4月2日，长沙地铁2号线沙湾公园站附近的楼盘。
再过几天，长沙第一条地铁线—地铁2号线即将试运营。根据2号线一期工程试运营开通时列车运行图行车的安排，试运营的运行时间为每天6时30分至晚上9时30分。看到这条消息，住在融科檀香山的张霞立刻制定了一个全家出游橘子洲头的计划。因为交通不便，来长沙多年，橘子洲头是张霞从未去过的一个景点。但是现在，借由地铁，她一向视之为“天堑”不再成为她出行的障碍，已经出现在家门口的地铁站甚至让她对自己的全新出行计划迫不及待的跃跃欲试。 无论现在你是否能够意识到，一个即将发生的事实是，出行方式的改变很快就在不同程度上影响着和张霞一样的普通长沙市民的日常生活。随着这些打破常规习惯的小石子不断投入水面，一层接一层泛起的涟漪积蓄的力量将掀起一场巨大的波浪。 在这场巨变来临之时，早已经在地铁沿线占好位置的房地产开发商们正身处在这场时代变革的最前沿。他们在迎接变化的同时，各种各样的思考正在呈现。 一切，皆有可能。 号称“世界上最有效率的地铁系统”的纽约地铁已经成为这座城市最受欢迎的大众交通工具。多年以来，没有人能够确切统计出来地铁的兴建为纽约带来了多少新的机会，但是不断地出现在人们眼前的新兴商业区和居住区，令人切身感受这座城市正在因为地铁而改变—甚至连原本荒凉的皇后区和东布朗克斯区也盖起了高楼大厦。 在纽约，穿梭的地铁改变城市格局早已经是被证实的历史。在长沙，地铁改变城市的时代才刚刚开启。 本版撰文/记者刘渝渝 沿着地铁生活将成习惯 湖南振业房地产开发有限公司营销总监于洪军 于洪军，湖南振业房地产开发有限公司营销总监，这是一位从深圳刚到长沙的异乡人。对于长沙，他可能还没有足够的时间来感受，但是对于地铁，他已经深有体会。 在深圳的周末，于洪军通常不会开车，地铁已经成为他和家人最主要的出行工具，自然，他们选择的目的地也都会尽量靠近地铁沿线。这种改变几乎是在不知不觉中，就完成了。 “沿着地铁配置资源，是地铁出现以后城市规划和格局重新设计的必然。”于洪军说，“比如在房地产行业，地铁触角把居住的压力向更广的城市外围疏导，地铁站点周围分布着的酒店、商场、写字楼、娱乐、休闲等各种设施可以让生活工作的各种需求在高效的时空中得到满足。渐渐的，沿着地铁生活就成为了人们新的习惯。” 曾经有专业机构做了一次房地产行业专项调查，其中三个问题，问的是受访者对“工作区域”、“意向中的买房区域”、“上班途中理想消耗时间”的看法。结果发现，绝大多数人很关注工作区域与选择上班途中理想消耗时间相互匹配。大多数人愿意选择在半个小时内回家，对市中心房价望而兴叹的人们退而求其次，自然会选择那些价格相较于市中心有自然过渡下降，交通便捷，与上班地点保持了合理尺度的区域。在当下所有的交通工具里，地铁的出现最大程度地满足人们低成本高效率高品质生活的需求。 于洪军认为，对于市民来说，地铁是低成本高效率的，对于一个城市来说，地铁则是高投入的事业，是需要全民买单的，只有城市发展到一定的程度才能投入，长沙目前的GDP排名在全国省会城市中正在飞速地提升，已经到了有能力也有必要投入地铁的时候；另一方面，人均GDP的提升，本身也是人们消费和生活方式变革的重要原因。 在长沙经济稳健发展的前提下，地铁线网重新设计的城市框架将带来城市格局的全面改变，新的消费方式和生活方式的改变也将随之而来，新的商业机会正蕴含其中。 “未来地铁和人们生活的联系将会非常紧密，地铁出口距离我们的项目还有十几米的距离，这是振业城的小遗憾。”于洪军说，当时振业城在做完项目整体规划之后，地铁2号线延长线的具体方案才出来，正因为这个时间差，振业城在地铁和项目的对接上有了这个瑕疵。 “不过，我们将会把小区的一个人行出入口设计在距离地铁出入口近距离的合适位置上。对于业主而言，零距离的地铁生活仍然是可以实现的。”于洪军表示。 地铁来了，回归产品的时候到了 景鹏控股集团副总经理陈岗 地铁的出现，让长沙城市空间规划沿着全新的思路重新架构。地铁的出现，更让房地产行业的从业者们，在新的城市格局中对于行业未来发展进行深入思考。 “对房地产商而言，地铁的终端化将带来城市大到经济发展小到衣食住行的各方面冲击，这正是新的机遇。”景鹏控股集团副总经理陈岗在湘域熙岸的办公室里，可以看到小区内郁郁葱葱的植物,以及绿影交映中依稀可见的园林小景。这座距离2号线人民东路站只有百米不到的社区，是湘域系列产品中的“回归居住本质思考”的实践。 “地铁的开通，时空距离的缩短，必然会让一部分的住宅需求随着地铁线而外溢。”陈岗说，他们抓住了这部分外溢购买力中对于居住品质有着更多追求的人群。