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地王与鬼城
当前房地产最引人注目的现象之一，就是所谓的“地王”与“鬼城”并存，由此导致对未来房地产走势的看法出现了空前的分歧：地王迭出，让部分人坚定看多；鬼城频现，则使不少人看淡后市。 7月3日，万科在其上海土地市场力挫中海、金地等大型房企，以48.7亿总价拿下上海浦东新区张江高科技园地块，成为今年上海新的总价地王。而北京近日成交的夏家胡同地块，也以4.5万元/平方米的楼面单价，刷新了北京的地王纪录。此外，恒大地产更是以35.6亿的大手笔拿下北京昌平沙河镇地块，成功实现进军北京市场。 北京、上海两个一线城市同日拍出地王，恒大的地王桂冠尚未戴几天，备受瞩目的朝阳区孙河HIJ地块公开竞拍，中粮地产经过77轮激烈竞拍击败10家房企，以23.6亿元、同时配建3.3万平保障房拿下，溢价率42.1%。扣除保障房面积后，楼面价高达48444元/平方米，再次刷新北京单价地王。 在广州，5月23日，白云区沙太路梅花园地块以及海珠区南洲路一幅临江地块正式拍卖，结果分别以7.98亿元和24.6亿元的总价卖出。不过，业内人士指出，后者虽然折合楼面地价为21750元/平方米，但由于现在卖地采取限制最高地价、竞配建保障房的方式开卖，所以剔除配建的4.2万平方米保障房面积，该地块楼面地价高达3.46万元/平方米，超过去年创造的珠江新城地块的广州地王记录（楼面地价3.2967万元/平方米），成为广州“新地王”。 在深圳，7月26日下午，前海首批两宗土地竞拍，卓越地产以123.79亿元的价格创造了深圳最高总价地王。 而在另一厢，与红红火火、热热闹闹的地王形成极大反差的是冷冷清清、黑灯瞎火的鬼城、睡城、空城接二连三出现在人们的视野之中。 继鄂尔多斯的康巴什之后，先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彦淖尔新区、二连浩特新区、郑东新区、河南鹤壁新区、辽宁营口新区、云南呈贡新区、江苏镇江丹徒、湖北十堰新区、河南信阳新区，以及常州武进新区等12个大多是新建的城区。顾名思义，它们或者空置率居高不下，或者销售不畅，或者入住率极低…… 房地产正在分化 无论单从地王而看多者，还是因鬼城而“泡沫论”者，均难免有“盲人摸象”的片面之嫌，对地王和鬼城的成因分析有的也容易失于表层。如地方政府因“土地财政”而导致土地的放量，造成供求失衡、以及过度炒作出现的泡沫，当然是一些鬼城、空城的成因。但如果仅仅限于此，就很难解释为什么同样的政策、同样的“土地财政”以及其他同样的原因，在一些城市却没有出现这样的现象，有的还供不应求，甚至地价、房价屡创新高。这其中必然还有更为深层次的因素在主导着。这就是中国的房地产正在分化之中。这种分化的过程，会让我们不断地看到地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。 中国的房地产总体向好的趋势在相当长的一个时期不会改变。只要中国的经济继续发展，人们的收入不断提高，中国的城镇化没有完结，房地产的经济支柱地位就不会改变，房价总体向上的趋势也不会改变。地位和鬼城成为令人瞩目现象，则是表明在总体不变的大格局下的重要分化。 一二线城市与三四线城市的分化。据最新出炉的中国房产信息集团（CRIC)发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》，包含了286个国内城市。榜单显示房价跟风险成反比，房地产风险排名位列倒数前三的分别是上海、北京、广州，而其他一线城市如深圳、杭州、南京等的排名也相对较低。而风险名列前茅的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而且风险最高的前50名中，除了拉萨是省会城市外，其余皆是三四线城市。 东部城市与中西部（包括东北）城市的分化。我们看到，以北上广深、杭州、南京、大连、青岛等为代表的房地产风险排名最低的城市，大多集中在东部或沿海地区；相反，风险较高的又相对集中在中西部地区。特别是西北成为风险高发区，名列前茅。其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。光是鬼城，内蒙古就占了4个。 城市中心与郊区的分化。那些所谓的鬼城、睡城、空城，大多是远离城市中心的新区、新城，距离动辄十几二十公里。