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随着“十二五”地铁的延伸，北京城市建设正在由“同心圆放大”和“摊大饼”转向“卫星城”和“葡萄串”， 通州、房山、河北燕郊和涿州将成为受益于地铁建设的“葡萄串”。这一消息传出后，燕郊很多房地产开发商看见了商机，纷纷酝酿提价，燕郊 “小海南”一夜声名鹊起。 日前有关部门公布的规划中，将有8条轨道交通覆盖通州新城，轨道交通线网的密度甚至超过了中心城的部分地区。 随着“十二五”地铁的延伸，北京城市建设正在由“同心圆放大”和“摊大饼”转向“卫星城”和“葡萄串”。 值得一提的是，“摊大饼”式的发展即城市漫无边际地向外扩张，而城市规划及建筑学家吴良镛教授提出的“葡萄串”的城市发展模式，就是交通轴加上一些城镇建设的区域，再加上生态绿地，就像一个葡萄藤、葡萄叶、葡萄珠之间的关系，有序地安排城市发展的空间，有序组织城市建设。 鉴于地铁进冀，多方专家预测，通州、房山、河北燕郊和涿州注定成为受益于地铁建设的“葡萄串”，同时北京城市规划也将走出“摊大饼”的怪圈。 “葡萄串”初显 北京东扩 3月7日，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示，北京的地铁线路将有望延伸至周边河北的城镇，两地通地铁规划将在即将到来的“十二五”时期实现。河北涿州更是谋划加入轻轨房山线。 同时，旨在打造“首都门户”的通州新城规划也指出，将有8条轨道线覆盖通州新城，轨道交通线网的密度甚至超过了中心城的很多地区。另外，据市规划委副总规划师王飞透露，目前市规划委等部门正在研究一条新的地铁线路，它将铺设在地铁1号线的下部，向东通往通州新城目前的核心区。 可以肯定的是，北京新城建设重心已经向东倾斜。 在2009年12月底召开的中共北京市委十届七次全会上，北京市委书记刘淇提出，2010年北京新城建设的重心将向通州倾斜，集中力量建设通州新城，使其尽快成为与首都发展相适应的现代化国际新城。此外，刘淇还指出，对通州新城的定位是：面向区域可持续发展的综合服务新城和北京参与环渤海区域合作的重要基地。 “目前正在兴建的通州新城的确是在改变摊大饼的模式，把北京变成多中心的结构，也就是要建成大量的卫星城。”中国问题学家胡星斗在接受中国商报记者采访时肯定的说。 亚太城市发展研究会秘书长卞洪登认为，聚焦通州意义重大。他说，如果说CBD东扩是北京东扩的准备，那么聚焦通州就是北京东扩正式启动的标志。北京东扩行动首先要实现京、津、冀的无缝对接。他说，通州是北京、天津的中间地带，也是北京东扩的咽喉要道，通州的发展将使北京东扩速度加快。另外，燕郊自然在受惠之列。 值得一提的是，卞洪登早在2005年就著书《首都东扩》，他堪称首都向东发展的鼓吹者和倡导者，主张首都东扩，构建国家行政中心。现在首都东扩的力量已经逼近通州和燕郊等地。 他认为，北京东扩，拥堵交通将得到彻底改观，有利于北京商业连片繁荣和环境保护，提高国家机关效率，降低运作成本，拉动内需，提供就业，刺激消费，节省奥运投资，提供更多接待空间，保护古都面貌，抢救文化遗产，能够更快更实际地推动大北京计划推动以京、津、廊、唐为核心的环渤海大开发。 除此而外，中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯也有自己的看法。他认为，北京约有1.6万平方公里的土地，但其发展空间有限，资源有限，不可能在狭小的空间内打造完整的产业链。北京应该突破行政区域的限制，朝京、津、冀大都市圈的方向发展，面向环渤海地区统一配置资源，打造一体化、开放式、跨区域的优势产业链。