现在大家都知道商业地产难做，旅游地产更难做，在我们研究中心，下面分设两个分中心，一个是商业地产研究中心，一个是工业地产研究中心。最近把商业地产又拆分了，因为我们发现旅游地产是有别于或者是区别于普通的商业地产，所以单独列出来有三个分中心，一个是传统的商业地产，还有工业地产，另外一个就是旅游地产。旅游地产是形式和内容和覆盖的趋势，研究基础也是最有趣的，因为在研究的时候就是休闲，同时在旅游。

首先我们对旅游地产有一个定义，旅游地产的覆盖面积非常的广，这里所讨论的是狭义的旅游地产概念，通常把它设定为以游客终端消费，有旅游景点、酒店式公寓、宾馆、服务型别墅、商铺。另外我们还给它设定一个定义就是非核心城市，像是华侨城的开发模式和杭州的宋城开发模式，他们都是具有代表性的类别，但是它并不是我们所要探讨的，它的发展模式，包括未来的趋势都和我们今天要讨论的非核心地区旅游地产是两种不同的形式，所以我们的定义是以游客作为最终的消费。

我们来看世界旅游业的排名，第一是法国，第二是美国，第三是中国，而今年中国超越了美国成为了第二。如果今后中国成为第一大旅游国，旅游地产会有很多开发的机会和良性回报的期待。

中国十大城市旅游排名，北京、上海、天津、广州、苏州、南京、杭州、重庆、无锡、深圳，这跟大家的认知好像有些不一样。

我们把旅游地产在开发模式上做一些分类，分成六大类，第一个是以自然内景为主题，比如有海南岛、三亚。另外就是人文历史为主题的，代表性就是江南古镇。文化创意为主题，现在看到的上海红坊等等。体育休闲主题就是像是高尔夫球场，它跟自然风景会有重叠，比如海南多、三亚的高尔夫球场，这些都是在风景区内的体育休闲主题。美食的特色主题，比如我们现在所在的巴城镇，它主要就是以美食为主题的，一年这里有120个亿，130万人，吸引重要的主题就是大闸蟹，饮食的文化，而不是阳澄湖。一年的产值有23个亿，每年差不多有130万人次，这样去看，美食特色为主题的旅游地，它所产生的经济效益是非常大，为什么？20几个亿除以130万人，人均是2元。我们来看周庄，一年的旅游人数超过330万人次，客单价是150元，所以可以看出美食是要非常注意的。另外就是宗教朝圣主题，每个月的初一十五或者是重要的时间节点都是人山人海，所有的酒店都客满，人满为患。所以以宗教朝圣为主题的旅游地产开发大家也是可以去关注。

旅游地产的开发模式，分成四种，第一种是不售不租，实现利益最大化，主要是在高级的景点，风险也很大，这一块也是有的，主要是政府经营。比如横店，从02年开始，横店集团的总裁宣布，横店所有的场景全部免费，从那个时候开始，有7千多部电影在那里拍摄，它拿着拍摄基地的产业把吃喝玩乐配套上去，所以这一块应该是去关注的。不售不租，给它创造15年来发展的平台，只有政府的参与才可以做到不租不售，开发商很难做到这一点，风险很大。只租不售主要是为小型商业物业，租赁的灵活性比较的高，但是这种方式对景点的持续发展有积极稳定的作用。只租不售，一般来说，从旅游区的房地产开发来讲还是政府行为为主，开发商的模式还是比较少的，只售不租或者又租又售这种模式比较多。只售不租这种模式就不提了，卖出去就不管了，让它自然形成商业的格局，有些酒店式公寓卖出去实现自己商业格局。又售又租是很多开发商经营的模式，就是卖出去又租回来，它既可以快速的回笼资金，也可以作为长期经营回报，虽然复杂，但是也是一个无可厚非的方式。