配套设施、交通等等，都不同程度存在问题。即使在东部城市，也同样有城市中心与新区的分化，常州武进、镇江丹徒就是典型例证。甚至距离北京天安门直线距离只有五六十公里的所谓七环附近，涿州的房价居然现在只要5000多元。而天安门地区的房价早已突破10万元大关了。 两极分化之源 世界文明殊途同归。中外的地王与鬼城之形成有许多相似之处。如美国的底特律、西弗吉尼亚州的鸦林镇，都是因为工业破产而变成鬼城。这与中国一些资源枯竭型城市相似。当然中国也有些特殊的个性。最典型的就是土地财政，短期的土地过度放量，放大了空城、鬼城的规模。但是如果仅仅将这种特殊性当成主要因素，就会掩盖中国房地产正在分化和已然分化、以及继续分化的本质。这些分化的最根本性之源是： （一）人口迁移与大都市化 中华民族在漫长的历史长河中，因循着趋利避害的生存法则，不断在迁徙之中。 原始时代，人们生活在现在中印边界的大海岸边。2000万年前的地壳运动，印度洋板块挤压欧亚大陆，喜马拉雅山脉隆起，海洋消失；1000万年前冰河时期，原始人四处逃散：西下者沿着尼罗河到了埃及，孕育了尼罗河文化；南下者沿着恒河到了印度，产生了恒河文化；而东下者则沿着黄河到了中国，创造了黄河文化。而后近万年的时间里，中华民族历经伏羲的游牧时代、神农、黄帝的农耕时代、以及几千年的封建时代，期间又有丝绸之路的商贸繁荣、战争、瘟疫、旱涝导致的人口迁徙。我们可以清晰看到，中华民族的脚步移动的方向：从青藏高原不断向底处平原、盆地走，向着大海的方向——东部、东南迁徙。 如果说农耕时代人们安土重迁，中国人相对稳定了一两千年，工业时代的到来则彻底打破了原有的观念。改革开放三十年，中华民族又一次开始了伟大的迁徙：他们洗脚上田，奔向能带给他们幸福美好梦想的沿海、沿江的东部、东南部。据统计，中国的农民工70%以上来自中西部，而农民工的大多数又是去了东部或者孔雀东南飞。 从世界城市发展的规律看，工业化时代的所谓城镇化，就是大都市化的过程。全世界城市人口中，73%居住在百万人口的城市里。而中国的城市人口，只有不到50%居住在百万级的城市里，不仅远远低于日本、韩国，也低于印度、印尼。这就意味着中国未来的城镇化，一二线城市的人口还有巨大的空间，因而对房地产的需求也会同步增长。而城市由于土地不可再生，地王之上有地王，楼王之上有楼王就是必然的事情；相反，在许多三四线城市，人口则是下降的趋势。据人口普查资料，很多城市十年间人口数量不仅没有增加，反而减少了。目前中国户均住房已经超过一套。中西部的三四线城市人口逐年减少，房地产开发稍有不慎，必然供大于求。鬼城之外有鬼城，不可不察也。 （二）经济发展不平衡 房地产的需求与经济发展有着极大的正相关性。而经济发展不平衡性的特性必然导致房地产发展的分化。从全世界范围来看，世界一半以上国内生产总值（GDP）是由占土地面积1.5%的地方创造出来的。而这么小的经济板块却居住着全球六分之一以上的人口。同样，中国东部地区也只有国土面积的五分之一，却创造了一半以上的GDP。纽约、首尔、东京的地方生产总值，竟然是所在国家GDP的30%至50%之多。深圳有的年份的出口额超过整个印度。10年来，中国先后施行了西部大开发、中部崛起、东北振兴等等涵盖全国的平衡经济发展战略，但东西部的差距并未缩小，反而更大了。最有说服力的数字，一是对中西部投资增加，GDP占比反而下降；二是居民储蓄，中西部，加上东北三地，储蓄余额从低于东部1.6万亿，扩大到2.8万亿元。这是由经济发展的聚合效应产生的结果。这些年，中西部建设的机场70%以上亏损，高速公路的效益也同样非常差。这证明了经济学上的距离，不等同于地理学上的距离。经济的聚合，是商品、服务、劳动力、资本、信息、观念等等的聚合。 中国的经济发展不平衡性还将在很长一段时期持续下去。政府决策者应当尊重经济发展不平衡客观规律，更好地利用这种不平衡性，使经济发展更为健康。而这种地区发展的不平衡性，也给房地产的投资者，包括开发商和购房者重要指引：未来的房地产将继续上演“马太效应”，即东部城市、一二线城市的经济占比会越来越大，因而房地产的市场会越来越好；反之，中西部地区，三四线城市的经济占比只会越来越小，相对应的，房地产投资的风险也就越来越大。 （三）黑洞城市与漏洞城市效应 所谓“黑洞城市”，是指该城市具有某种如太阳黑洞或黑子那样的吸引力，能将周边的物质吞噬。 中国的北上广深等一线城市，就是非常典型的“黑洞城市”。它们对全中国的富有阶层、成功人士，甚至海外许多人，都具有“黑洞”效应，比如最能说明的就是北京住着几十万山西煤老板。