城市最中心的位置日益拥挤，其实已经很难找到可以匹配、提升居住需求的地方，所以在稍远城市核心区的外围，通过升级置业来更换居住环境的需求是存在的。想要更好的绿地空间，但又不能太昂贵；想要更宁静的居住却又不能太远，这看似难以调和的矛盾在地铁开通同时出现了可能的解决方案。 “地铁线已经为构建适合的生活与工作圈做好了一个最基础准备。”陈岗认为，既然人们是为了更好的居住才会买房，那么产品本身能够对于居住的提升则成为湘域熙岸考量的重点。在这样的思路之下，湘域熙岸在居住的细节上进行了深入的思考，投入了大量的精力。 地铁的开通，带来的是更为广阔的市场，也让开发商焦点开始转变。“有了地铁，在地段上的时空差距也大大缩小，也加大了项目外在因素的趋同性，此时只有重新回到‘酒香不怕巷子深’的竞争格局，重新关注到产品自身，才是提升竞争力的关键点。”在陈岗看来，这是地铁带给房地产行业的一个大的变化。 机缘巧合，湘域系列许多项目都分布在了地铁2号线的沿线。位于五一路上较早时期的商住物业湘域中央，地处五一商圈的写字楼项目湘域国际中心和湘域城邦，位于锦泰广场的湘域相遇，以及位于人民东路站的湘域熙岸。 “一些项目在地铁规划之前就开发完了，一些项目是根据地铁规划做了调整，一些项目是选择了地铁沿线……”陈岗说，地铁时代真正来临之后，开发商还将面临的一个问题就是，地铁物业的经营。 “地铁改变着人们的生活圈范围，同样也将改变着人们的生活习惯，这也对地铁时代的物业运营提出很多新的需求，这将会有一个过程。在这个过程中，房地产行业还会引发哪些新的变化，虽然还不能完全预知，但值得期待。”陈岗坦言。 地铁激活长沙发展新时代 长沙渔人码头置业有限公司总经理吴云明 “从历史经验来看，一个城市的发展与其交通的发达程度息息相关。现在的长沙正处在内外交通路网快速完善的阶段，特别是即将开通的地铁，更将以一种全新的出行方式激活了长沙的公共交通网络，改变城市的整体格局，从而对长沙城市的整体发展带来新的推动力。”谈及地铁交通，长沙渔人码头置业有限公司总经理吴云明的兴奋之情难以言表。 “渔人码头”坐落在湘江碧水畔的滨水新城核心位置。虽然地铁2号线并没有直接到达渔人码头，但是这并没影响吴云明对于地铁开通的热切关注。 在他看来，地铁即将带领长沙进入的是一个城市发展的全新历史时期，而在这个时代的大背景下，地铁和这座城市正在兴起的许多新鲜事物一样，即将为长沙带来全新的改变。 向外，在未来中国经济格局中将产生重要影响的高铁，将在长沙形成南北东西交汇的十字架，长沙也将成为目前唯一一个三条高铁线交汇的城市，这也将长沙的城市能级大大提升。 对内，“绿地交通”的地铁开通，具备了快捷舒适、安全方便、运量大、污染少等各项优点的全新交通工具，不但将有效解决城市交通矛盾，更为长沙城市产业结构的调整和优化提供了新的空间，对城市经济发展建设起到促进作用。 “地铁的开通就意味着长沙市城市扩容的步伐已经有了实质性的进展！”吴云明认为，长沙扩容所带来的机遇绝对不仅局限在地铁线旁。 “除了高铁、地铁，对于长沙而言，还有个重要的经济发展带就是湘江！”吴云明指出，在一江两岸的规划之中，长沙全新的城市力量正在生长，湘江这条碧透灵动的玉带也已经轻舞飞扬起来。渔人码头的诞生正得益于长沙扩容。 “我们抓住了长沙发展空间大力拓展的机会，和政府建设滨江新城的大好时机，才决定在湘江河西畔建‘渔人码头’这座国内首个情景式滨水游憩商旅地产项目。”吴云明表示，将一个城市建设成为其他城市居民的度假目的地将成为城市发展一个新的方向，并形成新的经济产业。“在这场竞争中，长沙已经具备了相当多的优势。” 吴云明对于长沙的优势如数家珍，从自然优势上而言，“山水洲城”的长沙具备了高质量的旅游目的地的天然生态资源；高铁交汇，带来畅通全国的高效交通优势，无论从哪个方向，在长沙集结已经成为定局；而现在长沙地铁开通，更是意味着长沙城市内生核心动力的提升。 地铁利好，刷新商业价值 湖南长城投资有限公司营销副总经理江伟华 靠地铁物业致富的传奇在许多城市已经屡屡上演过。在公认地铁物业运营最为成功的香港，最贵的商铺也是属于如假包换的“地铁楼盘”。香港地铁的开通令地铁沿线房地产开发的投资回报率达到15%，地铁上盖物业平均升值达到近50%。 一说到长沙地铁，湖南长城投资有限公司营销副总经理江伟华立刻兴致盎然，因为长城投资正是长沙地铁的受益者。在楼市压力与日俱增的时候，其旗下的长城雅苑等楼盘却因为是地铁物业的原因而保持着稳健的销售业绩。 “随着地铁2号线的即将运行，地铁带给城市和人们生活的变化会如同奇迹一般涌现。