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云雾中的摩天大楼
当一座座摩天高楼拔地而起，挑战也随之而来
众多摩天大楼的崛起也为城市增加了现代气息 截至七月，重庆已建成30座200米以上建筑，在建和规划中的300米以上超高层建筑还有6座，成为继上海、深圳、广州之后的中国大陆第四大摩天城市。当一座座摩天高楼拔地而起，挑战也随之而来。 1、摩天高楼林立，中心城区成“曼哈顿” 9月9日，渝中区小米市街行人匆匆。一墙之隔的重庆101大厦工地内，三三两两的工人正进行琐碎的拆除工作。在这个万豪国际金融中心的遗址上，施工人员必须清理完建筑垃圾方能深挖基地，开始新摩天大楼的修建。 11年前的2003年，万豪国际金融中心正式开工，这座77层、高377米的大厦，曾被誉为“西南第一高楼”。令人遗憾的是，“西南第一高楼”开工四年、仅盖到八楼就因资金不足而终止。直到今年3月，工地上才有了动静。 为激活这块宝贵的土地资源，渝中区宣布，万豪地块原址将矗立一座101层的高楼，431米，将是解放碑的最高建筑。 对于修建摩天高楼，渝中区一直有种特殊的情结。 “渝中区地不宽，不能横向摊饼子，只能向空中发展，纵向提升品质。”渝中区政府副区长蔚传忠称，渝中区陆地面积18.54平方公里，是全市38个区中最小的。“在弹丸之地”的压力下，集约用地的发展方向就是“向天空要地”。渝中区将推出一系列措施鼓励楼宇经济提档升级。 实际上，摩天大楼的出现，本身就是经济集约的表现。摩天大楼可以提供两三万人的就业岗位，每天带来十几万的人流量。由此，土地的集约利用将产生巨大的经济效益，将建筑高度提升为经济收益的高度。在日本、中国香港，人均土地资源量很少，要承载众多人口，城市只好向立体化、向高层发展。 一位业内人士透露，我国的第一轮摩天楼热潮是90年代初开始的，主要是集中在上海的陆家嘴，“当时的摩天高楼是作为国家形象建立的，和上海发展成亚洲的金融中心的目标紧密联系。” 与昔日的陆家嘴一样，渝中区也面临“成长的困惑”。作为国家服务业综合改革试点区域之一，渝中区正大力发展高端服务业、建设商贸服务高地，培育写字楼经济和商铺经济是着力点之一。作为衡量大都市服务配套能力的超高层建筑，尽快跟上城市的发展需求似乎成为必然。 如今，在解放碑的“十字金街”，英利国际金融中心、新华国际、环球金融中心等摩天大楼“扎堆”聚集。“在天上看重庆，感觉像是到了曼哈顿。找解放碑这一地标要费老大的劲。”多次参与《鸟瞰新重庆》拍摄任务的重庆电视台资深电视人宋林感叹。 2、“天空之战”白热化，“城市高度”不断刷新 摩天大楼的黄金时代始于上世纪30年代的芝加哥和纽约。在美国，摩天大楼代表着资本自发形成的商业力量。比如以帝国大厦、世贸中心为代表的纽约超高层建筑群，不仅汇集了全世界最有影响力的银行、保险、证券公司，还有能源制造业巨头，创造了富可敌国的金融中心。 据了解，中国在建超高层主要分布在一线城市及部分经济、房地产市场活跃的二线城市，重庆、武汉、天津、苏州、贵阳等城市超高层项目建设处于活跃期。因为摩天建筑一旦盖好，便可聚集起高端商业、高端服务业、高端酒店，一般能成为具有地标性的中心商务区。它带来的高租金、高旅游观光价值、高关注度，促使开发商们不断向着“最高”挺进。 在重庆，越来越多的地区加入了城市天际线的角逐。 2012年7月，福布斯中文网发布数据:摩天大楼最多的10个中国内地城市，重庆排名第8，重庆英利国际金融中心(288米)是当时的西部最高楼。 英利的纪录没保持多久。2013年，338.9米的解放碑环球金融中心已经封顶。 此后，“天空之战”越演越烈，“城市高度”不断刷新。2014年，当468米高的“嘉陵帆影”二期主体施工在渝中区化龙桥片区推进，江北区传来消息，重庆第一、全国第五、世界第七高楼的江北嘴重庆国际金融中心主体建筑。