旅游地产现在的核心问题以及需要去关注的点。这是旅游地产价值链模型，它围绕着有6个点，分别是政府、开发商、经营者、本地居民、经营者、旅客，投资客要看的就是商业前景，你项目的开发能不能创造更多的来源，能不能吸引景区更多的人来到你的项目。还有就是客单价，如何把它的商业价值提高，如何让别人的消费可以提高。通常来讲，游客就是吃喝玩乐，这只是观光，观光只是一天的消费，观光只是门票的收入，只是短暂的消费形式，如何让观光落地变成旅游、度假、休闲，2020年中国将成为第一旅游国，我们如何让这些游客从观光到停留下来吃喝玩乐。另外还有教育，刚刚我讲的人文历史这一块，部分国内的游客，可以让他们向到当地的历史教育，可以让他们有一个长时间的度假娱乐，这也是我们从旅游地产开发一开始要考虑的。

回归到这个图上，跟游客之间发生关系的是经营者和当地的居民，举例来看周庄的开发模式和乌镇的开发模式，为什么会把当地的居民提出来，乌镇就是当地政府开发，当地的居民开发，比如在西藏，他们那里就是把大量的本地居民迁出，白天人很多，而到了晚上就没有人了，变成了一座空城，这样晚上的消费就没有，作为投资客来看，他投资的物业，他能吸引游客的数量、周期就相对会降低。所以本地居民的利用非常的重要，包括一些商铺，如果是本地居民，他租赁的时期也会更长一些。所以从开发的角度来看，如何把本地的政府本地居民联合好，来打造一个好的完整产业链，这是值得去思考的。如何最终围绕游客为他创造一个消费的平台。

旅游地产现在面临的问题，比如三亚、黄山、桂林都是世界级的旅游区，还有国家级别旅游区，土地的成本差距很大，开发商的成本差距很大，如果要联动开发，开发商的实力就会非常的重要。开发与经营的差异性很大，成熟的开发商进入旅游地产的开发未必会成功，因为旅游地产的经营比一般的商业地产经营更复杂，它涉及面和周期会更长。旅游地产的销售问题，也是目前最困难的，因为涉及到异地的销售，本地的投资客对旅游地产的热情会很高，通常我们研究中心有一个归纳，一般投资旅游地产的客户都是有旅游的偏好，有一定的存款，对不动产情有独钟，关键是产品吸引力的问题，旅游地产一定是跨地区的，会给整个销售链条显得非常长，而且也比较的困难。旅游地产的经营，如何处理好与当地人的关系刚才也提到过了。

还有一些现在普遍的旅游地产微观的问题及商业形态单一，发展与保护矛盾导致单纯以门票销售为主。一开始宋城就是以门票销售为主，如果以此作为主导，它的可持续发展空间很小。刚才我也提到周庄，它几年的来源增长都是靠门票，这几年有所下降，它发展到现在碰到瓶颈，所以它必须要挖掘它的商业内涵。景点质量差异造成明显的门票差异，形成明显的客源分化，出现高级别景点本地居民涉足少，低级别景点吸引不了外地游客的尴尬局面。客源分化造成高质量景点商业消费季节性明显与低质量景点商业消费额低的两极分化特征。不完全的商业景点布局造成消费客源矛盾，加剧了旅游商品与旅游服务的单一性缺陷。不稳定的旅游商业消费加大了商业物业开发和经营的难度。景点本身内涵与商业经营内容严重脱节，形成游客多消费低的畸形商业地产形态。刚刚我也提到周庄，前面一个礼拜我跟周庄的书记做了一个探讨，他提出一个好玩的问题，游客来周庄一天就玩完了，特别是老年团游完连水都没有喝完，因为这里两个小时就可以看完，没有做深入的挖掘，多地方都产生问题，所以他没有让有客很好的呆下来，呆下来做什么？深度的观光、体验，然后导致的消费，如果没有做到这一点，连一瓶水都没有喝完这样的旅游地产开发可持续性是值得怀疑的。

 

