力、可持续发展能力和城市魅力，目标是建成开放、绿色、幸福的新型城市。”

　　乔治城大学城市与地区规划研究生项目执行主任乌韦·布兰德斯（Uwe S.Brandes）认为，目前上海在城市规划中存在的最大问题是高房价。布兰德斯向《中国经济周刊》记者表示：“造成上海高房价的最大原因就是没有更多的土地。当上海把能拆的房子都拆了，供给就停止了，但还是会有更多的人涌入上海，需求会越来越大，这就会导致房价越来越高。所以上海现在如果想让房价降下来的话有两个选择，一个是控制进入上海的人口，另一个是计算好到底盖多高的楼才能满足需求。当然这些是城市规划的问题，城市规划合理就可以创造房地产市场。”

　　同时，布兰德斯认为由于上海政府对土地拥有掌控权，因此可以借鉴波士顿的40B法规：如果房地产商愿意在有限盈利的条件下建经济适用房，他们可以申请到特别的地皮，在相对小的地面密集建房，房地产商的盈利受到限制，房价得到平抑。

　　上海市规划和国土资源管理局详细规划处处长张帆表示，当前上海正进入“有机更新”，即在城市的发展过程中修补短板、治理问题，既强调历史人文和自然生态传承，也强调城市品质和功能创造，这期间还需要公众的积极参与，各方共建共治。

　　据《中国经济周刊》记者了解，上海在轨道建设方面取得的经验正在被其他城市学习。铁狮门总裁兼首席执行官徐瑞柏（Rob Speyer）在峰会上表示：“上海在地铁、公交方面投入巨大，发展日新月异，已经拥有世界上最长的地铁里程，连洛杉矶都在学习上海轨道交通建设的经验。”
 

 

　　专访乔治城大学城市与地区规划研究生项目执行主任

　　乌韦·布兰德斯 （Uwe S.Brandes）：

　　为防止房价过高，上海可借鉴波士顿40B法规

　　《中国经济周刊》记者 程子彦 | 上海报道

　　在2016年城市土地学会亚太峰会期间，《中国经济周刊》记者对本次峰会的演讲嘉宾、乔治城大学城市与地区规划研究生项目执行主任乌韦·布兰德斯（Uwe S.Brandes）围绕上海的“高房价”“科创中心建设”等话题进行了专访。

　　布兰德斯拥有超过22年的规划、设计和建设新建筑物、公共基础设施和城市景观的经验。他是乔治城大学城市与地区规划研究生项目执行主任，以及布兰德斯和合伙人事务所的负责人。布兰德斯先生于2000年至2007年在华盛顿特区的公共部门任职，担任阿纳卡斯蒂亚海滨公司资本项目总监及哥伦比亚特区规划办公室副主任。在此期间，他还任由多机构组成的阿纳卡斯蒂亚海滨倡议计划的常务董事，该倡议催化了在长期被忽略的街区超过30亿美元的公共和私人投资。在加入公共部门前，他在纽约市从事建筑和城市设计工作，为美国和国际诸多城市起草了城市设计和发展计划。

　　《中国经济周刊》：您是第一次到上海吗？您认为上海在城市规划中存在的最大问题是什么？

　　布兰德斯：我第一次来上海是在1992年，那时浦东没有大楼，这些年我不仅用自己的眼睛看到上海巨大的变化，同时我也听到世界各地的人都在讨论上海。

　　今天的峰会是关于城市规划的。从城市规划的角度，高房价是值得关注的问题。如今，上海城市规划面对的最大问题就是高房价。我认为，一个城市不能只针对富人阶层，城市经济健康发展取决于社会各个阶层的平衡。高房价的问题所带来的负面效应不仅仅是老百姓(48.450, 0.02, 0.04%)因为房价高买不起房的问题，更重要的是它会带来一系列的严重的连锁反应，比如交通拥堵、收入不平均等。一个城市健康的发展需要社会各个阶层的均衡。当然高房价不仅是上海有的问题，香港、东京等一些大城市都存在这个问题。