北京东扩将对北京的产业调整、房地产开发、市场发展、区域合作起到很大的推动作用。 而考虑到“人口的膨胀加剧了北京水资源的紧张、交通的拥挤，也导致包括房地产在内的消费品价格的虚高猛涨”，胡星斗在2007年就提倡应当尽快迁都和分都。 对于通州新城的规划，他解读，还是有分都的意思，从而分散首都的压力。“未来中央政府的有些部委也可能迁到那个地方去。当然我说的分都是指政治首都、经济首都、文化首都这三个首都。目前建设通州新城也有这个意思，比如说通州新城未来可否做为一个地区性的某个中心。尽管通州不是全国的中心，但是通州应该是北京的某个中心。” 专家早有预见，北京东扩计划如果得以实施，北京的大城市建设步伐将加快，房地产业的新一轮“运动”更会不可避免地上演。 事实证明，房地产被言中。 房地产“先知先觉” 两会期间，全国人大代表、北京市发改委主任张工表示，北京考虑将部分既有地铁线路，延伸到周边河北省的城镇，目前正在进行前期调研工作。张工代表是在北京代表团驻地发布地铁通河北的消息的，他并未透露具体线路，但他认为相较新建地铁而言，既有线路的外延将成为地铁连接河北的主要方式。据业内人士分析，北京正在建设的郊区辐射线路很有可能成为连接周边城市的地铁线路。 这一消息刚刚传出，考虑到燕郊购房的意向客户就上涨了两成，燕郊很多开发商也看见了商机，纷纷酝酿提价，燕郊房价恐遭进一步恶炒。燕郊甚至以“小海南”一夜声名鹊起。 3月13日，京冀普降大雪，但是燕郊各大售楼中心却是异常火爆。在中国商报记者走访了各大楼盘的售楼中心后发现，目前位于燕郊的美林湾、意华·东贸国际、新锐时代、星河皓月、纳丹堡、天洋城等楼盘均已从去年年初的均价4500元左右，涨到均价每平方米七八千元。 上上城售楼中心一位售楼小姐告诉中国商报记者，虽然地铁具体方案还没看到，但是燕郊通地铁肯定是板上钉钉的事情。“我们的房价每平米现在每天近乎上涨200元，这个速度也超乎了我们的想像。” 更有意思的是，在莱茵佳苑售楼处，两家为抢最后一套小户型还发生了争执。相关负责人告诉记者，莱茵佳苑在东贸以东17公里，由于地理位置比较偏，所以房价尚属燕郊洼地。一名购房者告诉记者说，莱茵佳苑就是比上上城远半小时车程，房价却差将近5000元。“那房价偏低的还是性价比比较高。” 北京中原三级市场研究部总监张大伟对此表示担忧，“燕郊很可能成为下一个海南。”燕郊房地产业与海南类似，都属于当地支柱性行业，政府调控少，更容易被热炒。而由于燕郊房屋空置率高、租金低，炒作燕郊的风险很大。 值得一提的是，日前有关部门公布的规划中，将有8条轨道交通覆盖通州新城，轨道交通线网的密度甚至超过了中心城的部分地区。通州国际新城规划以及大量地铁的建设对于通州楼市来说无疑是一支兴奋剂，据记者了解，这几天通州个别二手房小区房价每平方米竟然上涨了三五百元，涨幅超过全月水平。 相对于南城规划来说，通州新城的建设对房价的带动作用似乎更大，中原地产三级市场部总监张大伟则认为，城市、道路规划对房价的刺激主要分三个阶段，第一阶段是规划公布，此时是房价上涨最为凶猛的时期，一般涨幅能达到10%以上。另外就是施工建设和建成通车这两个阶段，但涨幅会趋缓。 不久前，北京市出台《促进城市南部地区加快发展行动计划》，决定未来3年，北京财政对崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区投资超过500亿元，由此带动投资总规模2900亿元，被誉为孕育未来的“新北京富有活力地区”的大手笔。 相邻房山、大兴，加之谋划加入轻轨房山线，涿州房价一跃而起已经形成事实。据记者了解，涿州市区近郊的大北京城上城和一些别墅项目，目前价格为4500元左右的单价。