■74年前极尽奢华：有空调地暖，12个厕所颜色各异，仅厨房就有300平方米，化妆室镜子会自动喷香……邬达克曾夸口：再过100年也不会过时

　　■74年后面目全非：租客、商铺破坏性使用，十年租金不抵修缮费。专家透露：对老建筑不闻不问，任其沦为危楼后搞商业开发已成“游戏规则”

　　晚报记者张骏斓滕芙勤报道

　　7月4日，虽然天气炎热，但是杨启天老人还是来到长宁 (论坛)区工人文化宫，赶在《邬达克和他在上海的建筑》图片展落幕前再看一次。

　　“我6月29日已经来过一次了，有些建筑现在只能在图片上才能看到当时的味道了。”杨启天有些唏嘘地向同在现场的记者说道。早年生活在南京路上的他，向记者聊起当时的国际饭店、大光明电影馆，还有铜仁路333号“绿房子”兴奋不已。“这些都是上海城市的传承，但是现在已经有些淡了。”

　　■“绿房子”的前世今生

　　曾是建筑大师邬达克收官之作，被喻为“城市中的邮轮”

　　“远东第一豪宅”已满目疮痍

　　沿着铜仁路向北京西路前行，快走到路口时，你会突然发现一幢外墙全为绿色面砖的4层圆弧形小洋楼，由于它特有的绿色，上海人更喜欢用“绿房子”来称呼它，并对它的第一任主人—中国颜料大王吴文同那凄美的爱情故事津津乐道，而吴文同的外孙媳妇、上海作家程乃珊以绿房子为蓝本创作的《蓝屋》更是让其享誉全国。程乃珊这样评价“绿房子”：外观如一艘邮轮，隔着马路远远望去，犹如一抹烟花翠绿的都市中的苏堤柳荫，在一簇面目模糊的城市建筑中，衬出几分自恋的孤寂。然而，现在的“绿房子”却让人心中涌起难以言状的惆怅，反差太大。

　　【残酷现状】

　　租客搬离，面目全非

　　十年租金不抵修缮费

　　前一天下午，当记者来到铜仁路333号时，这幢远东第一豪宅显得斑驳不堪，一楼大门敞开着，里面的商家早已人去楼空，除了外塔楼窗口贴有店家商标外，闻不到一丝人气。连接三楼和四楼露台的铁制小梯，更是出现残损。她如同一艘受到重创的邮轮，静静地等待着休整。对于绿房子的变迁，家住联华公寓的施女士坦言，自己也是听父辈介绍起旧中国颜料大王与姨太太在文革中自杀的凄美爱情故事，才对这幢建筑有了深刻的感情，但是现在的感觉，只有“可惜”两字。联华公寓与“绿房子”仅一路之隔，施女士目睹了“绿房子”这几年的沧桑经历。“早几年这里已经变成餐厅和酒吧，好好的优秀历史建筑就这样被埋没。”施女士说。隔壁一公司的保安对记者说道。“以前这里晚上很吵的，现在里面的商家已经走了，房子估计要重新装修了。”

　　在同济大学建筑系遗产保护研究者刘刚看来，“绿房子”的发展先后经历过三个阶段，上世纪三十年代初建至解放初，为染料大王吴同文的居所；其后为上海市规划院使用；上世纪90年代，房子的一层被某台湾建筑师租下作餐厅。记者了解到，当时承租人是按照每年128万元的租金出租10年，租客承诺花500万元—600万元对房屋进行修缮保养。

　　随着租客撤离，建筑专家们发现，原来的“绿房子”已经被改得面目全非。同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强用满目疮痍来形容。他透露，室内装饰损坏严重，这个房子已经被破坏性使用。前述专家们透露，目前有关部门已经准备投入2000多万资金，对于这幢“远东第一豪宅”进行整体修缮。

　　“不同于其他以社会、历史价值为主要特征的城市遗产，邬达克的绿房子的文化意义更多在于其建筑价值，这种拥有简洁的流线形外观，充满现代主义风格的建筑在初建时具有很大的象征意义，类似风格在近代中国并不多见。”刘刚对于修缮“绿房子”深感欣慰。

　　【辉煌历史】

　　第一豪宅厨房300平方米

　　曾有12个颜色各异的厕所

　　在上海市政府1994年2月5日公布的《优秀历史建筑》目录里，对“绿房子”是这样阐述的：“铜仁路333号。现代式花园住宅，是上海首家装电梯的私宅。邬达克设计，钢筋混凝土结构，1938年竣工。南立面各层设有较大的露台、阳台，转折处用曲线形造型，室内装饰也采用曲线造型，具有装饰艺术派风格，功能空间分割合理，设有玻璃顶棚日光室。”