470米高的“世界花”项目，今年将进行主体施工，2018年竣工。 截至目前，我市已建成200米以上的超高层建筑30栋，分布在渝中、江北、南岸、九龙坡、大渡口、涪陵等城区。 城市发展新区的其他城市也加入了摩天大楼建设的行列。据悉，我市在建的180米以上超高层建筑有14座，主要分布在渝中区解放碑及化龙桥、江北区江北嘴以及观音桥、九龙坡区谢家湾、渝北区新牌坊及冉家坝等地。合川区金鹿街因一栋278.5米高的尚信国际广场项目赫然上榜。 市社科院区域经济研究中心研究员李勇提醒，重庆作为全国五大中心城市之一，经济辐射西部，适当建设些摩天大楼是城市发展的需求。但也应充分考虑环境、市场、成本等综合因素。摩天大楼热的背后，是各地经济发展带来的建地标性建筑的冲动。 调查显示，摩天大楼的租户主要来自银行和金融服务业，约占租用总面积的55%，其次是商业服务和律师事务所，占16%，而科技和电信行业是重要的潜在租户，占11%。这意味着，只有像银行、保险、咨询、互联网等第三产业十分发达、城市土地资源又十分有限的地方，才需集约型的高层建筑。 “摩天大楼拔地而起让人兴奋，但我们却更关注光彩背后的隐忧。”网友“蓝天下”表示，在经济发达程度、商业密度及可能产生的聚集效应都与一线城市有巨大差距的情况下，二三线城市建高层建筑，当地的经济实力及消费能力能否承受高昂的租金、物业等运营让人担心。 据悉，即便在上海，摩天高楼的空置率也通常在25%~30%之间浮动。 3、避免沦为巨型垃圾，强化规划运营是关键 记者从有关方面了解到，截至7月，重庆在建和规划中的300米以上超高层建筑已有6栋。我市已建成的30座200米以上建筑中，非住宅用途的市区高楼有23栋，成为继上海、深圳、广州之后的中国大陆第四大摩天城市。此外，重庆已规划建设的摩天大楼还有近50栋。 同济大学复杂工程管理学院副教授李永奎认为，如果把摩天大楼的生命周期分为规划、建设、运营三个环节，中国现在最重视也是最擅长的就是建设，但一前一后的两头忽视掉了，是非常危险的。 避免摩天大楼沦为巨型垃圾，强化规划、运营环节是关键。 以南岸区为例，2009年建成的喜来登双子塔，因其金碧辉煌的外观成为南滨路上的地标。当两座黑色写字楼在喜来登不远处拔地而起的时候，不和谐的景观让网友们吐糟:“不是说两江四岸的规划要显山露水吗？南滨路还是不要修太多高层把南山挡住了啊！” 江北嘴的“世界花”同样引发热议:“陆家嘴建摩天高楼，有双向八车道。江北嘴目前大部分道路是四车道，今后会不会拥堵令人担忧。” 重庆大学建筑城规学院副教授陈纲认为，摩天大楼设计应更多照顾到城市天际轮廓线，规划部门管理非常重要。开发商不能一味追求独树一帜，应与周边环境协调，并对环境承载力进行可行性研究。 庞大的资金支出，也是业界反对摩天大楼的重要原因。 一位业内人士告诉记者，摩天大楼从拿地到项目建成，平均开发周期为五年以上，投资规模动辄数十亿或上百亿元，开发商稍有不慎资金就会“掉链子”。摩天大楼后期运营的压力也非常沉重，摩天大楼收租偿还投入成本一般需要15年甚至更长时间。 统计显示，美国高度排名前50的摩天大楼的投资方，有16座来自房地产或者物业公司，其余34座主要来自零售、石化等实体企业。以实体企业投资为主体的美国发展模式，意味着大楼建成后出租运营压力不大，企业总部本身就会消化一部分。但中国由房地产企业开发的大楼，建成后即面临销售或者出租压力。 维护费用同样让人头疼。比如420.5米高、88层楼的上海金茂大厦，如果使用寿命以65年计算，管理费用约是建设投资的3倍，仅日常管理维护费用，每天就需“烧钱”100万元。
仲量联行华西区物业及资产管理部董事谢文彬建议，摩天大楼应从定位、规划和管理等方面提高超高层项目的资产价值，使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。 |
