近期，房地产价格上涨又刺痛了每个人的神经，政府、专家、媒体都聚集在“房价上涨”这四个字。本人以一个实践者的角度，从房地产价格构成与影响房地产价格的因素进行分析，分析目前一线城市的房价到底高还是不高，还会不会涨，能不能及如何才能降低房地产价格进行探讨，还原房地产价格的真相，力求真实、客观。
    一、房地产价格的组成
    房地产价格简单的构成来源：土地成本、建安成本、配套工程成本、销售成本、融资成本、各种税费等几部分外加利润（或正或负）组成。其中只有税费是固定的（也随政策变化而变化），其它几项随项目本身、建筑标准、资金来源、销售推广与项目运作效率等方式不同而变数很大，下面以北京5环内普通住宅为例进行一个简单测算。
    1、土地成本，这一项是这些因素中最大，最不确定的一项，在北京，5年前，楼面价如果到了2000元已经是天价了。而现在，由于土地出让制度的变化，楼面价10000多比比皆是。
    2、建安成本，在北京普通的住宅应该在2500元左右。
    3、配套工程成本，配套工程成本包括学校配套建筑、市政配套工程及绿化工程等几项。市政配套工程1000元左右，绿化工程500元左右，学校等公建配套一般在500元左右。
    4、销售成本，一般项目在300元左右。
    5、融资成本，以拿地10000元，平均两年后销售回款计算，约1200元。
    6、税费，基本的有契税、土地使用费、印花税、营业税、所得税及土地增值税（累进税制），经验估计占利润总额的45%，如果一平米按3000元利润计的话，约1250元。
    10000+2500+1000+500+500+300+1200+3000+1250=20250元/平方米。那么，10000的楼面价的项目，在北京5环内，正常的普通住宅情况，应该是20000元/平方米左右的销售价格。目前正在销售的项目应该是2年前拿的地，当时的楼面价应该不到6000元/平方米，如果也按20000元/平方米销售的话，当然价格是比较高。如果土地价格更高，建筑的复杂程度，同时配套工程中含有政策性住宅的话，价格当然会更高一些，同时，房地产有一个地段的唯一性，价格自然也会有很大的差别，另外，不同公司的品牌价值也不一样，价格也会不一样。也就是说，今后两年内，5环边，如果09年以10000的楼面价拿的项目，20000元的价格的房子是相对合适的（如亦庄12月初远洋以18000拿的地，则至少要到30000才能赢利了）。
    二、房地产价格高还是不高
    从上面房地产价格的来源构成分析，我想，很清楚，高还是不高，一目了然，但不能这么简单来说高还是不高，不能只见树木不见森林。
    从全世界大城市来说，中国大城市的房子与许多国家的比要差很多，在莫斯科房价是1-2万美金/平方米，在印度孟买房价是1万美金/平方米，与国际上可比的一线大城市来比的话，北京等一线城市的房价也不算高。从全国来看，在很多二三线城市，5000元左右，大部分小城市在2000元以下，应该说不高。
    但北京、上海、深圳、广州、杭州等经济发达一线城市，显然是高，这种高，是相对于本地居民的平均收入水平，相对于正常的房租比（1：150左右）来说。
    但从房地产作为一种具有投资性质的特殊商品来看，这些一线城市的房价也不高，继续上涨理由依然很多。一是，这些城市的购房群体并不只是本地居民，可以随便调查一个在北京售价在20000元以上的项目，外地购房者都要占到60%以上（全国有钱人购房说）。二是，房地产就是地段、地段、地段，稀缺性与唯一性，就象艺术品一样，天然具有投资与珍藏价值（建筑是凝固的艺术），更何况还具有每个人都必须拥有的使用价值。三是，“价高者得”的土地垄断制度，土地成本当然受制于政府的土地政策与土地推出数量及速度。四是，中国人几千年来的买房置地的传统文化。五是，资本不断向少数人与大城市集聚的趋势还在加剧。六是，中国经济还处在加速度过程之中。七是，城市化加快的国策。八是，中国人口基数巨大与土地少的矛盾还在不断加大。九是，现有土地政策、房地产政策可能短期不会有大的变化。十是，中国当前投资渠道太少。综上十大理由，在中国，一线城市房地产价格依然将持续上涨。也就是说，一线城市目前的价格并不能说是高。
    因为房地产价格的过快上涨，房地产商已是过街老鼠，奸商、暴利的代名词。于是，我们看到，只要有哪位房地产商说房地产价格还涨的论调一出，老百姓骂，政府也恨，还有很多的专家也非常激动的站出来反对。其实，只要翻开房地产最近十年的历史，虽然有波动，但总体来说是是一种不断上涨的现实。房价上涨且将继续上涨，不过皇帝的新衣罢了。
