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每次市场调整，对房企而言都是阵痛期。今年5月，先是百强房企光耀地产陷入“倒闭”门，而后国内知名房企绿城中国被曝拟向融创中国出售不超过30%股份，或退出房地产开发舞台。这无不传递出一个信号，新一轮市场洗牌已然来临。 3月以来10余家房企资金链断裂 仅今年3月份以来，全国范围内被曝光的房企资金链断裂的案例就有10余起，包括浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地，如宁波奉化的兴润置业、海宁立德地产以及南京江宁盈佳地产等等，多为中小型房企。 今年5月份，连续多年登榜中国百强房企的深圳光耀地产被曝债台高筑、资金链告急，濒临破产，消息迅速在业界传播开来，光耀楼盘大面积停工、资不抵债、甚至 在百度词条上也出现“深圳市光耀地产集团有限公司由于失信已被列入国家失信被执行人名单”。实际上，光耀地产资金链断裂的消息早在今年1月份就已经传出。 光耀地产董事长郭耀名在接受媒体采访时强调，只要三五个亿，公司就能挺过来，但是实际上随着光耀地产债务问题逐渐曝光，也引起了业界对其起死回生能力的继 续质疑。 就在光耀地产危机尚未迎来明朗的方案时，绿城中国，这家根植于浙江杭州，业务涉及北京、上海、天津、宁波、温州等全国多个城市的知名房地产开发商，拟向融 创中国进行30%股权的转让，一旦交易完成，绿城中国将可能就此退出房地产开发的舞台，一时之间，蒙上悲壮色彩的不仅仅是这家专注于高端产品路线并颇具口 碑的一线房地产企业，还有一手造就了这个集团辉煌的创始人，宋卫平。诸多业内人士表示房地产将迎来一场更大的洗牌。 告别暴利时代房企利润不断走低 虽然，越来越多的房企规模在不断壮大，然而行业的暴利时代早在数年前就已经终结，近两年各大房企的利润也在不断走低。不少地产大佬坦言，这种利润走低的趋 势未来还将继续。其中的原因除了财务、人力以及物价成本上涨之外，最主要的还有土地价格的不断上涨以及市场竞争的日益加剧。 以龙头老大万科为例，虽然2013年销售金额再创新高，但也难逃净利率、毛利率双双下降的事实。根据该集团披露的数据，万科2013年结算毛利率为 23.69%，较2012年下降3.72个百分点；2013年结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点。这也是万科第四年份结算利润率 出现下降。 万科董事会秘书谭华杰、绿地董事长张玉良均表示，随着市场的发展、行业的进步，利润率下降是必然。 广州同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文表示，前几年地价房价不断攀升，房地产企业几乎很少出现亏损，大部分企业对市场都抱以过于乐观的态度。今年市 场出现调整，部分扩张过大、融资渠道狭窄的房企自然就倒了下来。很明显，现在的房地产不是稳赚不赔的行业，也是有可能赔钱的。 房地产市场面临结构性调整 同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于资金面问题、政府开发资质停止审批等多种原因，已经导致大批小型房企退出房地产市场，也有部分企业面临资金链断裂的危 机，预计在未来一段时期内，可能会有更多的小型房企申请破产、退出房地产市场。同时，他还认为，诸如绿城中国大型品牌房企被收购等事件，标志着市场大洗牌 时代来临，在市场大洗牌过程中，“大鱼吃小鱼”、“强者恒强”局面即将形成。 赵卓文表示，今年房地产企业的并购潮和2008年及2011年不尽相同。在他看来，2008年主要受经济危机的影响，而2011年则主要受“国八条”等政 策的影响，因外力的影响而导致了房地产市场的波动，属于阶段性的。2008年，国家出手救市后，半年时间市场就缓了过来。今年的房地产市场调整是结构性的 调整，房地产企业倒闭或者并购已经不是个案现象，也不仅仅是企业运作的问题。 