“度假兼投资”二元消费理念促旅游地产繁荣

　　合肥市民李明有个爱好，每到周末，只要天气晴好，都喜欢携妻子和两岁的儿子开车去郊游。“每天都生活在都市的钢筋水泥森林里，总觉得心情有些压抑。”李明是个喜欢大自然的人。

　　可是，每次出行都要带上儿子的那些随身衣物、玩具，加上吃的喝的，满满几大包还不够。“如果我在郊外环境好的地方买一套房子，每到周末过去住上两天，不就省了这些麻烦吗？”有一天李明突然意识到，他完全可以在郊区置办一套房子，专供自己周末休闲度假之用。李明是省直机关的公务员，妻子是成功的商业人士，再置办一套房产对他们来说并不是什么难事。同时，随着房产市场的升温，郊区的第二居所也成为家庭理财的重要组合。

　　事实上，有类似李明这样需求的人越来越多。有数据表明，当一个城市的人均年生产值达到2000美元的时候，人们的休闲旅游愿望便开始明显增强。按今年年初合肥市政府公布的数据，2008年合肥市人均年生产值达34482元(按年末汇率折合约5048美元)，已大大超过2000美元。

　　社会财富的积累促进了旅游产业的发展，同时，旅游产业的繁荣为社会创造了更多积累财富的机会。改革开放30年来，中国旅游产业已开始全面进入以休闲度假为主导的第三发展阶段，市场将呈现出旅游消费群体和投资主体双多元化发展现象。于是，休闲旅游地产应运而生。

　　政府规划提振旅游地产蓬勃发展

　　安徽是老子、庄子的故乡，道教文化和徽文化发轫于此，建安文学和桐城派文学曾大放异彩，称雄商界数百年的徽商历来享有“无徽不成镇”的美誉。世界自然文化双遗产地黄山，世界文化遗产地西递、宏村，以及佛教圣地九华山等名胜古迹闻名海外。

　　厚重的文化底蕴和独特的自然风光支撑起安徽旅游资源大省的地位。为了让旅游资源大省向旅游经济大省迈进，安徽省委、省政府适时提出培育旅游支柱产业的规划目标。先后编制了《安徽省旅游总体规划》、《安徽省“两山一湖”地区旅游发展总体规划》等科学含量高、指导性强的规划。在规划的指导下，安徽旅游内联外引，合纵连横，大皖南、泛巢湖、新皖北三大板块齐头并进，旅游产业呈现加速发展的态势，同时围绕旅游景区各地还开发了多处星级酒店、休闲度假综合配套设施。

　　与此同时，地方政府的交通规划也给旅游景区带来前所未有的发展机遇。近日，从黄山市发改委获悉，合福高速铁路黄山段今年内开工建设。黄山市高铁站选址已基本确定在徽州区，该市还计划从高铁站修建一条轻轨直通黄山风景区。当该轻轨顺利建成时，游客从合肥出发，选择高速铁路前往黄山风景区仅需2个小时。

　　当前，在全球金融危机、出口疲软、内需不足的经济形势下，加快发展旅游业对于拉动经济增长，促进居民消费，扩大就业，还具有特殊重要的意义。基于此，党和国家领导人多次对旅游业发展作出重要指示，力将旅游业提升到国民经济重要产业的地位上来。“旅游业将会率先复苏，成为国际经济走出阴霾的标志性产业。”此前，国家旅游局局长邵琪伟在博鳌亚洲论坛2009年会旅游分论坛发表演讲时做出上述判断。可以预见，旅游地产将进入一个快速发展的新阶段。

　　大规模、综合性、多功能的旅游地产项目不断涌现

　　深圳华侨城、北京欢乐谷、西安大唐芙蓉园、桂林乐满地度假世界……成功的旅游地产项目即是一张张靓丽的城市名片。一个成功的旅游地产项目会带动该区域整个板块价值的提升，资产本身升值潜力也很大。那么，位居中部的旅游资源大省安徽的旅游地产开发现状如何呢?

　　安徽的旅游地产项目起步较晚，但后续发展潜力十足，其开发模式主要为两类。一类是依赖稀缺的和为公众所接受的旅游景区为中心进行的地产开发，如依托黄山屯溪老街开发并辐射黄山区的综合型旅游地产黄山・元一大观，位于合肥紫蓬山风景区的别墅项目观澜天下，由俄罗斯财政计划有限公司投资兴建的天柱山国际康体SPA养生馆，太平湖畔的平湖假日等；另一类主要指与人造景点相配套的休闲度假旅游地产，如安徽金孔雀温泉旅游度假村、宁国恩龙山庄生态旅游度假区等。从现状来看，两种模式的市场反映都较好。

　　业内人士认为，旅游地产是一个集房地产业、休闲产业、旅游产业三合一的项目，三个行业的价值规律都会起影响，直接作用到项目的价值体现上。随着安徽旅游业的快速发展，各种休闲度假住宅、别墅、酒店将获得较大发展，异地建设、异地推广、异地购买的方式会极大地拓展旅游地产的空间，更多大规模、综合性、多功能的旅游地产项目会不断涌现。

　　旅游地产运作

　　进入专业化时代

　　近几年，在旅游地产开发的热潮当中，相当多的旅游地产项目遭遇战略策划层面的失误而搁浅。从失误案例中吸取教训，开发商们已渐渐地认识到旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入以及旅游价值的挖掘和资源的合理配置，并符合政府规划的整体发展方向。只有通过对旅游项目的精心经营，才能带动人气、提升项目价值、促进项目销售。

　　一些专业人士认为，旅游地产运作已从早期的鱼龙混杂走向专业化时代。旅游地产在某些方面更像商业地产，它更依赖于环境条件和投资实力。因此旅游地产的客户群更加关注产品特点、着眼投资效益。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合，要求经营者有更高的管理水平和经营能力。这就决定了只有经营专业化、开发专业化、管理专业化的团队，才能在旅游地产的市场中胜出。

　　对于目前旅游地产的开发热和投资热，专家建议，开发商在开发时应注意开发与保护的平衡，要适度开发。另外投资者在投资旅游休闲地产项目时，除了考察项目开发商实力、项目前景，还要关注项目的后期运营管理，毕竟很多的旅游休闲项目是度假式消费，后续的经营才是投资回报率最根本所在。旅游地产租赁与出售相结合的营销方式，要求经营者有更高的管理水平和经营能力。而只有经营专业化、开发专业化、管理专业化的团队，才能在项目后期的运营中给投资者更多回报。王兰兰/文

　　相关链接：旅游地产是以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游地产始于20世纪初的法国地中海沿岸，地中海沿岸开发的大量海滨别墅，吸引了大批游客蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。旅游房地产的开发对象分为旅游物业，包括住宅、休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、住宅项目、时权酒店、产权酒店、养老型酒店、运动度假村、旅游休闲培训基地、国际休闲度假中心等产品模式。