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腾讯财经综合报道（风生） A股连续三周暴跌，超过30万亿财富灰飞烟灭，这也开始波及今年暴涨的楼市，上海、重庆、成都等地楼盘开始出现客户退房的现象。
据《华夏时报》7月9日报道，深圳万科、中海、招商地产的部分项目以及华侨城片区楼盘，日前开始出现已交付定金的客户退房现象。福田CBD某商业项目的客户也开始向开发商表达想转让手中商铺的意愿。 从6月底开始，深圳楼市的成交量明显下降，二手房市场放盘量增加，报价也开始下调，如前海区域二手房报价已经下降了3-5个百分点。 二手房有价无市 开发商担忧大规模退订现象未来爆发 中原地产前海置业经理刘称，前海区域二手房放盘量明显增多，成交价格比6月份下降了3%-5%，同样一套鼎泰风华三期的115平米三房，上个月朝北户型成交价在800万元，但目前朝南户型的报价也只有800万元，过去朝南朝北的户型价格相差30万-50万元。 “6月之前，前海投资客占比达到一半，但房价短期不可能再大幅上涨，因此失去投资客就只能靠刚需和改善需求，但现在购房者对价格比较敏感，报高价没人买。”刘洋说。 万科内部人士称“针对股市暴跌对房地产市场的影响，大部分开发商同行都表现出担忧，虽然目前市场尚未出现大规模退订的现象，但可能会在未来爆发。 “部分购房者确实是因股市被套出现资金问题，原准备在股市高位套现买房，结果没来得及跑路一步步被深套。”上述知情人士称，这波牛市行情最大的特点就是利用杠杆炒股，很多人在场外通过民间借款或银行融资后又去场内从券商处配资，一旦被平仓，财富缩水、资金出现问题后就难以负担购房资金。 历史数据显示，股市与楼市之间经常存在“共振”的现象。在过去10年中，中国股市与房价有超过6年的时间中几乎同步变化。其中，最令人印象深刻的莫过于2007年上证指数在10月份达到6124点历史高点后，而房价环比涨幅在当年9月见顶，但2008年，因遭遇亚洲金融危机，股价与房价双双回落。 从以往股市与楼市的变化关系来看，深圳楼市与股市同起同落的联动性最大。2007年深圳也是引领全国房价暴涨，2008年金融危机后，深圳楼市则与股市一样遭遇罕见大跌，率先出现购房者退房潮。此后股市表现平淡，而深圳楼市在2009年出现反弹后，房价也并未大涨，直到去年“9?30”政策放开房贷杠杆后，股市一路向上，深圳楼市也再次暴涨，并出现空前的业主违约潮。 有业内人士分析目前国家仍然在大力“托市”，将目前的股市下跌定义为“股灾”还为时尚早，“目前股市下跌对深圳楼市的影响应该还是个案，如果未来真的形成股灾，肯定会让楼市热度大幅回落。” 当下楼市与股市到底什么关系？ 当前，有观点认为楼市与股市的关系是此起彼伏的跷跷板关系。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌，这在经济学里叫作楼市与股市的“替代效应”。 此前在2010-2014年的A股“慢熊”里，房产价格走出了一波“波澜壮阔”的升势。根据中原地产的数据显示2010年1月至2014年2月期间，中原二手住宅价格指数上涨了41%，而同期上证指数下跌了38.5%。事实上，今年5月以来，全国特别是一线城市楼市升温趋势明显，从市场开盘整体情况来看，新房入市的节奏开始加快，购房者热情有所提升，成交量也在上涨。 也有观点认为，楼市与股市是相互推动的关系。股市兴旺，股价上涨，股民赚钱，财富增加，买房需求上升；股市走熊，股价下跌，股民亏钱，财富缩水，购房需求下降，这在经济学里叫做“财富效应”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，两种说法都有一定道理。实际上，股市与楼市究竟是互相替代还是互相补充，要看各个地方和各个时期哪一种效应大一些。 尹伯成认为，当前沪深股市和楼市之间的相互推动关系是主要的，此起彼伏的关系是次要的。“近一段时间股市狂泻，许多本来准备买房的家庭金融资产大幅缩水，被迫取消原有购房计划。这些事实都说明，股市的财富效应确实会影响居民的楼市消费需求。但是，6月中旬以来的这一轮股市大跌不会重新引发资金流向楼市，并推动楼市东山再起和房价上涨的替代效应。”尹伯成的理由是：第一，目前我国楼市的投资价值已经不大。第二，从全国而言，楼市投资需求总体上不强。 第三，房产税预期形成对房地产投资需求的抑制。 股市暴跌，会不会波及二手楼价？满堂红市场研究部高级经理周峰认为，如果股市持续下跌，不排除部分激进的投资者会因“爆仓”而“割肉”卖房。 “楼市和股市还是有一定关联度的。虽然目前市场上并未见到出于‘平仓’目的的急售盘，但如果这种跌势延续下去，一定会看到这样的降价盘。”有业内人士表示，这类盘源的上市将在一定程度上压低楼市的整体价格，也会令原本有意入市的买家改为谨慎观望，短期内对楼市的成交和价格都会形成一定压力。 “当前宏观经济下行压力较大,人民币币值不确定性变强,稍有常识的投资者在调配资产时会更关注资产的流动性和安全性,毕竟把资产都押在房地产上会面临很大的变现风险。”北京大学经济学院金融系教授吕随启表示，大资金的所有者往往并不缺住房,也不会盲目追加房地产投资,反而是很多中小投资者借股市盈利改善住房的诉求更大,他们面对股市调整时也更容易“追涨杀跌”。
“房地产暴利的时代已经过去,投资者面临回暖的楼市时需要思考两个问题,一是上涨会不会持续;二是进行房地产市场投资甚至投机能否获得超额收益。”吕随启说。（腾讯财经综合） |