中国的城镇化有一个鲜明的特点：农民进小城镇，主要是在县城购房置业；县城的人往三线城市跑，地级市的往省城跑，而省城的自然就要进北上广深，当然这只是整体而言。山西煤老板有钱可以直接从乡镇到北京置业。而北上广深土地、房子又十分稀缺，怎么办？市场经济只能是靠价格来调节供求关系。以北京为例：据说二环内只有一千余套商品房待售。而北京人口就有两千万，平均两万人一套。还有全中国想着住进来的十几亿人呢？不以楼王、地王论英雄，那么以什么价，给什么人才公平呢？ 同样的道理，那些“漏洞城市”则是财富、人才、资源都留不住的地方。人往高处走是客观规律。据统计，在北上广深求学的大学生，70%以上想留在北上广深。说中国房价有泡沫、很多人没有房子住，是很片面的。前述中国城市户均超过一套住房，只要你肯到离北上广深稍稍远一点点的地方，就可能有你买得起的房子。河北的衡水，距北京不过两小时车程，房价才4000多元。前不久所谓的“逃离北上广”的年轻人又重返北上广，非常之耐人寻味。他们宁要北上广一张床，也不要老家一套房。 其实“黑洞”和“漏洞”现象是早已有之，为什么现在突然成为地王、鬼城凸显的房地产分化的重要因素呢？这主要是因为随着中国30年来经济的发展，特别是近10年来的高速发展，中国富有阶层的人数以及财富的积累以几何的方式爆炸增长。看看福布斯财富排行榜上的情况就一目了然。当年的首富，到现在还能排老几？千万元户、亿元富翁迅速膨胀。他们对一二线城市的“占领”使得以北上广深为代表的一二线城市的供求矛盾空前激化。相反则是“漏洞城市”更加雪上加霜。 至于“黑洞”城市为什么那么“黑”，就无须多论证了：政治、文化、经济、教育、医疗等等的中心呀！早几年，有过一项“最适合居住城市”的调查。排名第一的居然是北京！其实单论交通的拥堵、空气的污染，北京哪里适合居住呀？可是，你信不信，现在北京空气因为雾霾更糟糕了，首都变成“首堵”了，可是你再搞一次调查看看，北京还是人们“最适合居住”的城市之一。反正我信。 按图索骥 趋利避害 地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。这个房地产分化的现状和前景是不以主观意志为转移的。除了政府有关部门制定房地产相关政策时当切实有针对性地分类指导外，开发商以及投资置业者亦当趋利避害。 按图索骥，规避风险。这里所说的“图”，就是前面提到的中国房产信息集团(CRIC)发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》，其中286座地级以上的城市，基本上涵括了中国的一二三线城市，其风险排名基本上与现实的情况相符。现在有不少的房企在风险排名靠前的城市投资吃亏后开始撤了出来。他们付出了很大的代价，其他人就不要再去交学费了。相反，在风险排名靠后的城市，应当无惧“地王”。这几年的事实反复证明，“楼王”、“地王”都是相对的，与一二线城市未来房价的空间相比较，地王之上必有更高的地王。以北京为例，与世界上同类城市比较，目前北京房价远远低于十大最高房价的城市。我常常想不明白：凭什么中国的房价就该贱！其实房价越低越丢人，说明不吸引人嘛，刻意打压房价也是国有资产的流失呀。 因地制宜，相地而谋。不能简单化理解“城市房地产发展风险排行”。并不是说靠前的就绝对不能投资，靠后的就绝对没有风险。在相当长的历史时期，大部分中国人还得住在中西部或者三四线城市。这也是不争的事实。所以包括县级市在内的三四线、中西部城市，并非绝对不能投资。关键是要选择好项目，控制好规模，进行精准的成本核算及风险评估。一般而言，在三四线城市的市中心投资房地产胜算较大。在一二线城市，也需警惕城市郊区高地价的风险。从世界大都市经验来看，离开都市中心的房价会差别惊人。距离伦敦、纽约、巴黎车程一个小时，房价往往只有城市中心的三四分之一，甚至更低。如纽约房价约合六万多人民币，而相邻的新泽西就一下子低至一两万元。 细分市场，商机无限。有些新兴的细分市场，并不受中西部、三四线等的风险影响，具有很好的市场前景。比如旅游地产、养生、养老地产。北京及华北的严重雾霾，使得人不分贵贱，都如同在希特勒的毒气室里。人们求健康的本能要出去洗肺，呼吁新鲜空气。这就给适合养生、度假的项目提供了商机。最近海南岛在北京联展的两百多个项目，都大受欢迎。另外，目前中国已提前进入老龄化社会，有两亿多老人。适合养老的房地产，是不分中西部还是东部，也不分一二线，还是三四线的。（曾宪斌） (责任编辑：白雪松) |