而地处市区内的新项目和二手房因其周边配套相对成熟，价格普遍超过了6000元。 对此，中国问题学家胡星斗认为，地铁的兴建拉动当地房价在情理之中，北京东扩对市内高房价也会起到一定的抑制作用。 “而且，如果它的配套设施完善，工作区也在生活区的话，肯定会有更多的人愿意住到郊区，这样就会对市内的房价有一定的影响，当然房价也不可能会跌，只是不会上涨得那么快。” 他指出，特别是未来如果北京市政府能够迁到通州，那就会影响到一二十万人到通州新城就业，因为他们工作地址就到了通州，这对减轻市内的交通压力和房价压力甚至环境压力都是有帮助的，而在这一点上，复旦大学社会学教授顾晓鸣观点正好相左。他在接受中国商报记者采访时明确谈到：建设卫星城无益于抑制市内高房价。他认为，中心城区房价是由多种因素构成的，包括城区积淀起来的文化气息，卫星城如果赶不上这点，它是无论如何也起不到抑制作用的。 理由还有，卫星城有卫星城自己的市场，卫星城和市中心的居民是不一样的，两地有差价，部分人就牺牲交通时间，到郊区买便宜一点的房子，但是价值的差价永远存在。“卫星城等众多新城建起来后，中心只有一个，这样中心城的威望度则更加突出，那房价怎么会抑制呢？” 两会刚刚闭幕，中央“遏制房价过快上涨”的政策指向被进一步明确。但就在两会闭幕后第一天，北京接二连三地涌现出一批新地王，业内人士分析，北京市将一些热点地块的现场竞价时间延迟至“两会”后，主要为避免“两会”期间出现新的“地王”，同时也给处于观望态度的房地产开发商以充足的时间。“两会”后，北京土地市场果然以交易天价迎来了新“地王”。同时，调查显示，北京四环内期房均价也已经破3万。 面对市郊房价普涨，有专家指出要坚决避免跑马圈地炒地皮的现象出现。“在规划中，政府要把利益的相关方厘清，建设新城不能过于人为制造，而是要考虑到当地的经济文化发展背景。” 同时专家指出如果新城变成睡城的几率越大，那跑马圈地的可能性就越大。 链 接 廊坊市政府回应“京廊同城” 受益于政策，离天安门30公里的燕郊，由房价洼地一跃而起。日前全国人大代表、廊坊市市长王爱民在接受媒体采访时表示，河北与北京正在积极洽谈京廊轻轨的建设等问题，但是暂无开工建设的具体时间表。 据了解，根据河北省与北京市政府签订的框架合作协议，北京亦庄L2线将延伸至廊坊市区、北京八通线将延伸至廊坊燕郊。加之今年两会上，北京市发改委主任张工的“地铁说”使得燕郊等地的房价一路飙升。对此，有众多业内人士担心燕郊房价会因为两条规划中的轻轨而出现超级泡沫。 对此，廊坊市市长王爱民予以否认。他认为，燕郊的房子不存在泡沫，首先，燕郊房源有限，整体数量相对北京并不算多；其次，北京强大的市场需求量致使燕郊房价一路飙升，这很正常；另外，相对北京的房价，燕郊仍属便宜。 而谈到京廊地铁的修建开工问题时，王爱民透露，有关部门一直在积极接洽此事，两地的规划部门去年曾多次互访，但目前仍然很难有一个具体的开工时间表。 事实上，廊坊与北京的同城规划与建设早已开局。 2009年8月，京廊交通一体化重点工程——密涿支线高速公路桥梁施工全面启动；8月底，北京东方信联10亿元3G通讯项目落户固安。进入下半年，廊坊对接北京的速度加快。廊坊市委书记赵世洪曾经表示：全面深入对接北京，是廊坊必须长期坚持的发展战略。
