房价十年涨近三倍中国楼市13年“二次房改”现端倪_中国规划网—

　温家宝　

2月27日，温家宝与网友在线交流谈论楼市调控。新华社发

　　从1998年启动房改取消实物分房到近年来“国八条”、“国十条”、“新国八条”等调控政策密集出台，中国房地产市场走过曲折复杂的10余年历程，已经从快速市场化阶段进入房价艰难调整期。伴随着房地产行业的突飞猛进而出现的房价高涨也日益成为困扰民生的首要难题。如何驾驭楼市这匹“脱缰野马”，如何引导房地产行业回归稳健发展道路，已经成为全国两会代表委员关注的焦点。

　　在今年全国两会前夕，温家宝总理在与网友在线交流时再次表达了调控房价的信心。今年我国将史无前例地开建1000万套保障房，未来五年保障房建设规模达到3600万套，占全国住房比例的20%。种种迹象表明，中国的住房政策正在发生方向性改变，市场化和保障房双轨制也许将成为破解楼市迷局的钥匙。

　　十年时间房价涨近三倍

　　中国房改肇始于1998年国务院发布的23号文件，这份名为《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的文件明确了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”的房改核心内容，从此宣告了中国近半个世纪福利分房制度的终结，房地产市场化也就此拉开大幕，随着2000年全面停止福利分房后，中国经济开启了房地产业的黄金十年。

　　21世纪的第一个十年对于很多城市家庭来说，住房条件的确在改善。广东省房地产行业协会会长蔡穗声就用“新时代”来形容这十多年的房地产变化，他用一组数据说明房改后城市住房条件的变化。2000年，广州市人均居住面积是13.13平方米，2009年是20.93平方米。广州市的家庭平均是3.1口人，如果按照30平方米的人均建筑面积计算，广州每户家庭平均有100平方米的住房。

　　房改在带来市场的效率的同时，也带来了房价的不断攀升。据广州市年鉴记录，2000年广州商品住宅均价为4209元，而到2011年1月，广州十区一手住房均价已经高达13572元。十年间住房价格涨了三倍，而且这还只是平均统计，如果关注个盘价格走势，涨幅更令人咋舌。深圳楼市自2003年走出低谷以来，城镇居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房价却上升了162%，后者的上升速度比前者快10倍多。

　　很多人被抛离了住房供应的“列车”，对于许多没有享受过房改时代福利分房的年轻人和中低收入家庭来说，房价已经成为他们生活中难以承受的负担。与此同时，大批由于结婚成家等刚需倾其所有按揭购房的家庭，他们或由于入市时间较早，后来看着房价连创新高而笑逐颜开，或由于是高价入市而成为负担沉重的“房奴”。

　　多年调控屡调屡涨

　　其实早在2005年，国家就已经注意到房地产市场过热、房价上涨过快的苗头。当年国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被业内和媒体称之为“国八条”。这也开启了国务院连续多年以行政条文调控房地产市场的先河。

　　随后，2006年的“国十五条”、2010年的“国十条”、2011年的新“国八条”等，纷纷从税收、金融信贷、土地供应、市场监管等多个手段入手调控房价。这些数字化的概括，让很多市民甚至感到难以区分和记忆，同时频繁出台的调控措施也一度陷入“越调越涨”的怪圈。

　　回顾以往历年的调控政策，一般都是“五一”黄金周前夕出台政策(比如2006年的“国十五条”，2010年的“新国十条”)，业内认为之所以选择这样的时机，主要是为了防止黄金周期间交易过热，房价上涨过快。但每一次新政颁布，似乎只是在短时期内封冻成交量，一般是经历三个月到半年的低迷期后，往往迎来的是更加严重的量价齐升。比如2010年4月出台的新政，到当年9月再次出现楼市过火情景，国务院在“十一”黄金周前夕，又紧急追加了“9·29”新政，防止黄金周交易过旺，让调控效果荡然无存。

　　值得注意的是，楼市调控政策一直以来遇到执行难的问题。比如，2006年出台的政策要求加大中小户型住房供应，90平方米以下住房用地面积要占到城市年度住房建设用地供应的70%。但很多地方在执行中，出现了开发商“见招拆招”的现象，销售时将两套小户型打通成为一套大户型，一套房子出两个房产证。

