据《东方早报》，张辉，男，现年39岁，江苏徐州人。南京房地产开发建设促进会秘书长，多家房地产媒体栏目资深评论员。毕业于南京大学城市与资源学系，有着7年的城市规划专业背景，6年的房地产企业实践经验和7年的行业领导历练。

　　2001年6月硕士研究生毕业后，我拿到美国德克萨斯A&M大学的全额奖学金，准备去攻读景观建筑与城市规划博士学位。但由于签证问题，加上“9·11”事件，我打消了赴美留学念头。

　　全球最大的建设市场在中国，我学的是城市规划专业，本科毕业后在一家国资背景的房产公司工作两年，所学专业与国家的建设热潮高度吻合，在国内还是很有发展前景的。我也因此见证了十年来中国经济腾飞、城市化与房产市场发展的历史进程。

　　第一波房产热潮

　　2002年，全国很多城市都出台了刺激政策，掀起了住房制度改革以来第一波房产热潮。

　　2002年春节过后第一天上班，我正式到南京万科报到。

　　进入万科后，我在项目发展部工作，主要负责新项目的拓展和相关的市场研究、可行性研究等工作，说白了，就是负责买地，做好与之相关的可行性研究、谈判、签约、办理土地手续等事务。

　　金色家园是万科进入南京的第一个项目，位于莫愁湖畔的二道埂子，是2001年通过投标方式以最高价拿下的，当时的地价超出了本地所有开发商的预期，也击败了当时南京地产的龙头老大栖霞建设，引起了非常大的轰动。

　　二道埂子原本只是一条狭窄破落的小路，两边都是棚户区，治安、环境都很差，是南京人最不愿意提及、最不愿意去的地区之一。正因为条件恶劣，很多人才对万科高价拿地感到惊异。万科看中，一是该地块紧邻莫愁湖，而且地块狭长，沿莫愁湖延伸长达1.8公里，属于难得的全湖景地块；二是，该地块距离新街口市中心不到3公里，属于典型的优质地段；三是，建邺区计划对二道埂子进行全面拆迁改造，地区风貌和地段价值未来将发生翻天覆地的变化。后来市场的发展验证了万科的判断。

　　2002年5月1日，万科金色家园的样板房开放，5月4日开盘，均价定在5200元/平方米，而当时周边房价只有3000多元/平方米。要知道，当时位于新街口市中心的金鹰国际花园的房价也只有5000元/平方米出头，位于湖南路的天福园的房价也就在5000元/平方米上下，金色家园开出了市中心的房价。虽然当时内部员工和关系户认购了一批，但是由于一期总量较大，能否获得市场认同，公司没有底。

　　但就在开盘前几天，南京市政府出台减免契税、个人所得税等多项优惠政策，把整个楼市带动起来。当时，包括上海、北京在内的全国不少城市都出台了类似刺激政策，掀起了住房制度改革以来第一波房产热潮。

　　就在金色家园开盘前3天的一个中午，近百名客户在售楼处排起了队，整整3天3夜，中间还有1天下起了小雨，万科的工作人员帮忙搭起了帐篷，还发放了食品和饮用水，并帮助维持秩序。这是南京住房制度改革以来出现的第一次排队买房。万科开盘当天，一共卖掉了八成左右。

　　第一次迎来“困难”

　　前些年扩大内需、刺激住房消费的政策仍在发挥作用，导致供求关系失衡，出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长，商品房价格大幅上涨。

　　凭借金色家园的热销，万科在南京市场站稳了脚跟。这时，加快拿地、拓展新项目的步伐也同时加快。2002年3月份，南京市出台《南京市国有土地使用权挂牌交易实施办法》，商品房开发用地全部实行招拍挂出让，走在了全国前列。此时，随着房价快速上涨，土地市场火热，多轮竞拍、高价拿地的案例层出不穷，地价频创新高。万科由于过于注重对市场风险的把控，始终拿不到合适的地块，即使在二级市场也难有斩获。

　　2003年的房价和地价延续了2002年的升势，并且上涨的势头更为迅猛，略显保守的万科虽然一步步放大自己对后市预测的胆量，但依然跑不过不断攀升的地价。到同年6月，因房产市场的过热，央行对房产市场进行调控，但房价和地价并未得到有效控制。当年7月，万科在新兴板块奥体高价抢下一块200亩的地块。

　　2004年，为了抑制房价上涨，国家暂停农用地转性审批半年。年底冻结期结束，国家出台土地供应计划管理制度，重点控制每年新增建设用地指标和新增建设用地占用耕地指标。但这次调控主要是抑制供给，对需求尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的政策仍在发挥作用，导致供求关系失衡，出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长，商品房价格大幅上涨。

　　这一年，我从项目发展部调到了营销部，全程参与了万科在奥体项目光明城市的前期定位、策划推广和后期的销售等工作。当年9月，光明城市正式推向市场。因定价偏高、区域不成熟、宏观调控等多种因素的影响，销售情况不理想。就在开盘几个月之后，为了扭转销售形势，公司在销售上进行了大刀阔斧的改革，由之前的自行销售改为引进代理公司销售，而公司原先的营销员大部分被辞退，市场的残酷性终于体现出来。而我也在这段时间应邀去万科集团总部企划部交流学习近3个月。

　　2005年春节之后，我从总部回到了南京，并在当年年中，离开了工作3年多之久的万科，通过社会公开应聘到了南京房地产开发建设促进会工作，任职为秘书长，负责会里的日常工作。促进会属于行业协会，作为政府和企业之间的桥梁纽带，开展行业指导、行业自律、行业服务等事项，促进南京房产业健康发展。