最为受益的莫过于地铁口以及沿线的物业，不仅是新的商圈成型，更是物业加速升值的契机，甚至一些地方还可能出现房价逆市增长的趋势。”这是江伟华对于长沙地铁即将带给房地产的利好的解读。 “地铁一响，黄金万两”，随着地铁2号线、1号线的正式动工，在长沙，买地铁房已成为一个趋势。 “地铁物业，是由大运量快速轨道交通带来的土地高强度开发及混合利用。正是这样的高强度开发及资源整合能力，使得地铁沿线几乎拥有了城市的各种资源。首先表现在人的消费空间变大，消耗时间变小，商业形态也因为地铁经济的出现而更加繁复成熟。” 江伟华对于地铁经济的未来演变模型这样描述：传统商家津津乐道“一站式消费”概念因为地铁的出现将被刷新，地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”，无数商旅点又因为地铁的串联而形成商旅长廊或商旅网，货比N家，转瞬就到。大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，特别在交通枢纽的部位，更有助于形成城市的“新中心”，商业中心也由“单中心”向“多中心”转变，地铁输送的人流也将带来让商家赚得盆满钵满的资金流、眼球流和价值流。 “深圳地铁自1999年公开规划信息以来便开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳的房地产影响表现尤为明显。通过对地铁不同辐射半径的研究发现，住宅价值的最大增值区位距地铁100-200米区域，增值幅度达30.62%，其次为距地铁站200-400米区域，增值幅度达23.03%，再次为400-600米区域，幅度达16.95%。”江伟华认为，地铁站就像一个个聚能环，并有着自己的核心升值定律。由无数个聚能环连接而成的地铁线实际上等同于一条资金线、价值线,而选择真正处于主地铁口的物业才是购房和投资真正的上上之选。 记者观察 并非所有地铁物业都能兑现利好 再过几天，长沙第一条地铁线—地铁2号线就要试运营了。“在某种意义上说，地铁实际上就是一个时间的衡量器具，作为一个过程，实质的反映着时间和价值的递增关系。”早在2010年，长沙地铁刚刚开始启动的那一年，湖南长城投资有限公司营销副总经理江伟华就在博客中写下了对长沙地铁的期许。 4年之后，当博客时代已经被微博和微信取代的时候，长沙地铁终于来了。 从2009年2月10日《长沙市城市快速轨道交通近期建设规划》的正式获批，到第一条地铁线的开通用了5年时间。 这5年时间内，在地铁路网重新界定长沙城市骨节和边界的同时，长沙房地产市场也在进行着一轮全新的排兵布阵，以可以抢夺“地铁物业”的头啖汤。 从地块规划之初就开始的“地铁营销”就早早开始。 在长沙，许多楼盘项目售楼部最醒目的一面墙上，都有着一幅巨大的长沙地铁规划的线路图。“买地铁就是买未来。”“地铁一响，黄金万两。”这样的广告语在长沙楼市已经司空见惯。 在已经规划到2020年的长沙交通路网中，“地铁楼盘”已然星罗棋布。就在人们对于地铁概念的宣传渐渐有些麻木的时候，第一条地铁开通的时间悄然逼近。这一次，地铁真的来了。但所有此前关于地铁的利好现在就能兑现吗？ 没有争议的是，围绕着地铁线的走向，新的聚居区域的成形和新商圈正在迅速兴起，“地铁+物业”正在重新构建长沙房地产的未来。地铁将改变长沙，改变长沙的房地产格局，传统的物业形态和区域格局将重建。商业、办公、住宅、酒店、餐饮、交通……地铁站将吸附各种产业形成组合，地铁拓展的地上地下的空间，将成为城市高密度混合用地新的经济引擎，一场城市经济生活的巨变扑面而来。 但是另一个共识是，地铁利好的兑现也并不是一日可以完成的，而且也并非所有的地铁物业都能顺利成功地搭上这条财富快车。 例如，原则上，专家们将地铁站口方圆最远500—1000米以内的地铁楼盘定义为地铁物业。超出这个距离布局的地铁物业或者将面临完全不一样的境遇。 又比如，地铁作为一条快捷便利的交通通道，带来的不仅是人群的汇集，也是人群的分散。在同一条地铁线上，同质化物业的竞争也将面临更为严峻的挑战。比如商圈之间，从一个商圈到另一个商圈，只需要十几分钟甚至更短的时间，“给消费者一个理由”将显得更为重要。 自地铁规划出台的那一时刻开始，地铁物业就已经开始了大规模的利好的预期炒作，但是在地铁真正开通之后，在兑现当初愿景之余，仍然会有超出预期的变化发生。这些变化将会出现在哪些令人意外的地方，有什么令人意外的表现？一切都有可能。 (责任编辑：白雪松) |