　　2008年金融危机突然袭来，无疑增加了中国楼市调控的复杂度。曾经打压房价的政策不得不在这一年掉头转向，降低首付门槛、减免房产交易税费等优惠政策重新登场。同时，超发的货币也成为推动房价上涨的强劲动力，2009年房地产市场经历了一段短暂的低迷期后，出现了报复性反弹。

　　据统计，2008年我国新增人民币贷款4.9万亿，其中房地产贷款4800亿；2009年，新增贷款9 .6万亿，其中房地产贷款2万亿；2010年，新增贷款减少为7 .5万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿。

　　民建中央在今年两会前提交的提案对游资进入房地产感到担忧，提案中以温州民间资本为例，指出目前只有30%的温州民间资金回归实体经济，65%则流向了楼市和股市。人民银行温州中心支行的调查报告显示，60%的被调查企业由于“实业不太好做”而将部分资金用于购买非厂房的不动产。

　　2010年是楼市调控政策最严厉也是出台政策最频密的一年，首次在大城市中推行“限购”政策，此举被业内认为是政府连续多年打压投机和投资性购房需求效果并不显著后，祭出的更具杀伤力政策。虽然成交量应声回落，但很多城市的房价仍难以撼动，国家统计局最近发布的今年1月份70个大中城市房价数据显示，68个城市的房价仍在上涨。

　　成也土地败也土地

　　在房地产调控中一直存在着政府和开发商之间的博弈，当政府指责开发商赚取暴利的时候，开发商也经常抱怨政府高价卖地、土地供应紧张造成了高房价。究竟是谁推高了房价，谁应该为高房价负责？一直以来众说纷纭，争论不休。

　　追溯土地市场的拍卖风潮，就无可回避2004年的土地闸门收紧，这也是中国土地管理制度史上具有标志性意义的一年。2004年3月，国土资源部、监察部联合发文，要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。此举被认为是中国土地交易市场正式形成的标志，开发商以低廉价格获得土地的时代一去不返，当年8月31日这一天也被业内称为“8·31大限”。

　　当时规范土地出让市场，初衷是为了限制无序开发，特别是为了防止协议出让土地带来的暗箱操作、权力寻租等腐败现象。但政府收紧土地供应后，全国各大城市一级土地市场的供应量也直线下滑。

　　以广州为例，住宅用地供应从2005年开始减少，当年经营性用地只出让了0.5平方公里，2006年虽然有所增加但也仅出让1.86平方公里，而往年广州住宅用地供应规模曾高达5平方公里，土地供应减少也造成了随后广州商品房预售量的减少。

　　毫无疑问，近年来房价的上涨和地价的上涨的确是同步的。很多城市的“地王”纪录屡次被刷新，甚至在去年全国两会刚刚闭幕后，北京在一日之内就诞生了三个“地王”，广州住宅地价纪录也在去年迈上2万元大关。一时间，业内有言，“房价的问题总理说了不算，总经理说了算”。

　　地价上涨的同时，地方土地出让金收益直线飙升。国土资源部部长徐绍史在今年初举行的全国国土资源工作会议上透露，去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%。而统计显示，1992年至2003年，全国累计收到的土地出让金才1万多亿元，也就是说去年一年的土地出让金规模是土地出让制度改革前十年土地出让金总额的近三倍。

　　土地出让金让曾经囊中羞涩的地方财政找到了“解渴”良方，更是很多城市启动基础设施建设的重要资金来源。广州为迎接亚运会而开展的很多城市建设项目，都在指望着通过土地出让金来筹钱还款。

　　可以说，土地财政既成就了地方城市的建设，同时也带来了棘手的传导效应。每有“地王”拍出，周边房地产市场坐地起价，在2007年，很多地方出现了地价贵过周边房价的“面粉比面包贵”的现象，严重影响了市场预期。于是，政府高价卖地—推高市场房价—上市公司融资—开发商高价再买地，一条以土地为传导核心、互为影响的楼市利益链条逐渐形成。