楼市寡头效应逐年加剧 记者观察 历史总是惊人的相似，面对房地产破产潮、并购潮，不禁令人想起了2008年以及2011年。近几年来，房地产市场几经沉浮，可谓三年一个轮回。 2008年，受国际金融危机影响，房地产市场也急剧向下，重点城市的成交量同比萎缩了两三成，加上信贷政策紧张，不少房企特别是中小房企资金链吃紧，高负债率和低去化率直命房企的要害，大幅降价、割肉求生等词毫不夸张地形容了当时市场上的寒风凛冽。 和大房企不同的是，中小房企融资渠道以及规模的进一步受限，生存的处境被直接摆上了台面。据广东省房地产协会2008年的一份调查报告显示，中小房企贷款 总额占债务总额在20%以上的，所占比例高达66%，广东中小房企经营状况与大型房地产企业之间的差距很大，年平均开发量、年平均销售量、年平均销售额仅 分别为大型企业年平均值的1.89%、1.91%和1.32%，并且中小房企的平均土地储备量仅为大型房企的1.08%。 如果说2008年，中小房企的问题初露端倪，2010年，楼市限购大幕拉开后，市场才真正迎来了洗牌。调控引发了房地产市场的格局调整，“大鱼吃小鱼”后 实力强大的大规模房企将成为市场主力，这一观点成为不少包括开发商在内的业内人士的共识。根据北京市工商局数据显示，2011年度，北京共有217户外资 房地产企业退出市场，与此同时，全国房企并购案例也开始加剧出现，包括大型房企并购中小房企，其中恒大、佳兆业、恒盛地产、SOHO中国都出手收购了中小 型房企。另外，还有一些非房地产主业的企业也纷纷退出房地产业，到2012年后，市场的洗牌仍然在继续。 实际上，业内人士认为，随着调控的不断深入，楼市已经进入下半场，而房地产本是资金密集型行业，“强者愈强，弱者愈弱”的寡头时代已经来临。2013年， 千亿房企增至7家，据统计局公布数据显示，2013年1-11月，全国商品房销售金额69946亿元，同比增长31%，而五十强房企销售总额达到 21355亿元，同比增长36%，增幅超过全国水平。从广州的数据看，2013年广州住宅市场全年销售金额为1397亿元，而排名前十位的房企就占了 617亿元，份额约为44.17%，而这一比例在2012年为42.56%，在2011年则为41.78%。 这种房企集中度的进一步提升在市场调整期也如此。根据克而瑞公布的今年一季度的房企业绩，虽然市场下行压力大，成交量萎缩，但是龙头房企的表现依然抢眼，万科、绿地及碧桂园等企业销售规模再上新台阶，同比增幅均在30%以上。 专家观点 ■北京师范大学金融研究中心主任钟伟 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，从中长期来看，中国的房地产需要调整主要是由三个原因导致的。 第一是预期变化。1998年到2002年这段时间，无论政府的房地产调控是忽左忽右，还是忽冷忽热，中国居民从来没有动摇过对房价上涨的信念。目前这种预期已经有所改变，至少中国房价只涨不跌的预期已经逆转。 第二是利率快速的市场化。利率市场化之前，中国的富裕群体，如果将资金投入股市，投入到商业银行做储蓄，几乎都没有回报或者是负的回报，房地产作为载体， 让中国的中高收入家庭有了财富保存方式，但是在利率市场化之后，作为白领阶层，买理财产品可能获得的回报至少是4%-6%，作为高收入家庭，如果投信托可 以获得的回报是7%-10%，在这样的阶段，收益回报率上升了，通货膨胀在下行，因此利率市场化带来了更多理性的思考。数据显示，2007年、2008年 两年投资性购房占商品房需求的50%，目前投资性购房在商品房需求中占比下降为15%-16%。 第三是供需失衡。中国目前商品房供需失衡不是区域性、结构性的，而是整体性的，除非将考察的区域划得特别小，否则以城市作为计量单位的话，中国600个城市中找不到一个商品房的供应是供不应求的。在这种情况下，房价一定是下行的。 (责任编辑：白雪松) |