　　《中国经济周刊》：既然高房价在很多一线城市非常普遍，美国对于解决高房价以及高房价带来的负面效应有哪些成功案例供上海借鉴呢？

　　布兰德斯：你看我们对面的这幢大楼，建一座大楼的成本是一样的，房价高主要是因为土地贵，土地价格和它的地理位置相关。这就是为什么今天举办峰会的这个组织的名字叫城市土地学会。

　　在美国波士顿地区房价高、地皮紧张在美国是有名的，为了解决高房价问题，波士顿有个40B法规值得借鉴。一般而言，当地对建房用地的审批非常严格，有所谓区域规划法，不容许过密建造。住房建造过密，会引起人口过度集中，环境失衡，公用设施负担加重，交通堵塞等问题。所以，房子的规模和占地面积需要成一定的比例。有的镇30%~40%的地面是自然保护地，根本不让建房。这样，地皮就更紧张，房价也就更高。40B法规则规定，在经济适用房不足总住房量的20%的地区，如果房地产商愿意在有限盈利的条件下建经济适用房，他们可以申请到特别的地皮，绕开当地区域规划的限制，在相对小的地面密集建房。比如在原来的独门独户的地皮上，可以为几个家庭建连体式住房。这样几家分摊地皮费用，房地产商的盈利又受到限制，房价自然得到平抑。

　　《中国经济周刊》：根据《亚太区房地产市场新兴趋势报告》 ，2016年上海在中国城市中最具房地产投资及开发前景。这是否意味着上海房价会越来越高呢？

　　布兰德斯：现在上海最大的问题就是没有更多的土地。当我们把能拆的房子都拆了，供给也就停止了，但还是会有更多的人涌入上海，需求会越来越大，这就会导致房价越来越高。所以上海现在如果想让房价降下来，有两个选择：一是控制进入上海的人口，另一个便是计算好到底盖多高的楼才能满足需求。当然这些是城市规划的问题，城市规划合理就可以创造房地产市场。

　　《中国经济周刊》：结合上海目前的状况，您对政府有哪些建议？

　　布兰德斯：在美国我们是不卖地的，政府想拆是拆不了的。而反之，在中国，政府处于主动地位，对土地拥有掌控权，因此，政府对于建设经济适用房也是有很大的掌控权的。所以，政府完全有能力规划，使“高”“中”“低”端的房子共同存在于上海。虽然对于GDP会有所下降，但我认为只会降一点点。而市民处于这样的环境中，将会更积极，更具创造力。

　　《中国经济周刊》：您认为“一带一路”将会对于全球的房地产市场带来哪些影响？

　　布兰德斯：我认为“一带一路”是非常棒的，“一带一路”在城市与城市之间连接，使得一个个小的连接构成大的连接。“一带一路”不可能是中国自己做成的，但中国是最核心的部分。“一带一路”对于全球的房地产市场将会是长远的影响，需要一小步一小步来实现。“一带一路”将为更多城市带来投资，不仅是对房地产，投资会带动发展，对于整个经济都将有积极影响。

　　《中国经济周刊》：上海正在建设全球科创中心，对于科创中心建设，您认为美国有哪些成功经验可以提供呢？

　　布兰德斯：不一样的城市需要不一样的战略，比如纽约现在和上海非常像，作为曾经的金融中心，纽约当前也正在努力转换角色，向科创中心发展。我认为，科创中心的建设，最重要的是科研队伍要跟上，教育和研究必不可少，纽约就是个反例。纽约在金融等经济领域更强，可是没有科技类大学，没有研究所，所以纽约现在做的就是建设科技大学来和将要打造的科创中心相匹配，同时建设研究院。而波士顿就有非常多的科技类大学。当然科创中心的建设并没有那么容易，上海不要以为很快就可以成功，它需要时间来慢慢打造。