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2016年以来，一线城市购房需求外溢，环京、临深楼市持续火爆，终于引发今年3月阻击外溢需求政策的纷纷出台。 和环京一样，临深楼市也成为了调控聚焦区域。截至4月11日，包括惠州、东莞、珠海在内，临深地区购房政策不断收紧，限购限贷限价限售全数抛出，房地产市场顷刻间陷入观望。 但在货币和流动性尚未明显收紧的背景下，炒房资金和需求仍在。而自去年10月4日出台最严厉调控以来，深圳楼市持续阴跌。 不过深圳作为调控先锋，对于房价上涨的苗头也是极其敏感，深圳房地产业内人士大多认为，当前深圳楼市相对平静，暂时没有出台更严厉调控的必要；但随着资金回流，投资和改善性需求出手，楼市或有回暖的可能。而房价一旦掉头向上，则调控也将随之加码。 临深楼市降温 紧邻深圳的东莞和惠州，在过去两年尽享深圳楼市外溢之红利。如今，调控也如期而至。 4月11日凌晨，东莞出其不意发布新政，对一手房“限购+限贷+限价”后，再次升级限购限贷，并且加上了限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满2年方可再交易。 而珠海和惠州在4月8日也已相继出台新政。珠海全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围，外籍户口需连续缴纳5年社保才能获得房票，商品房不动产权证满3年之后才能上市交易，这在全国范围内都是最严的。 惠州新政也规定，称新购买商品住房，含新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年方可转让。 其他临深地区中，中山在3月26日出台限购政策，并于4月初升级，明确要求新房售价高于备案价15%不予网签。 临深地区政策的收紧，仿佛给市场注入了一支镇静剂。 数据显示，4月8日珠海新建商品住宅成交量为63套，凌晨发布新政后第二日成交数量为25套，骤降60%。 中山限购政策出台后一周住宅网签仅12套，各楼盘的来访量在3月底跌至冰点。有盘自政策出台后一直未开盘。 数据显示，在4月11日政策出台前的3月26日-4月9日，东莞新建商品住宅平均日成交套数为249套，成交均价约1.5万元，日平均成交金额为4.05亿，态势依然火爆。 不过4月11日的调控升级，表明了东莞政府抑制投机投资的态度，业内预计政策将产生立竿见影的效果。 深圳中原地产研究中心经理王飞表示，临深地区调控政策不断收紧的目的很明确，就是抑制投资投机行为，降低投资需求的活跃度。所以短期内，临深地区整体市场氛围和预期会有明显的改变，成交量也会急剧下降。 资金回流深圳？ 临深楼市调控收紧后，业内又有一个担心，炒房资金将回流深圳。 2016年深圳“10·4新政”已过半年，在今年3月份以来的调控飓风席卷全国时，集体沦“限”的珠三角中，仅余深圳在此轮调控中尚未补位。 “全国其他可投资的区域并不多，当它们都收紧后，投资客又会杀回深圳。”深圳一资深炒房者对21世纪经济报道表示，去年四季度深圳最严厉调控政策出台后，调控效果比较明显，目前深圳楼市的市场成交量和价格都在下调，其中有投资的机会。 深圳市规划和国土资源委员会官网数据显示，2017年1月，深圳新房成交均价54931元/平，成交1652套，环比下降23.6%，新房成交量创5年来新低；2月，新房成交均价54778元/平，成交仅804套，环比再度下跌51.3%；3月，新房成交均价54730元/平，成交仅803套，跟2月成交量相近，刷新了2009年以来的最低位。 深圳房价持续三月阴跌，而又没有新的楼市调控政策出台。在惠州、珠海、中山和东莞这些临深地区楼市政策不断收紧下，资金是否会回流深圳市场？ 上述投资客透露，有些同伴近期在寻访深圳“笋盘”，计划在二手房市场出手；另一些人则密切关注开发商的新盘推售计划，他们认为，新房由于限价，捡漏机会更多。 不过，深圳楼市不管是新房和二手房，目前尚未看到大规模的投资吸筹或揽房案例。 “深圳楼市还没有形成像2015、2016年那样的投资氛围，整体市场的预期并没有上涨，就算临深地区政策加紧，没有投资发挥的空间，短期内资金回流到深圳楼市还是有些困难。”王飞认为。 深圳调控悬顶 令投资客们紧张和顾忌的，仍是政策。 3月19日，具有官方背景的深圳房地产研究中心主任王峰公开表示，深圳要实行全国最严格的调控政策，一有苗头就会调整。比如投机性的购买，政府都可能及时采取严厉精准的政策。 他称，目前深圳楼市政策在全国最严格：认房又认贷。从长远来看，深圳在全国肯定还是实行最严格的调控政策。 “不排除深圳调控政策加码的可能性，但是时间节点不好说，因为市场还没有热起来；不管哪个城市都要抑制投资和投机行为，一旦出现苗头，肯定会针对这些行为去加码一些新的政策。政府现在手上备用政策还是比较多的。”王飞告诉记者。 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则表示，去年深圳调控政策的力度还是很大的，现在的市场并没有完全消化，但也不能完全排除未来加码的可能性。
前海昀德基金合伙人青忠贵也预计，如果深圳楼市有明显的上升，可能会跟进其他城市的限售政策，比如拿到房产证满2年才能上市交易等。 |