　　邬达克，匈牙利籍建筑师，1918年来到上海，此后的30年间，他在上海设计的建筑作品超过65幢，其中属于上海市优秀近代建筑的有27幢。上海市民极为熟悉的国际饭店、大光明电影馆、沐恩堂等建筑均出自邬达克之手。而“绿房子”更是其收山之作，当他设计完“绿房子”时，曾夸口道：“我可以保证，即使再过50年，这幢房子的现代感仍是超前的，哪怕再过100年，我相信她仍不会过时。”“绿房子”的造型仿佛是一条行驶在城市里的邮轮，房屋结构运用了很多造船的手法，舷梯，圆窗，阳台完全就是轮船的一个甲板，护栏与轮船的一模一样的设计，即使在今天的上海滩也是独一无二的。

　　1939年上海的英文报纸《中国日报》曾专门报道：“此建筑为全远东区第一豪华住宅之一，它的设计风格，是超现代的。”共四层楼的房子还配有电梯，它是上海私人房子第一家装电梯的，有冷空调、地板供热和锅炉房。电梯是荷叶型的，电梯门是弧形的，不是金属的，而是木制的，很豪华。有300平方米的厨房，整幢楼里共有12个颜色各异的厕所。楼南面原有一千多平方米的草坪，底层有宴会厅、舞厅、弹子房、酒吧间，二楼起居客厅、餐厅向内收进，朝南处留有宽敞的露台70多平方米。庭前有一排落地长窗，室外露台与下面的庭院景观融为一体，在露台西侧有旋转扶手梯通往庭院。三层是大太太的卧室，建筑再向内收进，朝南又是个露台。女主人卧室那排阔而长的窗户搭配了弧面无缝玻璃。三楼设有化妆间，几面墙都是镜子，香水就装在上端，轻轻一按香雾就会散下……连接三楼和四楼露台的，是一道铁制的小梯，很像水手用的舷梯。四楼原是姨太太的房间，里面东面的玻璃窗和三楼一样是从日本订来的造价200万元的弧形玻璃窗。天顶也是以特殊玻璃做的，在那个时候就是阳光房的雏形了。

　　当时，司徒雷登为一睹真容特地从北京前来造访。这幢当年某国外交官，用一艘万吨邮轮外加50万美元现金都换不来的远东第一豪宅，见证了上海的传统和时尚。若干年后，一本名为《蓝屋》的小说风行全国，“绿房子”就是小说中蓝屋的原型。写这本书的作者叫程乃珊，是吴同文的外孙媳妇。

　　■类似案例

　　教堂小花园内开出了咖啡馆

　　事实上，类似的案例并不少见，其中，两处曾由教堂建筑改建的餐厅则尤负盛名。位于新乐路55号的新乐路大堂建于上世纪三十年代初，为上海市近代优秀建筑，建筑顶部是座半圆穹顶，四角亦各有一顶，是典型的拜占庭风格。公开资料显示，这一建筑曾作为研究所、证券公司及高级私人会所，在本世纪初时曾为“阿罗哈圆顶音乐餐厅”，人均消费过百元，后由于反对声过高而暂停营业；而另一家位于皋兰路16号的教堂，曾经也改建为一家法式餐厅，人均消费300多元，资料记载，当时的租户在二楼的墙身保留了原有的壁画，有着浓厚的教堂氛围，曾经吸引了不少艺术爱好者。

　　记者探访发现，目前这两处建筑均摒弃了原有的功能，不再对公众开放。新乐路大堂附近一位保安向记者透露，这栋建筑七八年前已经不再对公众开放，只是在偶有艺术展时才再度开放。紧邻这栋建筑的一侧，记者看到，一家年代久远的本帮餐馆吸引了不少食客；不远处皋兰路大堂同样大门紧锁，花园内却搭出了一家十平方米左右的咖啡馆，咖啡馆上的露天桌椅则恰巧摆在了教堂大门前的平台，店员告诉记者，该店开业不到三个月，每月租金高达一万多元，“教堂现在归一家公司使用，不对外开放，偶尔看到会有员工回来聚会，很少使用。”