其一是基础设施可以对接。京廊同城，交通先行。按照路网规划、等级匹配等同城同步的要求，廊坊市与北京建立了交通对接协商合作机制，加快公路、铁路、航空等交通资源对接，努力实现“无缝对接”和“零换乘”。 其二就是产业的对接。一周一带多园区，这个园区就是产业，包括永定生态带和高科技产业带，这些都是需要产业对接的，廊坊就是为北京的产业带服务，例如北京做主机廊坊可以做零部件，北京做上游廊坊做下游，北京做设计廊坊可以做生产。 另外，产业互补双赢，是京廊同城一体发展的基础。为更好吸引北京密集的智力、科技资源，廊坊建设了一批廊坊科技谷这样的科技成果转化平台。清华科技园、中电45所、中科院清洁能源研发中心、华为技术服务中心、中兴科技研发中心等研发机构已相继落户。清芯光电、华通科技等一批具有自主知识产权的高科技企业，在园区内孵化、成长，正在成为“廊坊创造”的生力军。 其三就是城镇带的对接。北京是龙头，是中心城市，廊坊可以给北京做卫星城市，可以分享、承担北京的一些功能。 事实证明，廊坊市按照“主动融入、全面对接、同城一体、互补双赢”的思路，拓宽路径、再造优势，京廊一体化发展进程正在不断加快。
城市规划避免“睡城”“劳城” “卧城”或“睡城”，意思是以居住功能为主，居民上班主要还是在主城区。而“劳城”则是以工作功能为主。 中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，通州新城的目的应该是分流北京主城区的功能。这也是北京市根据发展的需求，面临环境、资源的局促等问题，为了改变现状而提出建设新城的想法。 “新城比新区应该提升了一个层次。”牛凤瑞说。通州新城在规划的时候就应该按照新城来规划，而不是新区。因此需要有高新产业区、金融区、服务区等。教育、医疗、文化等问题也要逐一周全考虑。如果小孩上学的问题解决不了，或者教育质量比较低，仅有一个住房的开发、住宅的功能，是远远不够的。 可以看到的是，一些新城或新区的建设各种产业经济发展得很好，但在宜居方面还有欠缺，偏重商业功能区、商业带，缺少生活味，成为工作之地、劳动之城，比如北京的亦庄和上海的浦东。 针对这一现象，中国问题学家胡星斗谈到：“在北京，你每天都会看到这种景象，早上的时候人们都拥往城里来，进城的地铁挤满了人，出城的地铁却很少有人；到晚上的时候恰恰相反，出城的地铁人满为患。” 他指出，这就说明目前北京的这些郊区建设功能还是不齐全的，它的生产生活不能连成一体。“未来可能就是要打造多中心的城市，也就是说通州新城还有其他的一些县城都应该成为一个独立的工作、生活的单元。” 那么如何实现工作生活相结合的发展模式呢？ 胡星斗的观点是，还是要尽量多地提供就业岗位，比如有的地方可以建大学城，把一些大学搬过去，然后鼓励大学城的人就在当地购买住房。“也就是说新城还是要有产业做支撑，如果没有产业的支撑恐怕也不行，这个产业又不能发展污染性高的产业，而需要发展一些高科技产业来做支撑。” 在他看来，包括燕郊在内，北京的一些新城都应当有自己的特色，比如有工业区，有金融区，有教育区，而不是仅仅是上班族睡觉的地方。 新城独立性不够亦是复旦大学社会学教授顾晓鸣的忧虑所在。他说：“上海就不乏新城被闲置的例子，如果是因为市内没有油水了而想到周边跑马圈地，即使由摊大饼过渡到葡萄串模式，这棵葡萄树也不会结出葡萄。” 毫无疑问，“睡城”或“劳城”等可能是新城建设中的一个阶段。但中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞强调，如果要建设新城，对政府部门来说，在规划建设的时候要立足于“城”，有长远、全局的考虑。 顾晓鸣在访谈中尤其强调的一点是，城市发展不要过分讲究模式，一讲模式，城市发展就会被束缚住。科学的发展新城是在自然需求的前提下，政府顺水推舟，而不是醉翁之意不在酒，推动地价上涨。 “另外，城乡一体化将是未来发展的重要趋势，城市里面有乡村，乡村里面也有城市。最美的是泥土、花、马、牛粪和蟋蟀的鸣叫，科学的生态环境。这是21世纪城市整体概念的变化过程中的城乡一体化，而不是城市向乡村的破坏和蔓延。” 中国规划网北京10月25日电 |