旅游地产关注点，如何破解这些问题，我提出四点。第一区域能级。如何提高区域的旅游等级，关键就是如何做游客的增量，简单开发一个旅游地产的项目，只是在原有的上面分割一块，本来是去那个地方消费只是把它拉过来，这样未来它的可持续发展也是有问题的，政府也会对这样的项目支持力度比较低。另外就是文化植入，你必须要有新的文化植入，你在开发的时候，我刚刚讲的六大板块，其实都跟文化有关，饮食如何植入更高端的饮食文化，旅游景点、人文历史，把过去没有挖掘出来的东西挖掘出来。第三个就是政治支持力度，当政治支持力度足够的时候，成功率就会很高。第四个就是产品增值。我举一个例子跟大家分享一下，这是我们研究中心服务的两个项目，一个就是旅游地产开发里面的高尔夫球场的开发，具有典型意义，因为一个成功，一个失败，它瞄准两个市场，一个就是黄山的市场，一个就是打球的市场，它没有去做增量，他看到政府公布的数据黄山旅游公司公布的数字，他被这个数字迷惑了，任何一个人到黄山都会有两次，第一被开发的时候，它被这个人数数字迷惑了，除了球场之外还有别墅的配套，会晤酒店的配套有2700多间，现在已经有1000多间，这么多间针对是什么样的市场？每年的增长超过30%，到09年会有2千多万旅游人口的庞大市场。整个供应量只有51家酒店三星级以上，四星级以上只有一半，这些足够消化游客的供应量。另外打球的人数，当时差不多是在做项目的时候有100多万人次，每年增长61%，这也是一个非常大的需求市场。还有一个数字更好，从84年-04年之后高尔夫球场样将不让再建，但是其实到今天为止，新交付使用的球场又增加了300家，所以他的整个项目一只脚踏空，需求量其实并没有大，供应量在急速增长的板块，它也没有做增值服务，所以它这个项目是处于进退两难的地步。同样另外一个就是桂林的一个6千亩地的高尔夫球场很成功，除了27洞的高尔夫球场以外，它也做了一些主题公园，它做了两点，就是我刚才提到的四个关注点当中的两点，第一它做了一个区域能级的提升另外他也把文化植入其中，使得这个球场本身创造的效益非常好。它严格控制自己酒店量，到现在为止也只不过有一家五星级酒店。同样差不多的规模，旅游能级的规模也是差不多的，桂林和黄山，但是达到的效果是不一样的。另外一个就是九华山的一个项目，他们做的非常好，政府也为他们做了很重要的事情，政府为了这个心目，刻意在旁边又开了一条路，原来那条路是上山的，这条是下山的，它是整个九华山做的最好的，不管他用什么方式，他让政府帮助他做了一件大事，他整合资源，争取政府的支持，所以这个项目相对来说比前面的项目做的要成功。

讲到文化植入，不得不提最后一个案例就是丽江，很多人知道在2000年初的时候，很多人都从网上邂逅了这个文化，在那里可以遇到很多地方来到的朋友，所以很多人自发自觉自动去游丽江，那里的地产一直在升值，而且到现在必须要有本地的身份才可以购买，到现在为止已经翻了20多倍。在20年代的时候，有一个美国的探险家，他在中国的西南拍摄很多照片，在国家地理杂志上面刊登了，当时也没有人关注，但是在1933年，出现了一本《失落的地平线》，其中出现了香格里拉，这里就让大家想到了那个美国探险家拍摄的照片，但是后来战争，新中国的建立国门被关闭了，但是在我们的国门打开之后，就有很多人去寻找这样一个地方，因为有这样一部文艺作品，丽江古城挖出一个杯，上面写着香格里拉，从此丽江就变得非常的著名，甚至在96年的时候，直接改名为香格里拉。文化植入对一个地区，对一个地区的房地产升值起到非常重要的一个作用。

预测一下未来，我作为我们的研究中心没有资格预测未来，或者是没有能力预测未来，但是有两点，第一对于旅游地产来说，农村土地的流转，会影响旅游地产的格局。另外就是低碳经济，这是值得开发商的思考的两个问题。