不出所料，房地产相关话题再度成为全国两会的热点。一项两会民意调查显示，“抑制房价”、“让百姓居者有其屋”成为“两会”期间百姓最为关注的话题之一。全国人大代表和全国政协委员也纷纷建言献策，对这一重大民生问题给予高度关注。政府工作报告也就“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”作出了明确的说明。那么，在全国两会地产风云背后究竟隐藏什么?两会后的楼市走势如何?

    民众高度关注房价及房产调控说明两个问题

    据人民网舆情监测室统计，截至3月6日，网上与“房价”及“房产调控”相关的新闻刊发、转载量超过9万篇，论坛、博客数量超过18万条。民众高度关注房价及房地产调控说明两个问题：

    一是充分表明民众对当前畸高房价的不满。房改以来，中国房地产得以快速发展，房价也不断被推高。目前，一线城市的房价收入比已经超过18:1，房价已处畸高状态，已经远远超出民众承受范围;

    二是民众对中央的房地产调控既心存疑虑更充满期待。2010年，中央发起了史上最严的房地产调控，出台了诸多旨在打击投机、抑制投资、引导需求的政策，从市场表现来看，各地房价尚未出现应有跌幅，“促进房价合理回归”的目标还显得很遥远。在这样的态势下，民众热切期盼中央房地产调控能真正显效，房价能够尽快回归合理，早日实现安居梦。

    代表委员发出不同呼声折射三大问题

    全国人大代表及政协委员纷纷建言献策，从不同角度发出了针对房地产的呼声：

    一是呼吁中央松绑房地产调控。全国政协委员、河南工商联副主席王超斌提交《建议实行阶梯性调控》的提案，建议90平方米以下的房子可以买一到两套，但买第一套给予优惠，买第二套不予照顾，买第三套征税。对于买高端住房，应该取消限制。此提案的实质就是呼吁松绑限购。

    其实，自房地产调控开始之日起，要求松绑的呼声就此起彼伏，因为利益群体过惯了好日子，而房地产调控让他们放弃暴利，让他们从获取的利益中吐些出来，他们实在不愿意。而在两会期间，要求松绑的呼声会更高，呼吁松绑的角度会更多，这些呼声主要是来自房地产从业人士、房地产协会人员以及部分专家。他们的根本目的就是要让政府放松甚至取消调控，以便于轻松地获取暴利。

    二是呼吁给予首次购房者房贷优惠。万达集团的董事长王健林今年全国两会提案为《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》;全国的政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞则建议，现行房地产调控政策不能松绑但需要微调，应该恢复首套房贷7折利率。

    表面看来，此类呼声是为了维护首次购房者的利益，而在事实上此呼声恰恰是在很大程度上害了首次购房者。理由如下：首先，一旦降低首套购房者首付比例并给予优惠利率，势必诱使很多普通民众投身购房大军，这必将导致成交大量增加。大量的成交必将在很大程度上缓解开发商的资金压力，房价下跌步伐将减缓、甚至可能出现止跌或上涨的状况;其次，以降低首付、给予优惠利率的方式刺激首次购房者的购房需求，必将大幅增加银行的风险;第三，给首次购房者降首付及利率的实质是松绑调控政策;第四，若畸高房价不降，即便给老百姓降低首付及利率，也不能令老百姓买得起房;第五，一旦给首次购房者降首付及利率，将令市场成交大幅增加，必将导致市场误读为松绑调控，将在很大程度上不利于地方政府对中央调控的执行。

    三是呼吁进行制度性建设，确保房地产长期健康稳定发展。一些专家、学者的提案更多是从制度的层面入手，包括房产税、土地出让制度、小产权房等方面，这些涉及深层次的制度问题是每年两会的热点，虽然屡有提及，但是真正有所改变却异常艰难。

    对此，笔者以为，制度性建设绝非一蹴而就，当权衡轻重缓急。以目前房地产调控形势及市场表现来看，应尽快开征房产税，利于地方政府在拥有稳定税源的情况下抛却土地财政思维，并在很大程度上打击投机抑制投资;应逐步变革土地供应策略，保障房建设用地采取划拨、中低价商品房建设用地采取批租、高端商品房建设用地拍卖;至于小产权房，笔者以为宜规范而不是强硬的清理。

    政府工作报告传递四大信号

    政府工作报告明确要继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

    政府工作报告传出四大信号：

    一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。因为中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归，说白了就是要让房价出现较大的跌幅。欲达促进房价合理回归之功，必须要尽最大努力打击投机、抑制投资、引导需求。而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。

    二是保障房建设与管理将制度化规范化。政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。我们可以看出，中央或将进一步强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系，或将尽快研究出台《保障房建设与管理暂行规定》。

    三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。那么，如何才能有效增加普通商品房供给呢?笔者以为需充分调动开发商建设普通商品房的积极性。而欲达此功，需在减少开发商拿地成本方面多做努力。笔者以为，在目前房地产调控处极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。

    四是房产税将尽快在全国开征。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。而在年初，住建部部长姜伟新表示要继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。可以想见，今年下半年房产税将在40个信息联网的城市开征。

    未来楼市将现四大趋势

    从市场表现来看，2010年的调控预期已经实现，各地房价已经停止上涨，各地投机现象明显减少，一线城市已经基本不存在投机。而从目前的促进房价合理回归的调控目标来看，离实现调控预期还有相当长的一段路要走。从目前市场数据看，一线城市房价已经普遍下跌，部分区域已经出现较大的跌幅，二、三线城市房价也开始下滑，可以说，中国房价已经无可争议地步入了下行通道。

    而从开发商面临的境况来看开发商大幅降价是必然选择：一是中央坚定的调控政策，尤其是促进房价合理回归的明确信号;二是地方政府已经绝无救市可能，令开发商的幻想彻底破灭;三是开发商的资金日渐紧张却又缺少融资渠道;四是市场已经缺少投资支撑，而消费需求有持续观望。

    故此，未来楼市发展的趋势将表现为：

    一是房价持续下跌，在持续调控影响下，房价将至少在两到三年内保持下跌态势;二是成交略有回升，房价下跌过程中必将刺激不同人群的购买需求，这样也将令成交量出现回升;三是房地产业洗牌加剧，未来几年，房企项目转让、转型将是主旋律;四是房地产市场格局面临重新定位，中国房地产市场将告别商品房时代，将会出现以保障房为主、中低商品房为次、高端商品房为辅的格局。