开发商资金链紧锁咽喉昔日“地王”今朝“割肉”_中国规划网—

“地王”往日雄风不再

　　在北京，2009年至2010年荣膺“地王”的项目中，除了部分四环内稀缺地块销售依旧良好，比如金茂府、富力十号[最新消息价格户型点评]等楼盘，其他大部分“地王”项目往日雄风已不复存在。
　　自限购政策出台后，部分地王项目的销售“量价齐跌”之势难改。据了解，远洋·天著[最新消息价格户型点评]、中信新城[最新消息价格户型点评]等最新均价较最新报价均有所下降。其中，远洋[简介最新动态]·天著的降价最为显著，其今年3月的报价为最低1100万元/套，而11月6日推出总价800万元/套的380平方米特价房源，降幅超过27%。该楼盘2010年3月以13396元/平方米的楼面均价拿下，2011年8月以24000元/平方米的价格入市，仅土地成本就占了销售价格的55.80%。
　　在上海，据中国证券报记者统计，2009-2010年出了11个不同类型的“地王”。除了新江湾C6地块、唐镇新市镇地块、南翔地块、青浦赵巷等四个“地王”项目已上市外，其他七个“地王”项目均未上市销售。
　　2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下嘉定区南翔镇地块，楼板价高达1.3199万元/平方米，创下当时区域楼板价“地王”。两年后的今天，该地块建起的“新城公馆”，近期却开始大幅降价，开盘3天内推出特价房源100套，原来单价每平方米2.6万元到2.8万元，单价直降6000元到7000元，团购价1.8万元到1.9万元。
　　当然，并不是所有的“地王”都选择降价，北京地区的金茂府由于地段具有一定优势，其价格甚至还有所上调。但总体而言，绝大多数的“地王”销售进度缓慢，日子并不好过。绿城集团[简介最新动态]在2009年12月10日，以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇两幅地块，楼板价19040元/平方米，已获得销售许可证，网上房地产均价50000元/平方米，一共推出225套，目前只售出50套。
　　金地集团[简介最新动态]在2009年7月23日以30.48亿元夺得赵巷10号地块，单价14499元/平方米，创当时上海居住用地史上第二贵地价，被人称为赵巷“地王”。该项目已经入市，目前网上均价45000元/平方米，一共推出171套，只售出34套。业内人士分析，该项目售价需达到23000元/平方米才能实现保本，目前根据销售价格分析，扣除开发成本，金地应能有40%以上的利润率。
　　中建总公司在2009年12月23日，以3.25万元/平方米的楼板价，总价37.2亿元，取得新江湾城C6地块，溢价率为217%，成为当时国内单价最贵宅地。目前该项目为“中建府邸”，11月8日首次取得预售许可证，开发商将其建成以别墅为主的社区。该项目联排别墅的报价均在每平方米8.5万元以上，而几栋独立别墅的报价则在每平方米14万元以上。目前推出153套，仅售出4套。
　　在深圳，2009年的总价地王位于观澜的横坑水库片区，金地集团以24.4亿元的高价购入。2009年深圳的单价地王位于宝安的尖岗山地块，该地块被招华地产以5.3亿元拍下，折合楼面地价每平方米18874.64元。
　　如今，这两块当年地王都已跻身深圳顶级豪宅行列，但是由于深圳执行严格的限购限贷政策，成交都比较低迷。
　　位于深圳观澜的2009年总价地王被金地集团开发成天悦湾项目。天悦湾于今年9月正式开盘，天悦湾的销售人员向中国证券报记者介绍，目前该项目的主力户型为叠加别墅和复式洋房，均价分别为每平方米3.7万元和2.6万元。这位销售人员表示，天悦湾的销售情况比想象中还不理想，目前第一期推出164套单位，售出60余套。
　　公开资料显示，金地天悦湾的每平方米土地成本为8617元，在每平方米3万元的均价中，土地成本占比并不算高。“贵”为地王，从当前的售价来看开发商依然有利可图。
　　今年三季度以来，北上广深等一线城市多个昔日“地王”楼盘“割肉”降价。业内人士认为，在房地产宏观调控大背景下，昔日拿下“地王”的开发商当前面临较大资金压力，利润空间明显受到挤压，近一段时间“地王”恐怕难以风光再现。未来的房价及整个房地产市场将回归理性，房地产行业的发展或更趋于健康
　　本报记者陈莹莹周文天张昊
　　北京上海部分“地王”项目在售情况一览
　　“割肉”旨在回笼资金
　　对开发商而言，“地王”项目降价实属迫不得已。新城地产[简介最新动态]上海公司相关人士坦言，新城公馆的楼板价在1.3万元/平方米左右，2万元/平方米的价格是低于成本的，按照这一价格，肯定是卖一套亏一套，选100套是为了把业绩冲一冲，回笼资金，目的是回笼4到5个亿的资金。不过，降价带来的成交效果明显，当天便售出40余套。拿地时，外界曾一度猜测新城公馆定价肯定超过3万元/平方米，但由于市场低迷，开发商现在不得不下调定价。
