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如果要用一款游戏来形容当下的中国楼市，“打地鼠”应该是最形象的。自去年末一线城市楼市开始启动、狂奔，一连串的让人目瞪口呆的数据、严上加严的调控政策便在各大热门城市遍地开花。 沪深涨疯了，双双打压；南京、苏州又接棒了，再打；一个轮回过后，福州、厦门、郑州，越来越多的二线城市加入到楼市俱乐部里来，上海楼市也重回鼎沸之态…… 就在人们对于调控政策的预期正在不断升温之时，最新的一锤终于落下了！ 厦门宣布，9月5日起重启楼市限购。 武汉人民银行宣布，9月1日起实行限贷，二套房首付比例提高至四成。 三年来全国最严！ 厦门市国土资源与房产管理局宣布，经市政府研究，我市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：
上述商品住房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准；存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。
自3月沪深楼市新政推出之后，二线楼市接过了狂欢接力棒。南京、苏州、厦门、合肥这“四大公子”频频盖过北上广深四大天王的风头。国家统计局发布的7月份房价数据显示，厦门商品房价格环比涨幅达4.6%居于首位，遥遥领先。
上周五，厦门迎来年内第三次土地出让，6副地块集中出让。厦门市土房局设置了住宅户型面积、竞买资格、土地出让金及履约保证金支付期限等多方面的门槛，仍无法抑制土地市场的热情。举牌环节中，有房企甚至不到一分钟就加价10亿。地王又毫无意外地诞生了。 地王刚出，一份被业内称为厦门史上最严调控的讨论稿便流传出来。 易居研究院副院长指出，厦门此次限购，不仅限外地人第一套房，对于本地家庭二套以上也限购。除了144平米以上不限这一条外，这是过去三年，最严厉的一条新增调控政策，放眼全国亦如此！ 同策咨询研究中心总监张宏伟点评称，规定面积144平方米及以下的普通商品住房位于限购范围内，其实是防止多套房拥有者或投资科尔进一步干扰这部分市场，为首套自住和首次改善型需求留下了购房空间。中高端楼市项目取消限购，是和过去限购政策“一刀切”执行所不一样的地方。 而在厦门宣布限购的同一天，中国人民银行武汉分行及中国银行业监督管理委员会湖北监管局联合下发《中国人民银行武汉分行湖北银监局关于调整武汉市差别化住房信贷政策通知》，武汉将于9月1日起实行限贷政策。
房地产行业的套路被验证：传言再一次成为了预言。 市场人士分析，《通知》中规定“在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%”，意味着武汉中心城区二套房的认定标准为认房不认贷，提高了购买二套房的门槛，对于改善型购房者会产生一定影响，好在二套房贷款首付比例提高并不多。 武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，此次武汉限贷针对的主要是少量囤房的群体，对于首套房刚性需求基本不存在影响，对于真正有实力购买多套住房的人来说影响也不大。因而可以说是“有节制、有弹性、可承受”的楼市新政，对于房价的调节作用不会太大。 下一锤会砸在谁头上？ 统计局数据显示，7月商品房同比价格上涨幅度超过10%的有15个城市，其中深圳为最高涨幅为41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。 同策咨询研究部总监张宏伟指出，从政策面发展趋势来看，官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后，一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向，调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了。 8月以来，楼市调控加码。 8月11日，苏州打响了二线重启限购的第一枪。苏州市政府新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》规定：一、非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。二、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。 一度有消息称，南京楼市限购政策已箭在弦上，或8月底出台。据《每日经济新闻》从南京官方权威人士处获悉，在苏州出台限购政策之前，南京就拟定了重启限购政策，但是因为苏州率先出台，南京官方决定延后出台，“目前仅仅依靠此前出台的政策，南京楼市很难降温，最好的办法无疑是出台限购政策，南京的政策已经箭在弦上，出台时间或将在8月底。”不过，眼看已经到了9月，南京“犹抱琵琶半遮面”的楼市政策仍未有明确说法。 北京近几日因疯传调控政策楼市暴涨。网传北京的调控政策是遏制商改住项目和严控商住市场，政府不再供给新增商住用地，“也不会再给商住发放房产证、预售证等”。更有消息称，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。此外，在两个多月的住宅用地“断供”之后，业内称，北京下半年加强推地被认为是大概率事件。为防止高价地的出现，北京可能同时推出一些限制地价的举措。 再把目光聚焦到上海楼市。尽管上海市住建委已经对“购房信贷新政传言”严正辟谣，市场上对于新政的期待没有降低，反而愈演愈烈。8月30日，也就是辟谣次日，上海一手房签约数逾2000套。
8月31日，上海房产交易中心数据显示，截至20点15分，当天上海新房成交1974套。上海一手房成交量已经连续5天超过1000套。目前上海市一手房存量44487套，按现在这种销售速度，不到2个月就会卖完！
官方辟谣也挡不住离婚潮。媒体报道，8月30日静安区办理了108起离婚登记，而平时每天连10对离婚都没有。知情人士表示，很多都是因为网上传言要限购来办离婚。此前网传的新政中规定，离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理。 还不算本周以来的“盛况”，上海中原地产数据显示，上周新建商品住成交面积55.6万平方米，环比增加93.0%。而这一成交量已经是周度成交的历史第二高。与成交量一起飙升的还有交易价格。中原地产数据显示，上周单价超过10万元/平方米的房源成交82套，环比增加86.4%。受此影响，均价上涨到43571元/平方米，环比涨5.6%，并且再度创历史新高。 这场被传闻和预期炒起来的“末班车”行情正在朝着更加疯狂的方向滑去，甚至成了一场无视官方辟谣的自娱自乐。上海楼市新政出台还是不出台？决策者面临两难。 涨到什么时候是个头？深度调整最快9月到来 二线城市地王不断，房价飞涨。一线的京沪又有再次大涨的势头。同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策面已经到了出台的“窗口期”，热点城市政策存在收紧的可能性，三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台，尤其是其它房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。 随着各热点城市调控政策落地，楼市会迎来镇定期吗？ 业内普遍认为，回落即将到来。 易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，此前除了苏州，其他城市政策对市场影响不大，或力度不够、或没调控到点上。无论是上海、深圳、北京，还是接下来可能会出台“限购”政策的南京、合肥等热点二线城市，这一轮如果出台政策应该会对当前一手房和土地市场产生较大影响。不能对可能要出台的政策过度掉以轻心，政策是有叠加效应的，一旦超过一定“临界点”，随着购买力透支、需求透支，最后几个月的成交量也将回落。 中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在中国证券报刊文称，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。倪鹏飞认为，时间维度上，房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势，房地产投资增长幅度或剧烈波动。空间维度上，一二线及热点城市将深度调整，商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。 中信证券认为，目前总量上地产高点已过，进入全面降温阶段，但结构上的分化仍在继续。目前不少一线城市已出现库存不足和“地王”现象，不断高攀的房价更是迫使地方政府出台政策抑制房价过快上涨。房地产市场目前面临的一二线城市价格泡沫问题和三四线城市的库存去化问题都需要时日解决。
方正证券首席经济学家任泽平认为，2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。 |