　　全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵就曾指出，要改变对土地财政的依赖，就要进行更深层次的改革。“说得更明白点，这需要改变地方政府的税收结构，要创造新的税收结构，创造新的税收增长的方式，而不要依赖土地。”

　　李稻葵进一步指出，土地财政问题使得现在的很多地方政府并没有很大的兴趣来控制房价上涨，因为他们担心，一旦地产价格下降或者增长放缓，土地出让金的增长速度就会下降，土地出让金下降，会影响地方的建设，地方建设的下降，会影响地方G DP，一系列的问题都会带出来。

　　经济学家谢国忠今年两会前夕接受采访时也指出，现在中国房地产市场对于政府的重要性是“融资”，地方政府财政收入非常依赖于房地产，而且地方政府的负债都很高，已经透支了，把希望寄托在高价卖地来还钱。

　　保障房地位日渐抬升

　　房改十余年，房地产市场在充分发展的同时，是保障性住房的严重缺失。值得注意的是，1998年国务院出台23号文在停止实物住房分配的同时，还强调了要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。然而，经济适用房的建设远远没有按照当初设计的房改“路线图”来实施，很多城市的保障性住房建设曾一度处于停滞或缺失的状态。

　　据业内人士反馈，去年楼市调控政策真正具有杀伤力的还不是“限购”，而是2011年全国要建设1000万套保障房。这个数字是史无前例的，今年保障房建设任务量比去年大增70%，这意味着保障房建设将进入“井喷”时代，恶补房改以来在保障性住房方面的历史欠账。

　　就在今年2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强在同一天强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。以广东为例，国家今年分解给广东的保障房建设任务高达31万套，是去年建设量的四倍。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新日前也指出，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

　　今年两会前夕，温家宝总理在和网友在线交流时，又进一步明确了整个“十二五”期间保障房的建设计划，预计未来五年全国将开建3600万套保障房，保障房总量将占到住房总量的20%。

　　在业内人士看来，此举传递的信号是，中国未来一段时间的房地产调控的思路已经明确，加大保障房供应和抑制投机性购房已经成为国家调控楼市的主要着力点。房改经历了十余年的发展，政府开始重新认识住房的“双重价值”。一方面，住房具有投资价值，另一方面，住房的民生价值不可忽略。可以预见的是，未来由政府提供的保障房所占比例还将持续扩大，业内认为1000万套保障房开建也标志着中国进入了“二次房改”时代。

　　虽然都是由政府提供住房，但这次大规模开建保障房和十多年前大规模福利分房又有着根本上的不同。温家宝总理在谈到保障房结构时明确指出：“保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。”

　　“这是一种警醒和提示。”上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博博客)指出，2009年以前的十年左右时间内，我国住房保障产品以经济适用房为主，而这一产品存在较多的问题，备受争议，比如准入环节难以有效控制，导致权贵群体混迹其中，从中谋利，甚至部分城市只有所谓的“公务员房”，没有面向社会的经济适用房。

　　近年来的全国和地方两会上，减少经济适用房供应、加大租赁型保障房供应的呼声也越来越高。包括广州在内的不少城市已经开始调整保障房的建设结构，未来将有更多的租赁型保障房面世。

　　温家宝三年三论房价

　　2009年：我就知道网民关注这个(房价)问题。因为我每天上网看到大量网民的意见，甚至很尖锐的批评。因为房子对于每个人来讲都关乎他们的切身利益。今年房地产有了比较快的恢复，但同时房价在一些地区和城市上涨过快，也引起了中央高度重视。

　　2010年：我也知道所谓“蜗居”的滋味。我有决心，(在)本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。

　　--> 2011年：我还有信心。如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。有人说我灰心了，其实我没有灰心。我相信，只要我们把群众放在心上，我们一定会实现调控目标。我没有调查每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。

　　房改以来调控政策

　　1998年

　　取消福利分房

　　2004年

　　土地公开出让

　　2005年

　　“国八条”首次从国家层面提出要稳定房价

　　2006年

　　“国十五条”首次提出户型限制；首次提出“双竞双限”出让土地，限价房概念亮相

　　2007年

　　二套房贷首付上浮到四成，国务院24号文首次强调保障房建设

　　2008年