　　社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，“地王”项目也加入“低价换量”的大军，显然是在为自己之前非理性拿地行为“买单”。“对于房地产市场和整个行业来说未必不是好事，我相信未来整个房价走势及行业机制都将回归理性。”他指出，目前房企降价回笼资金的策略，说明房地产企业已经逐步认清了整个房地产的调控形势。
　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，房企未来的资金或愈发紧张。作为拿“地王”的房地产开发企业，虽然成本价格较高，但也应适时调整原有的产品定位，并制定合理的价格迎合市场需求，以缓解日益严峻的资金压力。
　　北京中原地产市场研究总监张大伟分析表示，昔日“地王”项目中的保利茉莉公馆[最新消息价格户型点评]、中信[简介最新动态]新城、米拉village[最新消息价格户型点评]等8个楼盘项目土地成本占比已经超过了40%，打破了历史纪录。中信新城的土地成本占比更是高达55.80%。张大伟坦言，之所以出现这一情况，是由于开发商在土地市场价格高企时“接手”了高溢价率住宅地块，但是楼盘项目上市却“时运不济”，恰逢房地产宏观调控周期。“房地产调控抑制了大部分的投资需求。”
　　拿地时间楼盘名称地块位置开发商出价楼面价格销售价格涨跌幅
　　2009年6月金茂府北京朝阳区广渠路15号居住及公共服务设施项目用地中化方兴投资管理(北京)有限公司出价40.6亿元 14494元/平方米均价49000元/平方米涨幅约11.11%
　　2009年5月富力[简介最新动态]十号北京朝阳区广渠门外10号居住用地北京富力城房地产开发有限公司出价10.22亿元 14097元/平方米均价45500元/平方米未降价
　　2009年12月远洋·天著[最新消息价格户型点评] 北京亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地北京远东新地置业有限公司出价48.3亿元 18014元/平方米特价房源800万元/套降幅超过27%
　　2010年3月中信新城北京大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块北京中信新城房地产有限公司出价52.4亿元 13396元/平方米均价23980元/平方米降幅约5%
　　2009年12月新城公馆上海南翔宝翔路以西、吾尚塘以南地块上海新城万嘉房地产出价9.536亿元 13199元/平方米均价18000元/平方米降幅约25%
　　2009年12月玉兰花园上海唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a 绿城集团出价16.611亿元 19040元/平方米均价50000元/平方米未降价
　　2009年7月佘山天境上海赵巷10号地块金地集团出价30.48亿元 14499元/平方米均价45000元/平方米未降价
　　2009年12月中建府邸上海新江湾城C6地块中建总公司出价37.2亿元 32500元/平方米联排均价在8.5万元，独栋14万元/平方米未降价
　　制表/周文天陈莹莹
　　房企拿地更应理性
　　实际上，一些“地王”项目迟迟不上市与目前市场走势有很大的关联。世联地产最新发布的今年第47周深圳房地产周报显示，目前深圳房地产市场可售一手房24436套，根据最近几周的成交数量，这些房源需要接近一年的时间(50周)才能消化。与此同时，近期深圳开发商推盘节奏明显加快，依然有新盘不断入市。新盘入市价格整体下调，价格下降趋势越发明显。楼市仍在向严冬挺进。
　　中房信分析师薛建雄称，如果上海房屋成交均价下跌20%，那么多数2009年底和2010年初拿地的项目就会出现亏损。“此轮调控前，楼市飞涨，开发商融资基本没有障碍，其惯用手法是捂盘惜售，人为地制造房源供应紧张的局面。”
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示：“施工阶段，拖延工程进度，就是一种间接性捂盘手段，但如今楼市低迷，‘地王’难以延续之前的融资势头，势必陷入囤卖两难的局面。”尹伯成认为，囤地的根本原因在于房企为获得高额利润，但在楼市调控趋紧的时下，资金紧张又成了房企的现实问题。
　　德佑地产分析师赵葆根认为，由于2009年市场火爆，开发商资金充足，热情高涨，因而使得2009、2010两年的土地市场，尤其是住宅用地市场争夺激烈、溢价率高企、地王频现。然而时过境迁，市场跌入冰点，高端楼盘作为投资主要房源受调控影响，销售情况大不如前。业内猜测后期“地王”项目将在报价的基础上做出一定幅度的下调，但是由于开发成本高昂，下调幅度必然比较有限，难以真正起到以价换量的作用。加之部分“地王”本身价格泡沫严重，最终也将这种泡沫带到建成的项目中，在市场低迷的情况下，将面临更大的销售阻力。
　　倪鹏飞表示，随着我国房地产行业的发展逐渐走向理性，未来想再频频诞生“地王”难度颇高。地方政府单纯依靠土地出让收入输血财政已经不太可能，房地产行业“暴利”时代或渐行渐远，房企未来拿地时更应理性。

　　(责任编辑：白雪松)

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