　　■问题

　　632处优秀历史建筑，三分之一得到修缮，业内担忧

　　老建筑沦为危楼再“开发”成潜规则

　　优秀历史建筑632处，共2138幢。这些散落在上海各个角落的历史建筑、名人故居、古迹，本身就是上海历史和文化延续和传承的佐证。坐拥中国保存数量最多、质量最精的近现代城市建筑的上海，如何保护这些城市的肌理，让文化得到传承和纪念，成为我们必须去面对和关注一个话题。

　　产权、技术等问题亟待解决

　　事实上，多位专家表示，上海在优秀历史建筑保护的理念及运作上已经领先于其他城市，而2002年通过的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》同样体现了上海对于城市遗产保护的意识。

　　此外，上海今年还成立专业的历史建筑保护事务中心，花了一年多时间拍照、录像，找出原来的图纸，对所有优秀历史建筑做到底数清、账目明，并将这些“家底”输入网上信息化平台，每幢建筑都列出了保护规范，并及时更新日常的动态管理信息。公开资料显示，截至今年5月，全市632处优秀历史建筑中，已有1/3左右得到了保护性修缮或更新。

　　即便如此，在优秀历史建筑保护过程中亟待解决的问题却同样不容忽视，在同济大学建筑系遗产保护研究者刘刚看来，优秀历史建筑保护主要存在三大问题：产权、功能、保护技术手段，“上海优秀历史建筑多为国有，由事业单位和普通市民承租使用，因此对于建筑的维护责任较难界定，也鲜有长期打算，修缮的责任方主要应该是政府，但这些资产数量庞大，很难全面实施。”另外，在功能开发上，将祥和安宁的社区“腾笼换鸟”改建为商业场所不应该是遗产保护的唯一出路。此外，一些粗鲁的修缮改造还可能造成不可逆的二次破坏。

　　责任主体难以落实

　　早在2002年上海市第十一届人民代表大会常务委员会第四十一次会议通过的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》就已对责任主体进行明确规定，记者查阅发现，第四章第三十三条明确规定，优秀历史建筑由所有人负责修缮、保养，并承担相应的修缮费用；所有人和使用人另有约定的，从其约定。

　　对于建筑功能的改建，同样具有明确的约束，第三十一条规定，优秀历史建筑的使用现状与建筑的使用性质、内部设计使用功能不一致，对建筑的保护产生不利影响的，建筑的所有人可以按照建筑的具体保护要求提出恢复或者调整建筑的使用性质、内部设计使用功能的方案，报市房屋土地管理部门审核批准。

　　然而，在实际操作过程中却往往不尽如人意。居住其中者往往缺乏修缮资金，而所谓的“产权所有者”只是将建筑转手租出，一方面无力维修，而另一方面也缺乏保护修缮意识。同济大学建筑与城市规划学院教授张松表示，“按照上海的历史风貌保护条例，产权所有人或使用者如果对历史建筑进行改动时必须经过报批审查，没有按程序报批是违法的，若对保护建筑造成较大破坏的可以说是犯罪行为，但目前恐怕不是所有的使用者都具备这个意识，而主管部门是否实行了动态监控，对违法行为的惩罚力度是否足够大，也是个问题。”

　　“先拆后建”成“游戏规则”

　　“对老建筑不闻不问放任自流，最后因生存条件不堪沦为危楼，再堂而皇之地打出拆除的口号，将居民迁走后进行商业开发，使土地价值最大化，这已经是行业内都懂的游戏规则了。”一位从事历史建筑保护十余年的业内人士透露，“这使商业开发变得合情合理，既可以改善居民的居住条件，又能够创造利润，是个一石二鸟的双赢+ (论坛)+ (论坛)行为。”

　　目前，大拆大建似乎已成为某些政府部门依靠土地财政建立政绩的依赖性路径，为了使土地效益最大化，拆除旧式里弄，高强度开发大容量的商业地产成中国城市的“通病”，“中国建筑普遍寿命较短并不是因为工程本身，而是大拆大建一来能够创造利润，二来相较修缮，拆除新建更是一笔可见的政绩，外地有座市中心区核心位置的体育馆，建了不到二十年就推倒重来，在原地开发商业项目。开发商通过经济测算，只要有30%到40%的利润，即便大费周章也会乐而为之。”张松坦言。

　　■探索

　　马勒别墅：分类保护度身定制方案

　　自1989年以来，上海已分四批公布了优秀历史建筑632处，共2138幢。上海市文物局相关负责人介绍称，根据其历史、艺术、科学的价值，上海将优秀历史建筑的保护要求分为四类：最严格的，建筑原有的外貌、结构体系、平面布局和内部装修都不能变动；其它三类则按实际情况在严格控制下允许适当变动。不希望建筑成为空壳摆设，是选择分类保护模式最大的考虑。上海希望通过对每一幢老房子的度身定制，帮助这些老房子完美融入现代生活之中。

