陈智，铜锣湾集团董事长。提及陈智，在商业地产界无人不晓，他是铜锣湾集团董事长，是将“shopping mall”商业理念及业态引入中国的第一人，他还是中国商业联合会副会长、大中华购物中心联盟主席，在业界有着很高的号召力，当下很多商业项目的操刀者都出自他的“家门”，因为他的得意门生遍及全国。最近两三年，他又为自己的人生注入了一档新的内涵———“诗香中华”，担任香港诗词学会会长及大中华购物中心联盟诗社社长，在工作之余，他还带领着2000多人进行古诗词创作。这次对话，陈智带来多年来对商业地产开发的反思———商业项目面积很重要，不要走入商业地产项目面积越小越好做的误区；招商难不能依赖“品牌”，而是要从业态空间创新上想办法。
    1、面积越大越有利于定位的差异化
    南方都市报：今天我们所在的K K M AL开业三年多以来，它与万象城之间的关系有没有变化？
    陈智：应该说这两家并不像外界所想象的是敌对关系。在这个商圈，容纳两个这样的商业项目，我认为是完全没有问题的。只是K K M A LL因为体量不够大，所以在定位上很难与万象城明显拉开。万象城已有高品位的国际范，K K M A LL要做出完全的差异化并不容易。最重要的是针对自己的特点做出特色。做一个商业项目，要讲综合性，正如K K M A LL，它的楼上有京基100的100多层的写字楼，里面有各种机构和从业者，紧邻大剧院和荔枝公园，这是它的特点，也是优势，可以充分利用的。
    南都：你觉得在这几年中，KK M ALL做了哪些调整是积极的？
    陈智：零售品牌比原来的好，在餐饮娱乐方面也有所加强，在自营餐饮方面运营得很好，什么时候去都人满为患，能喝早茶，也能喝下午茶。这也与楼上写字楼公司不断进驻有关，在这里聚集了很多国际公司，尤其是金融行业，他们的消费力很高。随着楼上出租率越来越高，这个场还会更好。
    南都：那你觉得像这一类楼上有写字楼，又处于中心地段的商业，它的特色还能怎么发挥？
    陈智：在面积限定的情况下，只能走创新的路线。不过，商业项目的面积真的很重要，在面积大的情况下，它的品牌数量、休闲娱乐数量和丰富度就会增大，这毫无疑问。空间对商业项目开发来说极为重要。其次是经营力，运营团队对品牌的掌控、对市场定位的准确性。但不管怎么折腾，面积没有达到的情况下，就算找神仙来帮忙，还是会有局限性。别走入“面积越小就会越好填满”的误区。
    南都：你的意思是，商业项目的面积是越大越好吗？
    陈智：总的来讲，规模大的情况下，它的优势会发挥得更多一些。京基百纳公司第一任总经理就是我派过来的，筹办过程我了解一些。最初设计京基100购物中心是6 .8万平方米，后来专家包括我在内向陈华董事长提建议后，面积逐步设法往上加，加到8万多、9万多平方米，现在再整合了大厦和瑞吉酒店的一些面积，以及最后和地铁连接加起来面积已超过10万平方米。如果真的是6.8万平方米的话，是很难做好的，有可能出现餐馆面积不够、娱乐空间不够、影院面积不够……总之，什么都会很紧促。但目前来看，如果它的体量再大一些，就更好做了。
    2、商业丰富度对城市生活很关键
    南都：从罗湖国际商业中心这个大范围来看，以后这个区域还有水贝、黄贝岭等城市更新项目，供应多个大体量商业项目，会不会一下子又供应过剩了？
    陈智：我觉得罗湖区商业还没有达到大家对该片区的商业需求的期望值。水贝、黄贝岭，包括笋岗仓库一带没有成气候的商业项目，作为城市的发展来看，也是一件很无奈的事情。罗湖现在借万象城、K K M A LL已打下基础来打造国际商业中心，是顺势而为。商业项目的开发还是一定要回到人的需求层面上去考量。城市生活中，人们非常繁忙，它所需要的商业，就是能够在一个地方，把所有消费的事情都搞定的商业综合体。
    南都：你是说与都市生活方式相适应？
    陈智：对，很多人周末两天，实际只能休息一天或半天，又要陪家人，又要添置家用，又要见朋友，还要购物……大体量商业就可以实现人们的多种消费目的，而小体量的商业只能回到基本面，而没有更多空间供你去定位、策划，丰富度不够，这样就很被动了。但丰富度对于当下城市生活来讲，是很关键也是很必要的。
    南都：那又回到招商难的老问题，你怎么看？
    陈智：这就需要用多种业态空间来刺激、挖掘。例如多注入一些新鲜的文化元素。
    3、好商业要紧密结合当地居民生活
    南都：我注意到你提及的是业态空间，而不是“品牌”？
    陈智：是的。品牌往往是有限的，但我们可以多关注业态空间的差异化和创新。例如，我们学习国外的经验，很多时候都是在学习业态创新。十六七年前，我国的业态是单一、传统的，最主流的是百货大楼，接着再到超级市场的引进(全国第一个超市是深圳的蛇口百佳超市)，之后才有了连锁概念的出现、百货时尚化的出现、M A LL的出现……
    南都：现在国外有哪些新的业态可以学习？
    陈智：在我看来，国外商业最领先的还是体现在业态上。比如说，我们美式购物中心、平价仓储店、会员店，就是从国外学来的，国外有很多购物俱乐部、折扣店，还有大卖场，代表公司有沃尔玛等，还有专业店，代表公司有百思买等。
    南都：最近很流行与文化艺术相结合来做商业。
    陈智：其实有很多好的国外项目是难以复制的，他们与当地居民生活结合比较紧密，本土化明显。所以我们不要纠结商业的业态要如何学，万变不离其宗，都是要建立在满足民众需求基础上来展开。另外，这些年我们独创的东西少之又少。
    4、国粹文化有机会融入商业项目
    南都：你平时也很爱诗词，对于中国文化，研究颇多，有没想过把传统文化融入商业空间里面来？
    陈智：我认为这种可能性是有的，但一定要有比较好的载体。最终在文化和商业的结合上能不能做出点事情来？我一直都在思考。铜锣湾广场也愿意当吃螃蟹者。
    南都：对于目前越来越成为主力的80后、90后的消费者，古诗词等传统文化是否受到他们的青睐？
    陈智：他们是非常活跃优秀的一代。在我们诗社，有许多80后优秀诗人。对于这一代人，如果我们有好的传播手段、教育方式，对其价值观做正确引导，加以好的包装、融合形式，我相信他们也是很乐意接受的。我希望在商业项目中营造这种环境，我认为将商业地产延伸到文化地产，这种可能性是很大的。
    问题接龙
    上一期嘉宾高力国际商铺服务董事林丹问陈智：
    Q：与一线城市相比，现在二、三线城市做商业项目，招商情况如何，难度大吗，可往哪些方向努力？
    A：二、三线城市商业项目招商是否困难，还是看项目定位、硬件设计是否合理，一个中小型商业项目千万不能输在规划硬伤上。招商内容及品牌上要接地气，不能盲目追求高大上。
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    采写：南都记者 张锐宣
    摄影：南都记者 胡可