中国规划网讯 2010年4月，房价暴涨到无可忍受后，房地产调控的达摩克斯利之剑终于落下。4月15日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。新政过后全国各地楼市表现如何？房价疯涨是否得以遏制？高昂房价有无下跌可能，下跌幅度会有多大？退房潮是否会如期出现？什么时候可能会出现较好的买房时机？【新浪乐居百城楼市新政观察】为您解读一个巨变之下的楼市现场，指导您的买房策略。

　　4月18日，新浪乐居对北京在售楼盘、二手房中介门店进行了实地探访，为您带来一线报道。

　　楼市观望气氛渐浓

　　在首城国际中心售楼处，虽然本期的楼盘早已全部售完，现场销售人气依然火爆，似乎还没受到国家新政策(二套房首付比例提高到50%)的任何影响。但这些未来的准业主们依旧在不断地从沙盘和样板间中来回的穿梭，从人们的眼光中不难看出对下次开盘的期盼。目前首城国际周边的二手房，像珠江帝景、CBD传奇、风度柏林等均价都已涨到了3万不等，对于上期首城开盘28000元的均价，这样的性价比和地理位置对很多消费者来说是无比的期待。焦急渴望争抢想砸钱的消费者和似乎有些悠然自得不愁卖的售楼人员，二者之间形成鲜明对比，国家的二套房新政似乎并没有影响到首城国际的销售火爆，随着CBD东扩的陆续展开，四环内逐渐稀少的地段将更加显得弥足珍贵。

　　而在北京市西南三环万柳桥西南侧的万年花城售楼处，则是一派冷清。

　　当被问及楼市新政会否印象楼盘价格，销售人员表示，房价新政固然会对市场和老百姓有好处，但是，今天刚刚发布的政策，从执行的角度上来讲，会有一个过渡阶段。并且，从政府角度来分析，对于土地的调控力度早就加大了，“开发商拿地越来越困难，房价自然不会下降，在一定时间能够稳定就算是很好的状态”。而从开发商的角度来看，目前各大开发商还是在比拼价格和市场能力，“中宏像素一天能够从21000元/平上涨到28000元/平”，其他的开发商自然也不会坐以待毙，如果太便宜的话，开发商不能说大伤元气，也会比较“跌份儿”。

　　当问及现场购房者看法，一对老年夫妇表示，目前是给儿子结婚看房子，对于房子还是比较有需求的。如果房价新政策施行，他们就要考虑新房子落户的户主名称，因为对于儿子来讲是首套房子，贷款的门槛较低，而对于父母亲来讲，一定是二套房子，贷款门槛要上升一个层面，经济压力也是相对加大。对于新政策，老人表示，政府对于打压房价较高的决心老百姓都能够看到，但是，从执行程度上来讲，还是有待观察。开发商也是各出奇招，就拿万年花城来说，上周还是23000元/平的价格，这周已经上涨倒了30000元/平，开盘的价格还是未知数。对于不炒房的普通老百姓来讲，虽然房价得到了控制，但是，依然有很大的购买压力。

　　在京北主推90平以下户型的一家楼盘售楼处，该项目待售房源为89平居，前期推出时的均价为16500元/平方米，待推楼盘均价未定，但售楼人员表示价格主要要看市场状况，但其估计均价也要在20000元/平。暂时看未有向下调整的迹象。

　　来看房的一对情侣表示是为了结婚买房的，现在听说房价降了，所以来看看前期关注的该楼盘价格是否有调整。当得知预计均价还是20000元/平的时候，他们表示，还是再看看。而一位看房的年轻小伙子也表示：“房价有可能有变动，还是等等看吧。”但据了解，该项目房源较少，如果真正看上该项目的客户不会有太多考虑机会。

    投资客集中抛售房源

　　我爱我家(微博)统计显示，房贷新政和新国十条颁布后，快进快出的短期炒家迅速抛盘离场，业主几近沸点的心态平复，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交较4月初的周末下降了20%，成交价企稳，业主跳价和毁约现象基本消失。

　　据媒体报道，在国务院发布“房贷新政”之前，北京房产市场已现大手笔出货迹象。北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，均价近4万/平米。

　　统计显示，4月上旬的市场仍是量价齐涨。业内人士分析认为，部分小投资者因为看不清市场走势而继续接盘，而部分有经验的投资者开始抛售，这也是目前市场上大单抛售与量价齐涨的原因。

　　退房率逐渐上升 购房人退房占比翻3倍

　　北京中原统计数据显示在14-18日的几天里虽然成交量出现了赶政策末班车的现象，但是退房率已经逐渐上升。特别是首次出现了购房人退房的现象。

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示在这几天购房纠纷中因为购房人违约出现退房的比例达到了总纠纷比例的7成，而在之前占比不足2成。楼市很可能因为系列政策出现明显的由卖方市场转向买方市场。

　　21世纪不动产表示，短时期内，可能会有一批投资者将其房子抛售到二手房市场，导致二手房价格先行下跌，然后传递到新房市场，新房价格下跌再影响二手房。