　　在上海，提出分类保护的概念，是在慎重对待的前提下，允许部分历史建筑适当维持一定的商业用途，“能进一步延续其价值，增加其公共性，维护所用的资金更有保障，如果保护机制规范，反而更利于老建筑保护。”上海市规划和国土资源管理局总工程师俞斯佳曾就此公开表示。

　　据介绍，位于陕西路延安路路口的马勒别墅，是上海对优秀历史建筑进行分类保护的代表作之一。马勒别墅自2001年起由上海衡山集团负责改造修缮与日常经营。别墅的地砖、木头、五金件以及穹顶的彩色玻璃，每一处细节，都原汁原味，老洋房摇身变为精品酒店。体现出了合理利用的原则。

　　■呼吁

　　城市遗产保护当为多方力量平衡

　　城市遗产如何保护？在刘刚看来，理想的城市遗产保护应该在不损坏物质存在的前提下，保留改良既有的一部分社会属性。而目前而言，并不存在完美的解决方案或是改建方向，“只能在过去改建的案例基础上总结经验，按照不同的类型和模式进行保护修缮，但可以确定的是，商业化并非历史建筑保护的唯一途径。”

　　刘刚认为，历史建筑保护应当在现实利益与长期的公共价值之间寻求平衡。开发商及政府不能以牺牲城市遗产为代价去追求特定的眼前利益。“思南公馆、新天地、田子坊，这些案例都有值得肯定的部分，他们各自的尝试，带来了一定的经验，参与推动了上海当代建筑遗产保护的发展，但并不应当将其任何一种当做普遍适用的实践模式。”

　　对于居住功能的优秀历史建筑，刘刚的观点是，要想办法提升其基本的空间质量，在此基础上实现历史文化的传承，“现在的问题是一些具有历史及文化价值，还未被界定为优秀历史建筑的旧式里弄得不到关注，居住条件很差，成为城市被遗忘的角落，对其中一些进行保护性修缮，完成成套率改造，不仅具有文化意义，同时也是社会民生工程。”

　　中国城市建设研究院上海分院副院长闫爱宾同样指出，消费时代，成片的商业化改造会令信息变得扁平化，甚至导致一代人丧失集体记忆，“可以说，理想的城市遗产保护不仅仅是直接利益相关者的事情，还应当是多种力量的平衡，只有如此，才能走向生态社会。

　　同济大学城市规划系教授张松也表示，尽管国外的老建筑产权多为私有，但城市政府会提供20%到30%的修缮工程费用补贴，鼓励业主对其进行修缮，对一些过于破旧的建筑或是将产权收归国有，由政府负责修缮并改建为博物馆。尽管体制不同，国外机制搬入国内未必可行，但在国内同样能够摸索自己的模式，比如温州市政府前些年就通过财政提供2000万元的启动资金，设立城市文化遗产保护基金来支持老建筑保护，国内外这样的经验或许值得我们借鉴。

　　◎记者手记

　　给城市留一条回家的路

　　张骏斓

　　程乃珊把这座“绿房子”作为上海历史的一个缩影。她说：“上海整座城市就是一个大的‘绿房子’，我把上海这座城市浓缩在‘绿房子’里，折射出上海上世纪三十年代到现今的一段历史。老房子本身就是历史的见证，人是建筑的灵魂。这样有历史的房子仿佛是人和时空的对话，既体现了上海的建筑风情，又体现了上海人在风风雨雨、历经磨难后的宠辱不惊。这样的建筑和这样的人的结合，一定是上海这座都市所独有的。”

　　在采访中，无论是建筑专家还是都市“老克勒”和普通居民，都在反复说这一句话：城市是有生命的，老建筑就是城市的记忆。老上海们和以前到过上海的人们记忆中就有许多难以忘怀的场景，像老北站、十六铺、董家渡、大自鸣钟……但是这些都已经渐渐远去。

　　为了城市更好发展，我们不能只停留在保护表层，而是要在广度和深度上做文章，使古建筑与城市特性共生共荣。房子的建筑价值在评估上并不是第一位的，人文价值才应放在首位。

　　我们并不要求留下一切，但那些记载了历史的沧桑、有历史价值的东西是和城市中的每个人情感相连的，我们要给城市留一条回家的路。

   （编辑：刘堃茹）