    三、房地产有没有暴利
    房地产价格不断上涨，那么，房地产商的利润如何？有没有暴利？大家去看一下经过审计过的上市地产公司就知道了，我发现目前最好的开发企业的毛利率也不超过40%，大部分在30%左右，部分不到20%。大家可以去看一下医药行业，70%的大有企业在，而一些酒类上市公司的毛利率是多少？80-90%！都是公开的数据，可以随便上网就能查到（从股价来说，2009年12月15日收盘价，销售房地产的世联地产超过40元，其实房地产股最高的是30.9元0+300+1200+3000+1250=1+3000+1250=18250）。与这些行业比较，房地产小巫见大巫了。那么，为什么房地产给人暴利的感觉呢？我想，一是房地产总价高，一套房子动不动上百万。二是住房是每一个人的生活必须品，而一些高档酒之类的不是每个人都需要的，也不是每个人都一定要去消费与消费得起的。
房地产业是一个土地完全垄断而其它环节又充分竞争的一个行业。市场经济应该是两只看不见的手在起作用，一只是供求（利润最大化），一只是道德（社会责任）。房地产在改革与发展的过程中，为中国的经济发展做出了重大贡献，让城市日新月异，让很多人住上了想都不敢想的舒适房子。自然，房地产商承担了社会责任。房子一旦涨价或者上涨过快，政府就开始说房地产商捂盘惜售，政府说得对不对？应该不应该说？房地产商可不可捂盘惜售？政府说得对，但不应该说。房地产商可捂盘惜售，但也有一个能不能捂盘惜售的问题。政府作为一个房地产开发各环节游戏规则的制定者，把房地产定义为一个交易自由的商品，拥有商品的人捂还是不捂，惜还是不惜，那是交易双方的权利。因此，从市场经济角度来说，房地产商捂盘惜售是符合政策法规的。但房地产商能不能捂盘惜售又是另一个问题。我在这里也要问一问，2008年的时候，很多房地产商资金链都快断了的时候，房地产商能捂盘惜售吗？ 主要还是市场供求在变化，市场在起作用，当然，投资甚至投机的成份也很大。
    四、房地产价格可不可能降
    我觉得最重要是房地产价格可不可能降？上面说了，一线城市的房价在政策没有大的变化的情况下，将持续上涨。那可不可能降？或者说有没有办法降？我的答案是：可能，也有办法。关键是政府想不想？有没有决心？政策将决定房地产价格的起落。
    从房地产价格组成来分析。建安与配套工程成本会随项目性质与设计标准不同而发生变化，但如果以普通住宅来说，基本可变性不大。销售成本、融资成本及税费也不会有大的变化。从价格组成来分析的话，土地成本是目前唯一变化弹性空间最大的。这里拿12月4日北京亦庄新拍地块来简单分析一下，起拍价8.512亿，最终远洋地产以48.3亿的价格拿下该地块，其楼面地价也达到了18000元/平方米，加上其它成本，售价至少应该在30000元/平方米。按起拍价计算楼面地价为3172元/平方米，那么，因为土地的这种“价高者得”的交易制度一下子将房地产价格提高近15000元/平方米，正好是售价的50%。显然，改变目前土地交易制度是降低房价的重要手段。
    从上述说到的一线房地产价格将持续上涨的十个因素来分析。城市的地位（地段说）、文化、经济发展趋势、资本向一线城市集聚、人口基数、城市化进程等这些因素短期将很难改变。那么，可变的是：土地与房地产管理政策、投资渠道等几个因素。首先是，土地垄断的“价高者得”的交易制度必须改变，降低土地成本，那要看政府愿不愿意。其二是，国有土地与集体土地这种二元土地属性同时存在的土地产权制度的改变，有利于加快建设用地整理，增加土地投放量和投放速度，什么时候能够改变，各方利益平衡短期内可能还很难实现。其三是，从交易环节进行限制调控，降低房地产的投资属性，还住宅本来属性。比如，一个人在中国只能买一套住宅；限制非本地居民购置住宅；对大面积住宅（200平方米以上）或者别墅等占用土地资源大的地产加大交易税；包括住宅持有一定时间（5年后）才能二次交易等等措施。将严重抑制目前这种住宅成为投资投机的炒房现象。其四是，提高收入水平，相对房地产价格也就降低一部分。我们一线城市的房价与国际上相当地位的城市比还比较低，关键是我们工资收入水平太低，购买力不行，也说是我们的竞争优势---人力成本低，是我们长期来招商引资的不二法宝，我觉得，应该清醒了，那就是，提高劳动者工资水平。不要说房价高，而要说我们工资水平太低。胡主席提出了，“以人为本”。提高收入水平，才是真正的以人为本。劝大家，不要看房子价格，看收入水平吧。也就是说，改革收入分配价格体系。
    上述房地产交易方面的限制，势必将对经济发展产生负面影响，如何出台，政府可能也将权衡利弊，尤其是经济危机的阴影还没有散去的当下。